界面新聞記者 | 張曉云

6月9日，界面新聞獲悉，在多部門指導和支持下，上海信托、愛建信托飲得不動產信托登記“頭啖湯”，各有不動產信托登記案例同步成功落地。這距離5月27日發布《關于開展不動產信托登記試點的通知》（下稱《通知》）不超過10個工作日，響應迅速。

據了解，與此前北京聚焦于特殊需要、公益慈善場景的項目相比，上海信托、愛建信托的案例均實現了“以房養老”領域的探索，更加貼近大眾家庭需求。

這標志著我國不動產信托運用場景進一步拓展到家庭財富定向傳承、銀發老人特殊需要等普惠金融領域，再次展現了信托服務民生需求的獨特價值。

兩家信托公司火速響應

5月27日，上海市委金融辦、上海金融監管局等六部門印發《通知》。《通知》印發后轄內信托公司積極快速響應。

6月9日，界面新聞從上海金融監管局獲悉，在多部門指導和支持下，上海信托、愛建信托各有不動產信托登記案例在上海同步成功落地。

其中，上海信托案例聚焦都市大眾家庭服務場景，滿足了普通家庭財富傳承和品質養老需求。愛建信托案例則以獨居老人綜合化需求為服務場景，滿足了高齡獨居老人養老及財富定向傳承需求。

兩位委托人認為，信托機制在解決家庭綜合化需求方面具有獨特性，在財產隔離、財富傳承、老人撫養、子女照看等方面相比其他金融工具更有優勢，信托公司作為持牌金融機構也值得百姓信任和托付，期待今后信托制度在服務百姓切身需求方面涌現更多創新和實踐。

此次上海信托、愛建信托火速落地的兩單不動產信托登記試點案例均在“以房養老”領域實現了積極探索。

兩案例中，委托人既有中青年群體，也有高齡老人，體現了信托機制適應不同年齡人群差異化需求的靈活性；委托房產類型既有居住房屋，也有商辦房屋，體現了上海不動產信托登記試點工作對涉及房屋類型“多場景覆蓋”的不同嘗試；委托人設立信托的目的，進一步拓展到獨居養老、房產定向傳承、財產隔離等多個場景，展現了不動產信托模式服務民生需求的巨大空間和潛力。

上海信托：“房產+現金”混合財產家庭服務信托

界面新聞從上海信托獲悉，此次上海信托落地不動產信托登記案例為“房產+現金”混合財產家庭服務信托，與此前北京聚焦于特殊需要、公益慈善場景的項目形成差異化，更加貼近大眾家庭需求。

該項目委托人為一位中年白領女士，將名下一套商辦公寓作為信托財產，并追加現金資產，通過公寓的長期租賃以獲取穩定的現金流，短期用于補充母親養老金，保障晚年生活，后續待子女成年后進行傳承，將支持其個人發展。

信托設立后，該公寓及現金資產即獨立于委托人、受益人的其他財產，有效實現了資產隔離?，防范未來可能發生的債務或婚姻等風險，確保資產安全用于既定目的。

此方案一站式解決了委托人關于母親養老保障、子女未來支持、家庭財產保護、投資房產有效管理等多重核心訴求，充分展現了信托工具在滿足個性化、復合化家庭財富管理需求方面的獨特價值和靈活性。

上海信托表示，本次全國首單不動產設立的家庭服務信托的成功落地，打破了信托服務主要面向超高凈值人群的傳統印象，使擁有房產這一中國家庭最常見核心資產的大眾家庭，也能便捷地運用信托工具實現財富保障與代際傳承，顯著降低了服務門檻。

在養老金融方面，創新性地利用不動產租金創造長期、穩定現金流補充養老金，為解決社會普遍關注的養老資金來源問題提供了新思路和新工具，響應了“養老金融”的發展方向。項目高度契合上海市《通知》中重點鼓勵的“養老助老”和“家庭服務”場景，將政策導向轉化為惠及大眾家庭的切實服務，顯著提升了家庭的安全感、獲得感和對未來生活的規劃能力。

愛建信托：“以房養老”特殊需要服務信托

界面新聞從愛建信托獲悉，該公司案例委托人為一位年近八旬的離異獨居老人李女士。

李女士早年離異，膝下無子女，晚年日常生活主要依靠侄子照料。李女士名下僅有一套處于出租狀態的房產，如何在保障自身晚年生活無虞的同時，將房產妥善傳承給侄子，成為李女士亟待解決的難題。

通過設立不動產信托，李女士的多重需求得到了系統性解決：一是實現了資產“風險隔離”，讓信托財產依法獨立于各方資產，即便未來面臨債務糾紛等風險，其作為信托資產的房產將得到充分保障；

二是專業信托機構的介入構建起“風險防火墻”，有效規避了老年人易上當受騙的風險。李女士后續如遇到生活障礙，或失能失智，無需擔憂外界因素干擾，信托公司作為正規持牌機構，確保李女士信托資產合法權益不受侵害；

三是愛建信托作為專業受托人，為李女士提供了全周期的資產服務。在資產運營上，延續房產出租模式，將租金收益嚴格按約定分配，這筆穩定的租金收入，成為李女士有限退休金外的重要補貼，有力保障了她的品質生活；在價值管理與收益分配方面，當李女士遭遇重大疾病等特殊情況時，受托人可根據指令處置房產，所得資金優先保障其醫療及其他重大開支，為她的健康與生活筑牢堅實防線，同時有效規避了可能會產生的道德風險；

四是不動產信托精準實現了李女士的財富傳承意愿，確保房產在其百年之后定向傳承給侄子，通過不動產信托模式，李女士在生前仍保有房產運用、處置及收益權，“資產在握”的安全感，在心理上給予她內心一份踏實，又確保了傳承意愿的精準落地。不動產信托實現了情感價值與資產價值的雙重守護。

從社會層面來看，不動產信托作為創新的財富管理與傳承工具，為養老等民生領域提供了全新解決方案。將“房產裝入信托”順應了老年人繼續享有房產的居住權或收益權、兼顧財產保護傳承的現實需求，讓信托制度服務民生需求又向前走出了一大步。

“以房養老”新探索

上海是全國老齡化程度最高的城市之一。根據上海市老齡工作委員會辦公室、上海市民政局和上海市統計局發布的數據顯示，截至2024年末，上海戶籍60歲及以上老年人口577.62萬人，占總人口的37.6％；80歲及以上高齡老年人口86.00萬人，占總人口的5.6％。“純老家庭”老年人數179.34萬人，其中80歲及以上“純老家庭”老年人數32.43萬人；獨居老年人數33.62萬人，其中孤老人數2.74萬人。這些數字背后，是龐大老年群體對晚年生活保障的迫切需求。

在傳統觀念中，房產不僅是遮風避雨的居所，更是承載傳承期望的核心資產。如何在實現"以房養老"的同時，有效隔離潛在風險，成為當前社會養老服務體系建設中的關鍵難題。

5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯合發布的《關于開展不動產信托登記試點的通知》通過物權登記公示賦予信托財產法律確定性，為“以房養老信托”開展掃清障礙。

據介紹，上海在10個工作日內，先后完成六部門印發《通知》，中信登公司發布不動產信托產品登記操作細則，市規資局明確不動產信托辦理流程和收件標準，閔行區、寶山區自然資源確權登記中心完成具體案例的不動產轉移登記，展現出上海不動產信托登記“全流程閉環”的鮮明特征和多部門協同配合、同題共答的專業高效。

上海金融監管局表示，下一步，上海將持續深化不動產信托登記試點工作，進一步豐富不動產信托運用場景，充分利用浦東新區先行先試優勢加快完善相關法律法規體系，切實推動不動產信托和其他非資金類資產信托財產登記在上海的擴圍增效，更好發揮信托在服務實體經濟、優化資產配置和保障財富傳承中的作用，積極推動信托業高質量發展，不斷增強上海國際金融中心的競爭力和影響力。