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上海距離完成60萬間保障性租賃住房目標僅一步之遙

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上海距離完成60萬間保障性租賃住房目標僅一步之遙

城投寬庭項目徐匯社區是首次以REITs回收資金,通過收購存量住房投入運營的項目。

城投寬庭徐匯社區。攝影:柏可林

界面新聞記者 | 楊舒鴻吉

界面新聞編輯 | 彭朋

2025年5月16日,城投寬庭徐匯社區正式開業運營。

徐匯項目是上海城投寬庭第10處保租房項目,緊鄰徐匯日月光中心,毗鄰地鐵1號線及12號線漕寶路站、漕溪公園、第八人民醫院。徐匯社區共有1283套房源,首批推出546套,建筑面積約30-79㎡的一室至兩室戶型。

值得注意的是,徐匯項目和上海市目前在運營的保障性租賃住房不同,這是首次以REITs回收資金,通過收購存量住房投入運營的項目。

這一操作方式,在長三角地區保障性租賃住房REIT產品中尚屬首例。

上海是國內保障性租賃住房發展最快的城市之一。上海市政府試圖通過多項政策支持保障性租賃住房的發展,建設“租售并舉”的多元住房供給體系,解決新市民、青年人和一線務工人員的住房問題。

2024年6月和7月,上海市出臺了多項關于保障性租賃住房的政策,涵蓋土地、財稅、金融等多個領域。同時,為鼓勵租賃保租房,上海提高公積金支付保障性租賃住房房租的上限,并推出“保租房進校園”活動,累計超1萬套(間)房源以低租金提供給學生。

城投寬庭是上海建設、運營保障性租賃住房企業之一。

界面新聞從城投寬庭獲悉,徐匯社區是上海城投、國盛集團、儀電集團三家國資產業集團合作收購原為華鑫置業開發的存量資產,通過市屬產業集團之間協調資源整合盤活,也是上海市屬國企首單存量R4(記者注:“租賃住房”用地性質)地塊并購盤活項目。

盤活存量住房的方式來作為保障性租賃住房的方式,并不新鮮。

實際上,早在2021年1月,上海就印發《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》中,允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。同時,《實施意見》允許在用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質,不補繳土地價款。

值得注意的是,此次城投寬庭收購項目的資金來源,是REITs回流資金。

早在2021年,上海為鼓勵企業參與投資保障性租賃住房項目,支持保障性租賃住房發行REITs(不動產投資信托基金)產品來緩解企業資金壓力、縮短項目退出周期。

目前,我國共有7支上市租賃住房REITs,分別為分別是華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商蛇口住房租賃REIT,匯添富上海地產保租房REIT。

其中,城投寬庭、上海地產、有巢3支保障性租賃住房REITs底層資產均在上海。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱日前撰文指出,國內6家租賃住房REITs2025年第一季度財報顯示,2025年一季度中證REITs價格指數保租房板塊漲幅達29.8%,保租房行業總回報指數上漲34.8%。

“隨著保租房供給量持續增長,保租房REITs發行節奏加快,不僅有助于完善租賃住房供給體系,也為保租房業務的可持續發展提供了有力支撐?!倍∽骊胖胤治鯮EITs產品對于保租房可持續發展的支撐作用。

丁祖昱觀察到,無論是保租房投放量還是保租房REITS產品的發布速度,都呈現節奏加快的趨勢。

其中一方面主因,是2025年作為“十四五”規劃的收官之年,保租房籌建任務達成的關鍵節點。

從數據上來看,今年上海一季度保租房供給確有提速的跡象。一季度,上海新增建設籌措2.3萬套(間)、供應2.1萬套(間),分別完成年度計劃的33%和35%。

保租房項目抗周期屬性獲投資者認可,是另外一大原因。丁祖昱特別分析了6大租賃住房REITs2025年第一季度:從季報來看,國泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元收入領先國內6支保租房REITS產品,從投資者回報角度來看,城投寬庭REIT以3.20%的年化現金流分派率居首。

城投寬庭相關負責人告訴界面新聞,城投寬庭自2019年發布以來,累計服務人數超過2.5萬人次,通過與大型企業間的合作,投入運營的9大項目,整體運營狀況良好,租金價格穩定,客源穩定,這是其盈利能力的重要保證。

另有城投控股投資相關負責人表示,正是穩定的客源,讓城投寬庭可以依托REITS產品回流資金,來尋找優質資產進行投資,并且通過收購新的資產來實現擴募。

前述城投寬庭負責人認為,徐匯項目身上體現的是保障性租賃住房,形成“開發-運營-退出-再投資”的良性循環,并有望進一步激發盤活存量并擴大有效投資。

克而瑞長租預測,2025年及2026年兩年仍是保租房集中供應的爆發期,甚至將一度高出前兩年約1-2萬間年的水平。

丁祖昱撰文分析稱,這種供應高峰的延續,將為住房租賃市場注入更多活力。同時,公募REITs作為保租房主要融資路徑,隨著保租房REITs發行節奏加快,且已有多家企業推進保租房REITs申報工作,預計未來累計發行規模將超250億元。

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上海距離完成60萬間保障性租賃住房目標僅一步之遙

城投寬庭項目徐匯社區是首次以REITs回收資金,通過收購存量住房投入運營的項目。

城投寬庭徐匯社區。攝影:柏可林

界面新聞記者 | 楊舒鴻吉

界面新聞編輯 | 彭朋

2025年5月16日,城投寬庭徐匯社區正式開業運營。

徐匯項目是上海城投寬庭第10處保租房項目,緊鄰徐匯日月光中心,毗鄰地鐵1號線及12號線漕寶路站、漕溪公園、第八人民醫院。徐匯社區共有1283套房源,首批推出546套,建筑面積約30-79㎡的一室至兩室戶型。

值得注意的是,徐匯項目和上海市目前在運營的保障性租賃住房不同,這是首次以REITs回收資金,通過收購存量住房投入運營的項目。

這一操作方式,在長三角地區保障性租賃住房REIT產品中尚屬首例。

上海是國內保障性租賃住房發展最快的城市之一。上海市政府試圖通過多項政策支持保障性租賃住房的發展,建設“租售并舉”的多元住房供給體系,解決新市民、青年人和一線務工人員的住房問題。

2024年6月和7月,上海市出臺了多項關于保障性租賃住房的政策,涵蓋土地、財稅、金融等多個領域。同時,為鼓勵租賃保租房,上海提高公積金支付保障性租賃住房房租的上限,并推出“保租房進校園”活動,累計超1萬套(間)房源以低租金提供給學生。

城投寬庭是上海建設、運營保障性租賃住房企業之一。

界面新聞從城投寬庭獲悉,徐匯社區是上海城投、國盛集團、儀電集團三家國資產業集團合作收購原為華鑫置業開發的存量資產,通過市屬產業集團之間協調資源整合盤活,也是上海市屬國企首單存量R4(記者注:“租賃住房”用地性質)地塊并購盤活項目。

盤活存量住房的方式來作為保障性租賃住房的方式,并不新鮮。

實際上,早在2021年1月,上海就印發《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》中,允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。同時,《實施意見》允許在用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質,不補繳土地價款。

值得注意的是,此次城投寬庭收購項目的資金來源,是REITs回流資金。

早在2021年,上海為鼓勵企業參與投資保障性租賃住房項目,支持保障性租賃住房發行REITs(不動產投資信托基金)產品來緩解企業資金壓力、縮短項目退出周期。

目前,我國共有7支上市租賃住房REITs,分別為分別是華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商蛇口住房租賃REIT,匯添富上海地產保租房REIT。

其中,城投寬庭、上海地產、有巢3支保障性租賃住房REITs底層資產均在上海。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱日前撰文指出,國內6家租賃住房REITs2025年第一季度財報顯示,2025年一季度中證REITs價格指數保租房板塊漲幅達29.8%,保租房行業總回報指數上漲34.8%。

“隨著保租房供給量持續增長,保租房REITs發行節奏加快,不僅有助于完善租賃住房供給體系,也為保租房業務的可持續發展提供了有力支撐?!倍∽骊胖胤治鯮EITs產品對于保租房可持續發展的支撐作用。

丁祖昱觀察到,無論是保租房投放量還是保租房REITS產品的發布速度,都呈現節奏加快的趨勢。

其中一方面主因,是2025年作為“十四五”規劃的收官之年,保租房籌建任務達成的關鍵節點。

從數據上來看,今年上海一季度保租房供給確有提速的跡象。一季度,上海新增建設籌措2.3萬套(間)、供應2.1萬套(間),分別完成年度計劃的33%和35%。

保租房項目抗周期屬性獲投資者認可,是另外一大原因。丁祖昱特別分析了6大租賃住房REITs2025年第一季度:從季報來看,國泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元收入領先國內6支保租房REITS產品,從投資者回報角度來看,城投寬庭REIT以3.20%的年化現金流分派率居首。

城投寬庭相關負責人告訴界面新聞,城投寬庭自2019年發布以來,累計服務人數超過2.5萬人次,通過與大型企業間的合作,投入運營的9大項目,整體運營狀況良好,租金價格穩定,客源穩定,這是其盈利能力的重要保證。

另有城投控股投資相關負責人表示,正是穩定的客源,讓城投寬庭可以依托REITS產品回流資金,來尋找優質資產進行投資,并且通過收購新的資產來實現擴募。

前述城投寬庭負責人認為,徐匯項目身上體現的是保障性租賃住房,形成“開發-運營-退出-再投資”的良性循環,并有望進一步激發盤活存量并擴大有效投資。

克而瑞長租預測,2025年及2026年兩年仍是保租房集中供應的爆發期,甚至將一度高出前兩年約1-2萬間年的水平。

丁祖昱撰文分析稱,這種供應高峰的延續,將為住房租賃市場注入更多活力。同時,公募REITs作為保租房主要融資路徑,隨著保租房REITs發行節奏加快,且已有多家企業推進保租房REITs申報工作,預計未來累計發行規模將超250億元。

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