界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

凌祁闖過了他混上海地產圈的第一關——拿地。

2025年以來，廈門國資建發房產野心勃勃，相繼在北京、成都、杭州、重慶等多個城市拿下“地王”項目，這讓剛上任華東集群總經理的凌祁倍感壓力。他所負責片區的成績并不突出，尤其大家最看重的上海，仍一無所獲。

直到6月，這個僵局終于被打破。

“兇猛”建發一出手就上百億，將上海核心區4幅地塊全部收入囊中。更重要的是，建發此次拿地，沒有以高溢價的代價獲取地塊，而是“另辟蹊徑”，通過協議收購成功拿地。

公開資料顯示，近期建發耗資123.5億元拿下上海虹口北外灘山壽里片區和新江灣別墅地塊的開發權。其中，山壽里片區作為海派文化發源地，將保留歷史建筑群并進行保護性開發，打造為連接北外灘與外灘的重要文化商業節點。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴界面新聞，舊改、城市更新是房企長遠發展的重要突破口，建發此次“曲線”拿地，正好積累舊改項目經驗，提高自身的能力門檻，在未來地塊的遴選環節更有優勢。

“不過，一般這類項目都較復雜，需做很多方案，而且舊改成本不低，開發周期也較長，如何做好項目，做出彩，決定了以后會不會有更多的拿地機會。”盧文曦表示。

豪擲123.5億拿下4幅地，對建發房產在上海乃至全國的布局有著怎樣的重要意義？土拍市場競爭激烈，此次拿地金額巨大，建發房產如何確保項目的盈利空間，對于后續產品有何計劃？界面新聞向建發房產提出相關問詢，對方表示不便回復。

新官上任，“曲線”破局

在上海土拍市場“陪跑”多次的建發，終于以一種特殊的方式回歸。

6月10日，建發股份發布公告稱，旗下子公司建發國際集團下屬公司通過上海聯交所競拍取得上海虹口城市更新建設有限公司所持有的上海弘壽里企業發展有限公司100%股權，以及上海城市更新建設有限公司持有的上海新閎灣企業發展有限公司100%股權，獲取上海市4幅地塊。

其中，上海弘壽里持有的資產包括位于上海市虹口區北外灘地區3幅地塊，上海新閎灣持有的資產則是1宗位于上海市楊浦區新江灣社區的地塊，4幅地塊總建筑面積達到21.55萬平方米，總交易金額達到123.5億元。

對于地塊后續的發展，建發股份在公告中表示，未來不排除就該項目引入合作方的可能。“由于項目開發過程存在各種不確定性，上述關于交易提及的數據可能與公司未來在定期報告中披露的數據存在差異，以定期報告為準。”

近兩年來，建發在上海土地市場的公開競拍中屢屢受挫。這既是因為上海作為開發商必爭之地，土拍市場的競爭尤為激烈，在一眾實力雄厚的央國企中，建發并不占優勢；同時也與建發在前幾年四處攻城略地后選擇主動“降速”有關，失去了不少在上海的拓展機會。

以2024年為例，建發在其業績重鎮上海幾乎面臨“失守”。尤其是在去年上海前六批次的土地拍賣中，建發“顆粒無收”，當時建發一名投拓人士向界面新聞表示，公司對利潤率有要求。直到上海土拍恢復“價高者得”，建發才通過聯合體形式拿下兩塊地。

但在2024年以前，建發對在上海拿地的態度還是“越多越好”，幾乎每場土拍都有建發的身影。據不完全統計，2023年建發在上海共拿下4宗地塊，拿地權益金額接近90億元；2022年，建發在上海也拿下了5宗地，拿地權益金額約107億元。

沒有糧草，就會掉下牌桌，建發開始著急了。

建發開始從“人”上做文章。2025年開年，建發就進行大面積管理層調動，華東集群總經理由葉耿換成凌祁。華東集群負責城市包括北京、上海、蘇州、無錫、南京和蘇北，其中，上海長期是華東集群的業績貢獻率第一的城市。

在調任華東集群總經理之前，凌祁曾擔任海西集群總經理，業務包括大本營廈門、福州、泉莆、漳龍以及川渝、長沙、廣州、南寧等城市。在建發內部，凌祁屬于穩健派管理者，注重風險控制。

凌祁的上任，也成為建發上海戰略改變的關鍵轉折點。很快，新的一年，建發一改2024年在上海謹慎拿地的態度，拿地意愿顯著增強，開始積極報名參拍各批次土拍。

只是，拿地需要運氣與實力兼具。在今年上海這幾批次土拍中，建發要么因實力不足以與其他央國企對抗而放棄，要么就是運氣欠缺，最終與心儀地塊失之交臂。

比如在今年2月份的土拍中，建發參拍的浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊，與招商蛇口、保利發展、中海地產、浦發、華潤置地&越秀等對手競價，最終地塊被華潤置地&越秀溢價率33%拿下。

但上海作為必爭之地，建發不甘心放棄，凌祁更不想輕易認輸。于是，凌祁決定“曲線拿地”，通過收購公司股權的方式成功繞開了競爭激烈的公開競拍環節，一舉獲得北外灘和新江灣的優質地塊。

拿到地了，建發才有可能扭轉在上海的困局。

真正的挑戰才剛剛開始

此次拿到地僅僅只是建發上海新征程的起點。當關注點從土地競拍轉向項目開發、市場競爭，更大的挑戰正擺在凌祁面前：在產品力時代，如何扭轉口碑、打造具有市場競爭力的產品，將直接決定建發在上海市場的成敗。

建發在上海既經歷過高光時刻，也遭遇過信任危機。

2023年，樓市仍處于深度調整期，但建發位于閔行古美的項目備受市場歡迎，吸引上千組購房者排隊認籌。當年4月，建發璟院首開512套房源，累計認購2522組，認購率約493%，1046組入圍，入圍分72分，最終開盤“日光”，成為上海年度紅盤之一。

然而，同一年，建發又因建筑品質問題，其位于普陀區的蘇河望項目遭500名業主聯名投訴。據業主表示，項目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落，門窗墻體嚴重滲水，違反合約使用大量安全不達標的劣質材料等重大質量問題。

口碑受損，最直接的影響就是建發在上海其他項目的去化情況。比如今年3月份，建發在上海入市的3個項目建發海閱首府、建發朗玥以及印象青城，都未能達到銷售預期，都取消了搖號，目前仍處于在售狀態。

隨著房地產市場進入存量時代，產品力已成為房企競爭的核心。上海作為全國房地產市場的風向標，更是承載著市場的高期待，開發商往往贏在產品，也輸在產品。

這期間，建發在上海的優勢漸失。數據顯示，2024年建發在上海的合約銷售金額和銷售面積均大幅下跌，對集團的業績貢獻也從第二降至第三。

與此同時，隨著樓市逐漸回暖，各大房企紛紛加大在滬布局，市場競爭愈發激烈。央國企憑借資金優勢和品牌影響力持續擴張，本土房企深耕多年，對本地市場需求的把握更為精準，這些都給建發帶來壓力。

不僅如此，建發對于2025年的業績目標很明確，要達到1500億元，未來2-3年要保持增長。上海作為重要戰場之一，絕不能拖后腿。

對于凌祁而言，此次獲取的北外灘和新江灣地塊，也是建發在上海口碑重建的最佳機會。

其中，虹口北外灘山壽里北區3幅商住混合地塊，包括 hk240B-02、hk241C-01、hk241D-04。地塊與陸家嘴金融城隔江相望，地理位置較為優越，按照規劃，預計提供1.94萬平方米的小高層住宅和1.07萬平方米的風貌別墅。

至于楊浦新江灣低密度別墅地塊，樓板價約5.42萬元/平方米，計容建筑面積15.95萬平方米，限高40米，未來預計將會建設洋房+疊加產品，將開發超過1156套住宅。

建發這次也是有備而來。據透露，建發已組建銷售團隊，6月或將開放展廳，9月首批房源入市，且有望延續其擅長的“新中式”風格作為產品標簽。

“將產品力體現出來是最重要的。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉告訴界面新聞，對于建發來說，接下來的挑戰就在于產品是否獲得市場認可，得到市場認可才能保證銷售，企業才有利潤。

“若建發此次能在上海打造標桿項目，不僅能實現可觀的利潤回報，更能通過溢價能力提升品牌附加值。接下來在上海無論是存量項目布局還是新增項目布局，路才能越走越寬。”

在產品力時代的浪潮中，“好房子”標準不斷被更新，房企也變得越發謹慎了。比如去年11月，同為廈門國資房企的聯發集團聯合新加坡豐隆集團斥資近90億元拿下的黃浦新天地地塊，到現在仍未公示產品設計方案。

破局拿地后，真正的戰役才剛剛開打。