界面新聞記者 | 王妤涵

5月27日，領展房地產投資信托基金（以下簡稱“領展”）在香港舉行了業績發布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業績。 

財報數據顯示，面對香港零售業總銷貨價值同比下跌和全球高息環境持續壓力，領展2024/2025財年收益仍達142.23億港元，同比增長4.8%，物業收入凈額增長5.5%至106.19億港元。

截至期末，公司可分派總額達70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。

交銀國際研究指出，領展2025財年業績穩定，派息好于市場預期，同時公司以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現出韌性。

“在宏觀經濟環境不明朗、業務面對重重挑戰下，領展房托的全年表現保持穩健，充份展現抗逆力。要在當前氣候下取得成功，領展將須進一步提升適應力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實現成功的核心基本因素”，領展董事會主席歐敦勤在業績發布會上表示。

香港零售市場壓力倍增

從業務布局來看，中國香港是領展當前最大的市場。

截至2025年3月31日，領展共擁有154項物業資產，其中130項位于香港，12項位于內地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達到2260億港元。

市場環境方面，2024/2025財年，香港零售業市場經歷著艱難時刻。整體零售業總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費及出境旅游模式轉趨穩定，但零售業仍面臨挑戰，而非必需品零售更是重災區。

在此背景下，領展香港物業組合仍實現了收益和物業收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。

從業務結構看，零售物業占據公司的絕對主導地位，估值占比高達70.2%，其中香港零售物業就占所有物業估值的52.2%。

這一結構使其對消費市場變化極為敏感，也凸顯了當前業績增長的來之不易。

這主要得益于兩大核心業務的支撐，香港零售物業組合收益76.13億港元，停車場業務收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。

但壓力跡象仍然十分明顯。

財報顯示，期內領展香港零售物業平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續租租金調整率20年來首次轉負，錄得-2.2%。

面對挑戰，領展也在進行資產優化，年內完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。

據悉，目前正處于規劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預計在2025年中至2026年初期間完工。

內地業務業績飆升

當香港市場面臨逆風，內地業務成為領展亮眼的增長極。

報告期內，領展內地物業組合總收益及物業收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。

這一增長主要源于其對上海七寶萬科廣場100%權益收購，該項目的全年貢獻大幅拉升了內地業績表現。

去年2月，領展曾發布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領展廣場。

不過，即使剔除該貢獻，其原有物業組合收益仍增長了6.5%。

出租率方面，期內內地零售物業租用率達到95.9%，續租租金調整率雖受北京中關村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實際達到7.6%的正增長。

領展在深圳的旗艦項目領展中心城更是展現戰略價值。該項目憑借靠近福田口岸的區位優勢，周末港客占比高達40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費熱潮。

另外，據領展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目，廣州天河領展廣場二期和北京通州領展廣場的改造已規劃就緒，預留改造資金1.8億港元。這些投資也將通過優化商戶組合和空間設計進一步提升收益能力。

從REIT到“REIT+”轉型

面對市場大環境的變化，領展也在謀求戰略轉型。

今年2月，領展宣布成立全新基金業務平臺“領展房地產投資”（Link Real Estate Partners），推進3.0戰略升級，這也標志著其從傳統房托向多元化資產管理機構的轉型。

該平臺專門為私人機構資本提供服務，由集團首席投資總裁宋俊彥擔任行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風險層級的亞太區房地產資產。

據了解，該戰略將重點配置“機會型”及“增值型”高風險資產以開辟新收入來源。

“通過領展3.0戰略，集團將持續探索以不同方式強化領展房托物業組合，包括資產輪轉及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領展行政總裁王國龍在業績會上介紹稱。

另外，據領展方面介紹，公司的總負債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負債比率則保持在20.6%的低水平。

在去年9月凈償還44億元債務后，集團的總負債金額已減少至556億元。固定利率債務占整體債務組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調整至66.4%，以反映對利率展望的轉變。

交銀國際研究指出，截至2025財年末，領展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。

而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認為領展在下一財年業績仍可大致保持輕微增長，而降息及房地產信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑。

接下來，領展即將迎來上市20周年里程碑。回顧這段歷程，王國龍在業績會上充滿自豪的表示，“我們已完成了100多個資產提升項目；通過成功的資產買賣為基金持有人創造價值；憑借這些經驗及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰，必能再創佳績”。