界面新聞記者 | 王婷婷
今年以來，上海房地產市場延續回穩向好趨勢，從年初“淡季不淡”的開局到“金三銀四”的“小陽春”行情，市場活躍度持續釋放。
進入5月，上海房地產市場保持平穩運行，一、二手住房成交量同比實現雙增長，價格指數總體趨穩，全年“量升價穩”的基調進一步鞏固。
界面新聞從上海房管局獲悉，5月的上海一手住房市場總體平穩，共計成交62萬平方米，同比增加24%。
這主要得益于，新開盤項目認購保持穩定和在售項目銷售平穩。數據顯示，5月上海共有37個項目完成認購，其中外環內18個項目，有12個項目認購比超過1，保持市場熱度；此外5月上海在售項目日均成交面積比去年同期日均增加30%。
二手房市場交易同樣活躍。上海房管局數據顯示，5月上海成交二手房161萬平方米（1.90萬套），同比增加14%，為2022年以來同期最高值。
成交同比保持增加的同時，成交價格總體也回升。數據顯示，自去年10月以來，上海二手房成交量連續8個月超過1.5萬套的榮枯線，單月成交同比連續8個月保持正增長；成交價方面，今年1-2月，二手住房價格指數環比分別上漲 0.4%、下跌 0.4%，3-4 月分別上漲 0.4%、0.1%。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，“紅五月的兌現是各方努力的結果。”
一方面，市場期待的降準、降息本月落地，政策面繼續在釋放利好消息，更重要的是釋放寬松的信號，維持大家的市場信心和預期。
另一方面，市場投放的產品契合改善需求，絕對中心區的產品多聚焦大戶型，高品質、好地段。中端改善的多聚焦于寶山楊行、淞南高境等板塊，離開市區的距離和價格以及配套有不錯的平衡。
“當前，二手房成交量繼續保持高位運行，未來還能提供穩定的改善型需求，預計6月的上半年收官依舊有不錯表現。”盧文曦表示。
樓市成交雙輪驅動：新房火熱、二手房韌性凸顯
上海5月的新房市場，依然是賺足了眼球，熱度超出市場預期。
上海壹號院、綠城·潮鳴東方、西派海上、翡雲悅府、前灘公館、保利·海玥外灘序BUND98、潤雲金茂府、金茂棠前、康定壹拾玖等，一個又一個“日光盤”誕生，各大售樓處的高人氣再次證明上海強大的購買力。
延續此前的節奏，樓市復蘇，豪宅產品率先進入“狀態”。在這些“日光盤”中，高端豪宅占據半邊天，單價10萬+項目有7個，如綠城潮鳴東方網簽均價達19.2萬元/平方米、上海壹號院均價18.5萬元/平方米、康定壹拾玖均價16.8萬元/平方米等，另有2個項目均價在9萬元/平方米上下，還有金茂棠前單價不足5萬元/平方米。
上海中原地產數據顯示，從5月上海新房成交前十榜單來看，也是以改善型產品占據榜單重要位置。5月成交榜單中10萬+的樓盤數量達到6個，并且前五均是此類產品，也都是網紅項目。
比如，成交排名第一的徐匯濱江的綠城潮鳴東方，成交3.2萬平方米；排在其后的是新楊思的地王項目，翡雲悅府成交面積相差不到1千平方米，網簽均價10.7萬元/平方米。
在這些高價房項目推動下，成交均價再度向上突破，5月均價為90691元/平方米，環比上漲24.8%，創上海月度均價歷史新高。
新房成交亮眼的背后離不開供應快速恢復。上海中原地產數據統計，5月供應73.5萬平方米，環比增加49.2%，同比增加30.2%。“可以說高供應助推紅五月實現。”
盧文曦指出，入市的這40個項目，有10個10萬+的高價項目，說明房企借助當前改善意愿釋放時期加快投放腳步。
雖然新房市場整體表現較好，但冷熱不均情況仍在，一邊“日光”，一邊“0認購”。以5月為例，位于浦東外高橋的陽明花園，推出的63套新房最終0認購；位于惠南板塊的新房璟瀾灣，項目首開推出107套房源，也因無人認購而取消搖號開盤。
據統計，5月以來，上海共有15個因認購人數較少而取消搖號方式開盤的新房項目。分化現象一直存在，即便是在“銀四”，上海也有多個項目因認籌人數較少而申請取消搖號，包括寶華紫薇花園、熙語、中交鳳啟虹橋、上尚緣等。
一名房企內部人士告訴界面新聞，公司位于上海的幾個項目表現都還不錯，開盤情況挺好，合乎預期。“這一熱銷現象，不能代表整個上海市場。”
二手房韌性依然較強，網上房地產數據顯示，5月份上海二手房累計成交21400套（包含住宅、商業、寫字樓、車位等），日均成交690套，環比4月的23416套，下降8.6%；同比2024年5月的18535套，上漲15%。
盡管上海5月成交量有所下降，但依舊是近5年來該月的成交第二高，僅次于2021年5月的28562套。自2024年4月以來，上海二手房交易量已連續14個月同比增長。
從成交層面來看，5月市場主基調依然是“以價換量”。據統計，5月份成交均價環比4月下降0.66%，同比下降8.06%。
整體而言，今年1-5月，上海樓市“量價齊穩”。
成交量方面，1-5月一手住房成交266萬平方米，同比增加9%；二手住房成交8281萬平方米，同比增加38%；一、二手住房合計成交 1094 萬平方米，同比增加30%。
從價格指數來看，一手住房價格指數環比延續上漲態勢，今年1-4月累計上漲2.0%；二手住房價格指數環比總體回升，今年1-4月累計上漲 0.5%。
“從當前交易環境以及市場表現來看，已經比去年有較大面貌的改變，市場預期在持續好轉中。”
土地市場“預熱”：優質地塊出讓，穩定市場預期
5月以來，上海土地端也持續展現出強勁的市場活力。
自5月9日上海推出4宗熱門地塊被開發商一搶而空之后，5月31日，上海再出“地王”。徐匯區東安新村最后一幅地塊以341.35億元協議出讓，標志著由三幅地塊組成的超級項目，總成交金額鎖定在523.03億元。
據了解，這一數字不僅超越2024年紐約曼哈頓478億元的“全球地王”紀錄，更刷新中國土地市場的認知。
在第一太平戴維斯中國策略顧問部負責人朱鋒看來，這是上海內環內近年來體量最大的舊改項目，對整個板塊的能級提升和城市板塊的迭代升級有重要意義。
公開信息顯示，這三宗出讓地塊分別為徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24，意向用地者均為上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海地產（集團）有限公司。
據統計，今年以來，上海國資房企上海地產集團已斥資804.8億元，通過協議出讓方式拿下13宗地塊，主要位于徐匯區、黃浦區、楊浦區等核心區位。
不過，上海地產集團不一定會是地塊的最終得主。
業內猜測，東安新村將采用“場所聯動”出讓模式，先由協議出讓給上海徐匯城市更新建設發展有限公司的三家公司，再通過上海聯合產權交易所，進行市場化的股權轉讓。
盧文曦認為，上海地產集團在很多舊改項目中承擔土地一級開發的任務，這些地塊往往需要承擔城市更新、城市配套以及保障房建設等，需要國企來進行主導。而在上海地產集團協議拿地后，也可根據不同情況或條件進行拆分或者單宗地塊的出讓，引入合作開發商，從而回籠資金。
此前，上海地產集團就曾將手上多幅地塊轉讓給其他房企，比如去年招商蛇口聯合體從上海地產集團手中拿下徐匯新長橋舊改地塊，總價約16.99億元，即后來的海上·清和璽。
因此，該地塊在下一輪聯交所掛牌轉讓時，或許還會上演激烈競價場面。
更重要的是，該地塊周邊均是熱點項目。最典型的如綠城潮鳴東方，距離該地塊不足千米；還有與127b-24地塊僅一條內環高架相隔的能建西岸譽府，均價為14.3萬元/平方米，也是開盤即清盤。
再遠一點的還有香港置地啟元，去年上半年也是開盤即售罄，銷售均價達到17.8萬元/平方米。
接下來，上海很快又要開啟年內第五批次土拍，有望為土地市場注入更多活力。
5月30日，界面新聞從上海市規劃和自然資源局獲悉，上海今年第五次土拍將于6月19日舉行，共有6個組合地塊，涉及寶山南大、大零號灣、大虹橋等熱點板塊，起始總價高達192.47億元，一舉刷新今年土拍起始總價紀錄。
土地市場的活躍，將有效穩定市場預期。
對于房企而言，充足的土地儲備是持續發展的根基，5 月多幅地塊的成功出讓，讓開發商得以延續開發節奏，保障后續新房市場的穩定供應。
同時，優質地塊的高溢價成交，也向市場傳遞出積極信號，進一步穩定購房者預期，為房地產市場的平穩健康發展筑牢基礎。
隨著更多“好房子”入市和政策紅利持續釋放，預計下半年上海樓市活躍度會進一步提升。