文 | 張馨儀

初夏的青島樓市，正在上演一場靜水深流的變革。市北區新都心板塊的河西果品批發市場地塊，這個歷經四年規劃調整的“樓市遺珠”，即將在6月17日迎來命運轉折點。這塊曾經四次調整規劃、歷經市場考驗的“壓箱底”地塊，既是青島土拍新政的“首秀場”，更是觀察區域樓市走向的“風向標”。

這場土拍之所以備受關注，在于它標志著青島土地供應邏輯的根本轉變。

過去幾年，青島土地市場一直處于“政府定價、房企買單”的單向模式，導致過諸如嶗山枯桃地塊流拍等尷尬局面。今年4月推出的預申請制度，本質上是一次供給側的結構性改革，開發商可以在預申請階段就表達拿地意愿和價格預期，讓土地供應真正實現了“問價于市”。這種“先詢價、后供地”的柔性機制，讓土地供應從“閉門造車”轉向“問計于市”，既尊重市場規律，又保留了調控空間。

河西果品批發市場地塊就是這一新政下的典型產物。從最初商住混合的“高容積率”方案，到如今純住宅的“低密改善”定位，每一次規劃調整都是對市場脈搏的精準把握。這種動態調整機制，既避免了土地資源的錯配，又提高了開發效益，堪稱城市規劃的“青島智慧”。

從河西地塊的價值維度上分析，會發現其蘊藏的多重機遇。交通維度上，雙地鐵交匯的區位優勢，使其成為主城區罕見的“軌交住宅”稀缺資源；配套維度上，成熟商圈與優質教育資源的疊加，構成了難以復制的復合價值；產品維度上，2.4的容積率與純住宅定位，恰好切中當前改善需求的“靶心”。更難得的是，在寸土寸金的新都心核心區，這塊地還能保持20%的建筑密度和35%的綠地率，為打造高品質住宅社區提供了先天優勢。

值得注意的是，與同期掛牌的雙山地塊相比，河西地塊的“輕裝上陣”優勢明顯。在商業地產持續探底的背景下，雙山地塊近2.8萬平米的商業體量很可能成為開發商的“包袱”。而河西地塊的純住宅屬性則讓開發商能夠“輕裝快跑”。這種差異或將導致兩個近在咫尺的地塊，走向截然不同的命運。

接下來，即將入市的棠玥和境項目將為新都心市場提供重要參照。這個由青島城投開發的低密項目，容積率同樣控制在2.4，主打105-143平方米的改善戶型，預計售價在2.2萬元/平方米左右。它的市場表現將直接影響開發商對河西地塊的價值判斷。

這場土拍引發的連鎖反應正在顯現。以國信和悅為代表的“偽改善”項目首當其沖，其產品力與地段價值的脫節，在新都心優質地塊的對比下暴露無遺。這種現象折射出當前樓市的深層變革：購房者正在從“將就型改善”轉向“品質型改善”，市場進入“良幣驅逐劣幣”的新階段。

從更宏觀的視角來看，這次土拍將成為觀察青島樓市走向的重要窗口。如果河西地塊能夠獲得開發商的熱捧，不僅會提振整個土地市場的信心，還可能帶動主城區房價的預期調整；反之，如果成交遇冷，則意味著市場調整仍在持續，開發商對后市的判斷依然謹慎。

對購房者而言，這場土拍同樣意義重大。隨著新政下更多優質地塊的入市，主城區將迎來一波真正意義上的改善產品。特別是新出臺的《關于進一步優化自然資源和規劃要素保障措施》中關于提高得房率的新規，不僅回應了購房者的核心關切，更通過制度設計倒逼開發商提升產品力，對于有改善需求的購房者來說，耐心等待或許是更好的選擇。

距離拍賣日臨近，市場暗流涌動。在這場棋局中，最終的贏家或許不是某家開發商，而是整個青島樓市。通過制度創新激活市場活力，通過優質供給滿足真實需求，這正是房地產新發展模式的題中之義。當政策智慧、市場理性與產品創新形成良性循環時，青島樓市的春天或將真正到來。