文 | RET睿意德商業地產

近年來，商業從業者都察覺到一個愈發顯著的趨勢：曾經被視為客流“壓艙石”的主力店，正在加速撤離商業體。百貨、超市、影院和健身中心這四類典型主力店業態，曾是主流大型購物中心的“默認選項”，但如今正逐步從大量項目退出。RET睿意德商業地產研究中心的跟蹤研究結果顯示：在中國主要一二線城市中，百貨門店的關閉數量已遠超新開數量；頭部連鎖超市加速縮減門店，造成遺留面積的空置不斷攀升；電影院在疫情后未能迎來預期的消費反彈，票房整體持續低迷；而健身房行業則在“預付卡”信任危機之后，加速了市場洗牌的進程。這不是短期的經營疲軟，而是一個結構性的信號——傳統主力店功能已經退化，它們不再是購物中心的核心驅動器。

在過去，主力店曾是購物中心的核心支柱，被視作“穩定器”與“流量引擎”。它們通常面積大、租期長，承擔著為整個項目引流和維持運營穩定的重要角色。然而，即便近年來越來越多的主力店選擇撤離或關閉，絕大部分購物中心的整體活力并未如預期般迅速下滑。這一反差揭示了一個更深層的問題——問題并不只在于主力店本身，而在于“主力”這一概念所依賴的基礎正在發生動搖。

傳統意義上的主力店邏輯，建立在兩個核心前提之上：其一是商業的本質是“賣貨”，即以商品交易為核心；其二是客流的聚集依賴于“強力品牌”的中心化吸附效應。然而，在當下的消費環境和城市生活方式的演變中，這兩個前提正逐步失效。購物中心的功能早已超越了單純的購物場所，逐漸演變為一種融合社交、體驗、休閑與文化表達的復合型城市空間。人流的吸引也不再僅僅依賴單一的大品牌，而是轉向多元場景的構建與情緒價值的輸出。

基于RET睿意德大量項目合作經驗及對市場的研究跟蹤，我們認為有四個主要動因，造成了商業項目中的“主力店退潮”：

1. 商業正在演化為城市“公共生活空間”

在當下的購物中心規劃中，“坪效至上”的傳統邏輯正逐漸讓位于更具人文關懷和社交價值的空間體驗。項目越來越重視空間的“可停留性”、“社交屬性”與“心理舒適度”，旨在打造一個既能承載消費行為、又能滿足情感需求的復合型場所。具體表現在以下幾個方面：

公共性增強：越來越多的項目引入開放式綠地、兒童游樂區、藝術展覽空間以及互動式步道，營造出具有城市公園氣質的共享區域；

社交場景融合：餐飲與娛樂不再涇渭分明，而是彼此滲透，共同構建起適合朋友聚會、家庭休閑甚至工作交流的多元社交場域；

非消費行為被包容：人們可以在空間中自由漫步、陪伴孩子、欣賞展覽、甚至只是安靜地放空自己，而不必一定產生購買行為。

The Grove購物中心通過中央噴泉廣場、綠蔭步道、多樣化休憩空間及高頻次的社區活動，為人們提供了一個既能輕松購物，又能駐足交流、感受城市溫度的理想場所 網絡

這些變化并非對商業效益的妥協，而是一種順應時代趨勢的戰略性調整。它回應了當代人對于“慢生活”“高質量陪伴”和“精神歸屬”的真實訴求。一個真正被市民自發使用、頻繁造訪的商業空間，其社會價值與商業潛力遠勝于一個冷清空曠的“零售容器”。

當購物中心逐步演化為城市的“生活客廳”，它的角色也從單一的“零售終端”升級為“城市生活平臺”。這不僅是空間功能的轉型，更是城市公共生活的一次重要重構。

2. 商業正變得越來越“市集化”

傳統意義上的商業運營，強調的是“品牌配置”邏輯——以大型連鎖品牌為核心，構建起“主力店+次主力店+餐飲+精品”的標準化組合。這種模式追求穩定性和可復制性，強調品牌的號召力與客流的拉動效應。然而，隨著消費心理的深層轉變，這一邏輯正面臨重構：

當代消費者愈發追求獨特性、新鮮感與私域氛圍，他們渴望在購物中獲得情感共鳴與個性表達；

個體經營者、創意主理人和小眾品牌迅速崛起，成為市場中不可忽視的新力量；

“小而美”“小而精”的迷你店鋪、手作工坊、獨立品牌門店開始反向帶動人流與話題，形成“內容驅動”的新生態。

Story是一家位于紐約曼哈頓的創新型零售空間，以“最慢的快閃店”為理念，每4至8周圍繞一個全新主題重塑空間設計、產品組合與品牌敘事，并通過與不同品牌合作打造沉浸式故事場景，實現以內容驅動的體驗式零售 網絡

這一轉變意味著，商業空間不再僅僅是商品交易的載體，而是一個承載文化表達、生活方式與情感連接的內容容器。使其更像一個開放、多元、富有生命力的現代“市集”，匯聚了豐富的人文氣息與個性主張。

“市集化”并不僅僅是形式上的開放式“攤位”集合，更是一種空間運營理念的轉型。它意味著商業體不再只是標準化的品牌陳列平臺，而是一個承載多元文化、激發情緒共鳴的內容容器。在這里，品牌不再是單向輸出的符號，而是可以互動、體驗、參與的生活片段。

從空間組織的角度來看，這一趨勢也倒逼購物中心必須打破過去“大店吸客、小店搭車”的固化結構，轉向一種更具彈性、響應更快、更新頻率更高的動態招商機制。靈活的空間布局、周期性的主題策展、主理人共創機制等，都成為吸引年輕人群與打造社區黏性的關鍵手段。

未來的商業體，不僅是商品交易的場所，更是文化交匯、情感互動與城市活力的集中體現。在這個過程中，商業的價值也不再僅限于銷售數字，而是體現在其內容多樣性、場景感染力與用戶參與度之上。

3. 商業正在成為“主題社群中心”

過去，商業招商的底層規則是“品類結構”——即通過零售、餐飲、配套等業態的合理配比來吸引客流。而如今，商業運營的重心正悄然轉向“社群粘性”的構建。這意味著，空間的價值不再僅僅取決于“賣什么”，而是越來越依賴“誰會來”、“為什么反復來”以及“他們之間如何連接”。

我們越來越多地看到，圍繞興趣圈層打造的“主題型商業空間”正在成為新趨勢：

面向寵物愛好者的生活集成空間，不僅售賣寵物用品，更是人與寵物互動、社交、學習的社區；

以二次元文化為核心的手辦店、潮玩展與IP快閃組成的“小型漫展式”復合業態，吸引Z世代聚集打卡、交流情感；

融合騎行、飛盤、戶外潮流等元素的運動社交復合店，成為年輕圈層的線下據點，既是鍛煉場所，也是社交舞臺。

Central Westville于2025年驕傲月期間推出“驕傲之爪”主題活動，狗狗與主人在色彩斑斕的彩虹跑道上共同參與游行，并借助多元互動體驗激發寵物愛好者的熱情參與，為構建充滿情感聯結與興趣共鳴的社群注入活力 網絡

這些空間往往體積不大、租金不高，但因其背后活躍的社群關系和高度的情感黏性，反而具備強大的流量帶動能力和傳播勢能。它們不僅是消費場所，更是用戶身份認同與歸屬感的承載地。

這種轉變標志著商業邏輯的根本轉型：從傳統的“買賣關系”走向更具溫度的“共同體關系”。在這樣一個強調體驗、參與與共鳴的時代，一個社區型商業體的核心競爭力，已不再局限于品牌層級或知名度，而在于它是否能夠吸引一群有共同興趣的人群持續到場、形成口碑，并在日常互動中不斷自我傳播與更新。

因此，評判“好品牌”的標準也在發生本質變化。從過去關注品牌的市場影響力和銷售數據，到現在更重視品牌的“人群契合度”與“社群運營能力”。“什么是好品牌”已經讓位于“誰是對的人”——這不僅是思維方式的升級，更是未來商業運營邏輯的關鍵支點。

4. 商業的“文旅屬性”正日益凸顯

“內容”“體驗”“情感”“認同”這些關鍵詞，以前屬于文化旅游行業，是景區、古鎮、博物館等文化空間的核心價值所在。而如今，越來越多的購物中心開始主動引入地方文化、非遺技藝、市井生活、藝術展演等元素，試圖以文化的溫度與深度，重塑空間的意義和吸引力。

在當下的城市商業項目中，我們不難發現這樣一些新場景：

一些坐落在老廠房改造區域的商場，不再只是冷冰冰的品牌集合，而是巧妙融入了陶藝工坊、鐵藝課程、手作體驗等本地傳統工藝，讓歷史與現代在此交匯；

市中心的商業體則通過舉辦地方美食節、非遺表演、街頭劇場等活動，激活城市的文化記憶，吸引市民與游客共同參與；

更有部分商業項目成功出圈，成為游客周末打卡的“網紅地標”，甚至被納入城市旅游線路之中。

ICONSIAM在4至5層打造的ICONCRAFT空間，匯聚泰國七大藝術領域的頂尖手工藝作品，涵蓋陶瓷、織造、木藝等多元門類，并設有互動工坊與數字導覽，為年輕人打造一個融合創意、文化與生活美學的靈感場域 網絡

這些變化標志著，購物中心的戰略定位正在發生劇烈轉變——它不再是單純的消費終端，而是一個承載文化表達、社交互動與情感連接的城市文化體驗空間。其價值也不再僅聚焦于租金收益或銷售額的增長，而更加關注能否形成持續“吸引力”、高效“傳播力”以及穩定的“復訪率”。

商業空間已逐步成為城市文化的縮影，生活方式的展示場，和新文旅邏輯下的重要載體。它不再孤立于城市之外，而是深深嵌入城市的肌理與人群的情感之中，成為人們愿意反復造訪、樂于分享、真正歸屬的城市目的地。

在這個過程中，文化成為了體驗的靈魂，而商業則以“場所+社交+內容”的復合方式，將文化轉譯為可感知、可參與、可消費的生活形態。它不只是銷售商品，更是在講述城市故事、塑造集體記憶、激發社群共鳴。

結語

商業的本質，從來不只是“空間+品牌”的疊加，而是一種城市運行的方式，是人類生活方式的具象投射。它是社會關系的容器，是文化表達的舞臺，是城市精神的映照。它的本質不是由“店鋪”定義的，而是由“人與人之間的連接”所塑造。真正理解這一本質的商業團隊，不會擔心“主力店走了怎么辦”，也不會焦慮“下一個風口在哪”。因為它們早已意識到：商業的主角，從來不是店，而是人。他們知道，當空間成為人的延伸，成為社群的載體，成為文化的土壤，它便擁有了超越周期的生命力。