文｜斑馬消費 楊柘

繼兩年前選擇“以物抵債”后，榮萬家日前再次以這樣的方式，為控股股東“排憂解難”，同時，也讓自身的應收款項完成抵銷。

盡管賬面上好看，但在當下市場環境下，拿到手的停車位、儲藏室之類的重資產，能否及時出清，變成現金流，風險亦不可小窺。

其實，上一次轉手銷售相關資產，就已為公司敲響了警鐘。公司不僅在簽訂債務抵償框架后，部分物業資產被相關部門沒收或凍結，余下的資產出售進展亦不太理想。截至目前，完成出售物業價值不及千萬元。

中小投資者們所擔憂的正在這里。榮萬家接受控股股東“以物抵債”，資產由輕變重，存貨規模增加，勢必影響自身流動性。

但這似乎是榮萬家無奈之選。

11億資產清償

榮萬家（02146.HK）籌劃已久的債務抵償方案，日前終于落定。

6月18日盤后，公司與榮盛發展簽2025年債務抵償框架協議，計劃以約10.70億元對價，收購榮盛發展的相關物業資產，以抵消龐大的應收賬款。

截至2024年12月，公司根據物管服務總協議等，對榮盛發展的應收款款余額約12.62億元。其中，約4.26億元、4.11億元和4.25億元，已分別于2022年、2023年、2024年底之前到期。

為收回款項，榮萬家有條件同意收購、榮盛發展有條件同意出售清償物業，遂簽訂上述債務抵償框架協議。

此舉，一方面緩解控股股東榮盛發展（002146.SZ）的財務壓力，另一方面，減少公司應收賬款，通過對外出售抵償的物業資產，還可獲得持續現金流。

據公告，抵償的物業資產包括12689個停車位、5479套儲藏間（建筑面積共約36169.17平方米），以及112套住宅、公寓及商業單位（建筑面積約25945.44平方米）。

上述停車位中，有近一半集中在河北、遼寧及山東；待清償的儲藏間中，有5051套位于安徽省內。

采用市場法評估，上述清償資產評估值約10.76億元。

盡管公司預期后續轉售將帶來收入和現金流增加。不過，在當下市場環境下，這些物業資產依然面臨變現難題。

或許市場正是出于這樣的顧慮，昨日，榮萬家股價開盤后大跌3.50%，收報于1.41港元，全天跌幅1.40%。

同樣的戲碼，在兩年前也發生過。

2023年11月，榮盛發展因無法結清對榮萬家的相應款項，便拿出一個價值5.68億元的資產包抵償。包括分布在全國各地的10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪，總建筑面積約26341.01平方米。

針對上述資產，榮萬家的變現過程一波三折。

公司在6月18日公告中披露，由于上述債務抵償框架協議生效日期后不久，部分清償物業即被相關部門沒收或凍結，公司已自行拒絕清償基于市場調查認為不再具備理想銷售條件的部分清償物業，公司根據債務抵償框架協議僅成功結清應收款約2.88億元。于公告日，公司僅出售物業價值約922.05萬元。

由于難以及時轉售出清，榮萬家存貨陡增。截至去年末，其存貨規模為3.39億元，同比大增516.36%。

業績三連降

向控股股東另類輸血，在物管行業并不少見，此前金科服務、鑫苑服務等有過類似操作。

這主要是因為，物管企業往往對控股股東重度依賴。自2000年起，榮萬家就開始為榮盛發展提供物管服務、小型工程以及相關咨詢服務。

2024年，公司基礎物業管理服務營業收入約13.94億元。其中，來自榮盛集團開發的物業的營業收入約13.65億元，占比高達97.9%。同期，來自第三方開發商的物業收入占比僅2.1%。

去年，榮盛發展仍在努力化債。期內，公司歸母凈利潤虧損84.44億元，雖然盡力優化債務結構，經營狀況仍然比較嚴峻，現金流依然存在較大壓力。截至去年末，1年內到期的非流動性負債272.4億元，同期，貨幣資金為28.07億元。

與控股股東榮盛發展深度綁定，榮萬家也曾嘗到甜蜜的滋味。

公司2021年1月登陸港股，交出亮眼的業績答卷。當年實現營業收入25.63億元、歸母凈利潤3.99億元，同比增長36.47%和52.01%。在管面積年新增820萬平方米，達到6790萬平方米。

自2022年開始，隨著房地產行業調整走向深水區，榮萬家經營遭遇嚴峻考驗。當年，錄得營業收入20.15億元、歸母凈利潤2.42億元，同比分別下降25.45%和40.95%。

2023年，營業收入錄得18.32億元，歸母凈利潤1.14億元，同比分別下降9.08%和47.83%。不過，在當年，因為收購河北金項物業80%股權、萬家智慧70%股權等，公司合約面積站穩億級規模，達到1.01億平方米，合約項目507個。

短期內，榮盛發展恐怕難以完全擺脫流動性危機，榮萬家得靠自己熬下去。去年，公司盈利水平繼續下滑，毛利率21.24%，為近4年來新低。該年度，公司在營業收入同比增長6.83%的情況下，歸母凈利潤下降9.91%。