界面新聞記者 | 王婷婷

房地產行業迎來民營房企境外債“破冰”。

近日，新城控股（601155.SH）母公司新城發展（01030.HK）發布公告稱，公司已完成3億美元高級無抵押債券的發行，發行期限為3年，最終利率指導價為11.88%。

該筆票據發行所得款項總額約2.94億美元，將用于為同步購買要約提供資金，預期票據發行將于2025年6月26日完成。

在業內人士看來，作為近3年來首家重啟資本市場融資的民營房企，新城此次成功發債被視為民營房企海外融資的破冰之舉，有助于修復市場對民營房企的整體信心，也有望帶動更多優質房企重啟海外融資，緩解行業流動性壓力。

中指研究院企業研究總監劉水指出，當前，只有具備實力和穩定發展的企業才能在國際市場進行發債，此舉可為其他民營房企重啟境外融資提供參考，有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期，提振行業信心。

新城發債后馬上要還債。

6月12日，新城發展發布的另外一份公告顯示，公司將通過現金購買其尚未償還的2025年到期4.45%優先票據（2025年7月票據），未償還本金金額為3億美元。

據界面新聞了解，新城系今年合計還有6億美元境外債將到期，包括新城發展7月13日到期的3億美元債和新城控股今年10月15日到期的3億美元債。此次發行新債，正好覆蓋7月即將到期的舊債。

在5月26日召開的新城控股2024年股東大會上，王曉松等管理層亦就融資、償債等問題回應股東關注。

對于是否新發美元債，王曉松表示，目前在試探水溫，如果境外投資人認可，有合適的機會公司會嘗試，如果沒有，公司會按照既定的打法推進償債工作。“6億美元債券的償還工作公司已經提前鋪排，正在有序推進。”

但令市場有些意外的是，此次美元債發行成功的代價較高，利息達11.88%，較之今年7月將到期的美元債票據利息4.45%翻了一番還有余。

新城并非今年首家發行美元債的房企。今年2月18日，混合所有制房企綠城中國發布公告，計劃增發本金總額1.5億美元的優先票據，該票據將與2月13日公布的本金總額3.5億美元的原始票據，構成同一系列票據，年利率為8.45%。

增發后，綠城中國此次融資本金總額升至5億美元，均將于2028年到期，其中新發的1.5億美元票據發售價為票據本金的100.5%，發行收益率8.258%。

對比綠城發行美元債的利率，新城的價格更高。

劉水也認為，從融資成本看，新城本次美元債詢價區間11%－13%，在當前環境中偏高。“這一方面源于美元利率維持高位及美聯儲觀望態度；另一方面反映房地產行業復蘇過程中，投資者對部分民營房企債券仍要求較高風險溢價。”

在其看來，民營房企未來償債安排仍存不確定性，壓力主要來自銷售端——核心城市處于復蘇進程但其他城市承壓，銷售資金回籠情況直接影響償債能力。

數據顯示，今年1-5月，新城控股累計合同銷售金額88.36億元，同比下降55.27%；累計合同銷售面積113.86萬平方米，同比下降58.40%。單看5月份數據，新城實現合同銷售金額約19.73億元，同比下降51.90%，銷售面積約25.26萬平方米，同比下降56.12%。

新城認為公司有能力償還高代價美元債。6月12日上午，新城發展召開了面向機構投資者的電話會議。

新城發展董事會秘書張宛玲表示，新城系償債能力并不弱，2024年租金收入對利息覆蓋倍數3.93倍，未抵押商場25個，價值190億元，主要位于長三角，租金收入超17億元；已抵押商場規模1025億元，抵押率43%。

“對于7月到期的美元債券償付已做了充足的準備，假設現在不發美元債券，我們也是有自有資金來兌付。”新城控股董事會秘書李峰也表示。

至于“借新還舊”的原因，張宛玲認為，這是出于公司存在保留境內現金、維護融資渠道的考量，是通盤考慮今年到期的6億美元債券的解決方案。

整體而言，新城發展作為純民營房企成功發行美元債，依然具有很強的信號意義。

近幾年，隨著房地產行業深度調整，民營房企融資難度不斷增加，境外債券發行規模更是大幅下降。

到2025年，房企融資仍然呈現收縮態勢。數據顯示，今年前4月，房企融資規模為1090億元，同比下降34%。其中2025年的2月及4月，為過去一年中融資規模最低和次低。

因此，業內認為，新城此次融資成功不僅為自身補充流動性，更重要的是打破了境外投資者對民營房企的觀望態度，后續預計會有更多財務健康、運營穩健的房企重啟境外融資。