中國內地酒店市場進入投資活躍期。

2015年至2024年，中國內地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。受宏觀經濟和房地產市場影響，部分酒店資產持有者面臨現金流壓力，試圖通過剝離非核心資產以盤活流動資金。因此，諸多優質酒店資產進入投資市場，引發境內外投資人高度關注，大宗交易額逆勢攀升。

近期，仲量聯行聯合中倫律師事務所發布《中國酒店投資的全周期策略：從酒店資產收購到退出的關鍵決策路徑》白皮書顯示，今年以來全國共283單酒店投資交易中，一線城市成交占比37%，是主力。其中，華東地區占比55%，華北和西南緊隨其后，西安、成渝因文旅市場火爆，也帶動了酒店資產市場回暖。

買家方面，由開發商和房地產基金主導逐漸向多元化發展，高凈值人士及家族辦公室、私有企業和國資企業積極入市交易，持續帶動酒店投資交易活躍度。

此外，價格在5億以下的酒店交易占比超過80%，大部分買家是第一次入場的投資者，顯示出其對消費復蘇和酒店資產盈利能力的信心。免簽等政策帶動下國內文旅市場的火爆，也將為這些新入場者帶來可期回報。

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤認為：“中國酒店投資市場正經歷從增量擴張向存量優化的結構性轉型。投資人需把握市場趨勢，通過專業估值、動態定價和合規交易流程實現資產價值最大化。同時，酒店投資市場參與者需關注城市更新政策下的資產盤活機遇，以及通過搭建公募REITs退出路徑，助力酒店投資市場在存量時代挖掘新的增長點，推動 ‘投、融、建、管、退’酒店資產全生命周期管理的專業化與資本化升級。”

酒店資產兼具不動產屬性與經營性資產特征，其估值邏輯需兼顧現金流收益、市場供需與重置成本等多重維度。

主流資產估值方法中，收益法通過未來凈現金流折現反映資產長期收益能力，市場比較法依賴近期可比案例定價，重置成本法則從重新開發成本角度衡量資產價值。在真實的交易磋商環節，實際資產定價需結合市場供需、資本化率、土地剩余年限等因素進行動態調整。

為實現資產價值最大化，酒店資產持有者可通過產權優化（如調整用地性質、容積率）、硬件改造與翻新、品牌和產品重塑（更換管理模式或合作品牌）以及收益結構優化（如調整客源比例、創新餐飲服務、盤活閑置空間）等路徑挖掘潛在價值。

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區副總裁魏駿亞表示：“面對一線城市的抗周期能力與新一線城市的增長潛力，投資人需在區位價值、現金流穩定性、改造可行性等維度建立更精細的評估框架。與此同時，市場分化帶來的估值落差與運營風險，亦要求投資人提升資產篩選與風險管控的專業能力。”

酒店大宗投資交易是專業度極高的領域，常見法律風險點包括：物業權屬瑕疵（如土地性質爭議、違法建筑）、共有設施權屬劃分、經營證照合規性以及酒店管理合同解除等。

中倫律師事務所合伙人紀超表示：“酒店投資交易的法律風控，不僅關乎合規底線，更是交易價值的關鍵變量。通過交易結構創新重構跨境風險分配秩序，以稅務合規工具對沖隱性成本，推動資本退出從‘流程可行’向‘價值最優’進階，為多元退出策略的探討提供底層支撐。”

在酒店資產領域，傳統退出渠道主要為股權轉讓和資產出售。隨著市場政策環境持續優化，公募REITs成為潛在的創新性資產退出選擇。雖然目前酒店類資產尚未被納入公募REITs的底層資產范疇，但未來政策開放后，將為酒店行業開辟證券化退出新路徑，有效提升存量資產的流動性和價值。