界面新聞記者 | 王婷婷

“今年的代建市場比去年還要難一點。”

房地產代建行業在經歷2021年至2023年的高速增長后，隨著代建企業爭相入局，2024年行業步入規模增速放緩、企業格局分化的新階段。2025年，代建行業正面臨一場激烈的市場份額之爭。

根據克而瑞統計數據，2025年一季度代建新增規模TOP20企業的新增簽約建筑面積同比僅增長6%，相較2024年同期的17%大幅下滑，已顯現行業整體“失速”態勢。而且，2024年代建企業的新增建筑面積總量接近2.2億平方米，同比增長約27%，較前三年也大幅放緩。

在增速放緩的背景下，因競爭加劇、土地出讓面積下降等原因，行業整體毛利率正遭受下滑。綠城管理作為頭部企業代表，2024年也是增收不增利，歸屬于公司擁有人的凈利潤為8.01億元，同比下降17.7%。隨著競爭者入局，綠城管理的代建費用正在降低。

業內認為，盡管行業暫時承壓，但長期發展仍具潛力。旭輝建管總裁劉冰洋在接受界面新聞等媒體采訪時表示，從數據來看，房地產行業總的銷售額在下降，換句話來說，代建行業在整個房地產領域的滲透率實際上在上升。

更重要的一點是，打造“好房子”正成為代建行業突破困局、開拓新賽道的關鍵所在。

代建行業從“紅海變藍海”

“地產的盡頭是代建。”

據克而瑞統計，2024年已有超百家房企涉足代建業務，銷售額百強房企中，進軍代建領域的企業占比高達約80%。行業里有意愿、有能力的企業幾乎全部入局代建。

然而，經過3年的快速、“野蠻”的擴張期，代建賽道在企業競相進駐并持續搶奪市場份額、競爭加劇之下，逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。

代建增速放緩，行業從“紅海變藍海”。

克而瑞研究認為，代建行業進入平穩發展期的主要原因有，宏觀經濟環境未有顯著提升，市場信心與預期仍在緩慢修復。其次，行業競爭加劇令代建企業拓展新項目的難度不斷加碼。此外，與代建相關政策利好兌現后迎來短期不確定性。

在劉冰洋看來，代建行業已從“1.0”階段進入了“2.0”階段。“1.0就是隨著這個行業的高歌猛進，大家做房地產怎么做都對；但到了2.0之后，隨著市場調整，很多房企主動或被動進入到代建這個領域。”

更多的參與者進入代建行業，不單單是競爭越來越激烈。劉冰洋認為，行業目前面臨的更多問題是，對于一家代建企業而言，操盤難度在增加，對其破題的能力、服務的能力以及價值兌現能力的要求越來越高。

另外，代建行業仍然是不成熟的行業，處于早期階段。劉冰洋表示，不成熟在于行業沒有一個非常明確的評價標準，沒有明確的市場準則，都在摸索。

“其實現在很多甲方/委托方以及業主方都在探索，政府相關部門也在摸索，包括像房協成立的代建分會，也在整合資源摸索。到底這個行業該怎么定義，怎么評價，包括用怎樣的方式取費是合理的等，都會逐步完善。”

劉冰洋指出，房地產行業依然還處于調整陣痛期，所以操盤難度在變大，委托方入市意愿也受到影響，再加之過去2-3年，代建行業高歌猛進，無論是小民營開發商還是城投企業，在市場較困難且自己還不具備開發能力的情況下，選擇代建。

“但在這期間，很多項目可能并沒有實現當初的預期，這也會影響潛在委托方入市意愿，增加了擔憂。”

行業從“藍海”變成“紅海”，并不意味著沒有機會。在劉冰洋看來，代建行業依然有很大的市場容量空間，只是可能參與的主體會越來越多，隨著代建的滲透率提升，每家代建企業在行業的市場份額也會出現很大分化。

旭輝建管從關注簽約量到重視簽約質量。劉冰洋表示，“經過前期的孵化和培育，旭輝建管的簽約量和在管面積有了一定市場規模，因此從去年下半年開始做了一些經營邏輯上的調整，從原來想要一定的市場規模、保留住優秀團隊，到現在更關注簽約質量。”

簽約質量體現在兩個方面，一是凈代建費，當行業普遍面臨利潤下降的情況下，旭輝建管的毛利有所提高；從項目啟動率來說，今年新簽項目基本能夠如約按時啟動，其實也是對項目篩選和甄別的標準要求更高。

2025年代建行業進入低增長階段，劉冰洋認為，企業要想在這個行業長期發展，至少要滿足五個因素。

首先是品牌，品牌意味著在甲方心目中的形象，如何做出來，都是一點一滴兌現，不斷通過服務來展現出來。第二是能力，代建行業需要多元化解題能力，包括住宅開發、商辦、場館、長租公寓、養老，以及AMC金融類等。

第三點是團隊，團隊的文化，團隊服務的意識在委托方心目中很重要；還有關系，要在一個地區發展，必須構建各類、各層次的關系，才能夠觸達到項目和客戶；最后是資源，多維度的如供應鏈資源、一些財投、金融機構等。

“好房子”成代建行業破局關鍵

隨著房地產市場從增量時代轉向存量時代，消費者對于住房品質的要求日益提升，從“住有所居”向“住有優居”轉變。

“好房子”開始成為房地產行業破局的關鍵。今年3月，《政府工作報告》首次提出，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。5月1日，國家標準《住宅項目規范》正式實施，為“好房子”建設定下底線要求。

6月13日，國務院常務會議再提出，要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

如今，不僅是頭部品牌房企對“好房子”標準建設集體發力，代建企業也正試圖通過“好房子”重構行業商業邏輯。

市場早已不缺房子，但缺少“好房子”。

劉冰洋告訴界面新聞，類似第四代住宅及其他一些創新的“好房子”產品能夠帶動市場已經形成共識，各個地方的主管部門對此持開放心態，積極研究產品研發和規劃審批，企業與相關部門協同研究，這為行業帶來了新機遇。

“好房子一定會有好的去化，我覺得這個是成正比的。”劉冰洋認為，目前全國很多城市都面臨市場挑戰，如果一個地區的市場沒有需求，那么建再好的房子也賣不掉，因此要做市場判斷，要在有需求的地區研發好房子。

在蘇州市場，四代宅、低密洋房等產品的成交表現也明顯優于普通樓盤，“好房子”的市場需求潛力較大。

比如位于蘇州相城區的蠡棠森嶼，今年4月首開就售出6.3億元，均價3.3萬元/平方米。克而瑞統計數據顯示，該項目位居今年5月蘇州改善項目銷售金額、套數、面積三項榜首。

在劉冰洋看來，四代宅不僅是一種產品形式、生活方式，也是代建企業面臨開發難題時的一種解題思路。當委托方高價拿下的地塊，按傳統開發邏輯打造產品將面臨虧損時，四代宅可以通過產品價值升級，有效助力項目實現盈利目標。

政策端對于“好房子”的支持力度也在不斷增大。此前，在蘇州發布的《關于改善提升住宅品質的若干指標優化政策》中，特別提到優化住宅陽臺等半開敞空間的容積率計算規則，允許多層以上住宅每戶設置空中庭院，面積不計入容積率。

所以，對于代建企業而言，還要根據不同的地域，針對性制定好房子的標準。劉冰洋向界面新聞表示，“賣3萬元/平方米的好房子和賣1萬元/平方米的好房子，它的標準是不一樣的，要因地制宜。”也就是不同地區、不同面積、不同價位都可以有不同的“好房子”。

據了解，目前旭輝建管的第四代住宅項目已經在6個城市落地，后期旭輝建管也將發布自己的“好房子”標準，包括新的工藝、新的材料、新的技術，同時在在管項目中落地。

隨著全國推廣“好房子”建設，越來越多的代建企業精準把握市場需求，在產品設計、施工質量、配套設施等方面下足功夫，開始打造具有差異化優勢的 “好房子”。

比如藍城通過低碳技術、智慧社區系統、全齡友好設計等，將“好房子”概念落地；龍湖龍制造也嘗試接住“好房子”的紅利，積極引入數字化技術，實現從設計、建造到運營的全流程提效；綠城管理基于綠城中國“好房子”體系，發布確幸社區產品體系2.0、確幸工坊2.0體系等，提升產品力。

在代建行業進入“低增長”的當下，“好房子”無疑為行業發展注入了新的活力與方向。但對于代建企業來說，還需要不斷提升專業能力，加強品牌建設，以高品質的產品和服務贏得市場認可，才能在這條新賽道上實現突圍。