文｜時代財經 何秀蘭
編輯｜張常旺
在流動性壓力之下，萬達集團再度出售資產，而險資再次參與收購。
近日，國家市場監管總局發布信息顯示，無條件批準由太盟珠海、陽光人壽、高和豐德、騰訊控股以及京東潘達直接或通過其各自關聯方共同設立合營企業，并通過合營企業收購大連萬達商業管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司的100%股權。
此次出售的48座萬達廣場，既包含北京、廣州等一線城市重要項目，也涵蓋榆林、樂山等三四線城市的下沉市場資產。多方信源透露，此次交易金額將達到500億元，創下商業地產單筆交易規模新紀錄。
據時代財經不完全統計，自2023年以來，萬達集團累計出售的萬達廣場數量已超過80座，其中新華保險、陽光人壽、大家保險等險資機構已收購24座，占比近3成，成為最活躍的接盤方之一。
在利率持續下行的背景下，手握35萬億資金的保險機構正加速布局商業地產。今年以來，新華保險、中郵保險、大家保險等險資機構，陸續出手收購長租公寓、零售商業、高級辦公樓等商業不動產項目。
仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜向時代財經分析指出，地產投資具有較長投資周期的特性，與險資的久期相契合，能匹配長期負債、優化資產配置。近年險資持續布局優質不動產，尤其在房地產行業調整及利率下行背景下，部分優質項目性價比凸顯，如一線城市商業地產租金收益率達5.5%-6.5%，可提升險企整體投資收益。
萬達近兩年累計出售超80座廣場，險資接盤最活躍
在經歷2023年珠海萬達商管港股上市對賭失敗后，萬達集團陷入流動性困局，出售核心資產成為其回血的重要手段。
國家市場監管總局披露的信息顯示，最新被收購的48座萬達廣場分布在全國39個城市，從資產分布看呈現“核心城市+下沉市場”的雙軌布局。除北京銀河、上海顓橋等一線城市項目外，榆林、樂山、宿州等三四線城市項目占比達四成。
某券商非銀金融分析師向時代財經指出，此次出售的資產中，一線城市項目租金堅挺，但三四線城市萬達廣場面臨消費降級沖擊，出租率波動可能拉低整體回報。
據時代財經不完全統計，自2023年以來，萬達集團已累計出售超過80座萬達廣場，其中2023年至2024年出售超30座，2025年初再售7座，而5月的集中轉讓則一次性打包48座，創下行業單筆交易規模紀錄。
在這場資產處置浪潮中，保險資金成為最重要的接盤方之一。據時代財經不完全統計，新華保險、陽光人壽、大家人壽等險資機構已累計接手24座萬達廣場，占萬達2023年以來出售總量的近三分之一。
其中，新華保險表現尤為活躍。2023年12月，該公司聯合中金資本設立規模達百億元的坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙），專門用于投資持有型不動產項目。截至目前，該基金已取得北京、南京、成都、銀川等城市14座萬達廣場的控股權。
此外，陽光人壽聯合太保人壽、中銀三星人壽等機構成立的立麗水聯融壹號股權投資合伙企業（有限合伙），先后接手了太倉、湖州、上海、廣州、合肥、東莞等地的6座萬達廣場；大家保險則重點布局上海松江、西寧、臺山等項目，并與橫琴人壽共同投資了上海周浦萬達廣場。
中央財經大學中國精算科技實驗室主任陳輝向時代財經表示，當前房地產市場處于深度調整期，不動產價格整體處于低位，市場資產處置增多，為險資提供了“抄底”以及尋找優質項目的投資機會。另外，政策層面釋放了更加堅定的穩樓市基調，在政策加力下，房地產市場有望實現預期修復，險資的投資動作正是對政策導向的積極響應。
利率下行倒逼險資轉向，持續加碼商業地產
在利率中樞持續下行的市場環境中，手握近35萬億可投資資產的保險機構，正掀起新一輪不動產配置熱潮。
2025年一季度，險資不動產投資市場頻現“大單”。新華保險聯合大家人壽、深圳萬科等，投資16億元設立萬新金石，收購廈門佳德宏石置業100%股權，后者持有的廈門泊寓院兒·海灣社區資產，預計可提供7724套保租房。
無獨有偶，中郵保險1月作為領投方，攜手中東主權財富基金完成上海博華廣場專項基金投資，將南京西路商圈的超甲級寫字樓收入囊中。同期，大家保險斥資收購加拿大養老金計劃投資委員會持有的四個龍湖集團合資項目49%權益，覆蓋上海、蘇州、成都以及重慶等核心城市，預計對方將獲約12.03億元收益。
在監管披露的最新數據中，險資的配置動向或已現端倪。截至2025年一季度末，保險資金運用余額達34.93萬億元，環比提升5.03%；其中債券配置雖仍占48.58%的絕對權重，但環比已經下降0.7個百分點。
與之形成對照的，是商業地產領域暗流涌動的資本布局。據仲量聯行統計，2022-2024年間，保險公司在中國內地商業地產的直接投資達93億美元，投資規模與英美等成熟市場相當，并居亞太區市場首位。與其他主要市場相比，險資在中國內地商業地產總投資中占比更高，且持續看好能穩定產生現金流的資產。
這種戰略轉向的底層邏輯，與金融市場的利率曲線變化息息相關。自2024年四季度起，10年期國債收益率持續震蕩下行，2025年初更擊穿1.6%關口。當“資產定價之錨”持續下移，負債成本壓力相對剛性的保險機構不得不尋找更高收益的投資標的。
陳輝向時代財經指出，過去，保險公司投資不動產更多是自用和追求升值，現在更多是為了長期持有，尋求穩定的租金收益率和波動率較小的價格。保險資金平均久期超過10年，與不動產的屬性天然匹配。
“目前主流險企負債端成本仍在3%-4%區間，而核心地段商業地產的租金回報率可達5%-8%，這中間存在較高確定性的套利空間。”上述非銀金融分析師向時代財經指出，這種收益差驅動的資產再配置，在具體項目選擇上呈現鮮明特征。以上海博華廣場、廈門泊寓院兒為代表，具備穩定現金流的長租公寓、零售商業、核心辦公等資產類別備受險資青睞。