文 | 白楊

2025年上半年，哈爾濱土地市場延續“穩中有降”基調，核心城區供地節奏放緩。而6月以來，哈西板塊突然釋出兩宗住宅用地（合計超百畝），與道里區和諧大道地塊形成“西翼供地三角”，打破了市場沉寂。值得注意的是，哈西兩宗地容積率分別為2.5和2.8，建筑限高80米（約26層），在主城區土地普遍向高密度開發的趨勢下，此類“低密+高層”組合規劃頗為罕見。

哈西作為開發近十年的成熟板塊，可供開發的凈地已屈指可數。據黑龍江省公共資源交易網顯示，此次出讓的地塊容積率低于區域平均水平（約3.0），或預示開發商將瞄準改善型產品，這與當前市場“剛需向近郊外溢、核心區主打改善”的趨勢吻合。

哈西大街地塊：4681元/㎡起拍，教育配套成溢價核心

6月11日，哈西板塊釋放出一塊宗地，位于南崗區哈西大街、東鐵路、鐵路街圍合區域，編號為230103016009GB00027。該地塊占地約57.36畝，網上限時競價將于7月16日15時10分開始，起拍樓面價約4681.79元/㎡。

編者實地探訪發現，地塊內樹木較多，需按規劃方案保留利用，這或倒逼開發商采用“生長式園林”設計。該地塊規劃為二類居住兼容商業設施用地，容積率約2.5，建筑限高80米。值得注意的是，地塊首期需配建6班幼兒園、托兒所及養老服務設施。

該地塊區位優勢明顯，周邊1.2公里內即有凱德廣場（學府路店），周邊緊鄰孔雀時代廣場。孔雀時代廣場目前商業項目為SKYMAKER·天空制造主題樂園及一樓麥當勞，其他更多依靠附近住宅的社區底商補充。該地塊旁的東方瑞景底商業態豐富，基本滿足日常生活所需。以該地塊為圓心，2.5公里半徑范圍內的商業綜合體還有西城紅場、萬達廣場、金爵萬象，整體商業氛圍濃厚，周邊生活煙火氣十足，適宜居住。

教育配套完善，直線距離一公里范圍內有花園小學（哈西校區），2公里范圍內有哈師范附小總校（清華校部）、新華小學、69中（哈西校區）、163中學、師大附中等多所學校。

交通方面，距離該地塊直線距離約2公里范圍內有1、3兩條地鐵線路穿過，較近的是1號線學府路站和理工大學站，稍遠處為地鐵3號線哈爾濱西站。該地塊被哈西大街、東鐵路、鐵路街三條主干道環繞，自駕出行交通便利，但因過往車流量較大，后期可能存在噪音影響，可能成為戶型定價分層的關鍵因素。

周邊已建成住宅小區有君貴·東方瑞景，據貝殼找房數據顯示，該小區均價13025元/㎡，近90天有三套成交，近30天有46次帶看；隔哈西大街相望的柒零捌零城仕公館，目前均價12954元/㎡，近90天有兩套成交，近30天有39次帶看，片區整體二手房市場活躍度較高。

清華大街地塊：回遷房配建考驗開發節奏，公園生態成差異化賣點

哈西片區于5月31日掛出的另一塊地，位于南崗區清華大街與南崗南北路交口西側，編號為230103016005GB00031。該地塊占地約50.35畝，起拍樓面價約4334.02元/㎡，網上限時競價時間為7月4日15時10分。

目前可以看出該地塊整體較為平整方正，內部高大樹木較少，后期平整土地或許較為容易。但內部有不少土地被附近居民開墾后進行種植，也有少量磚石等垃圾散布其中。

 

該地塊規劃為二類居住兼容商業設施用地，容積率約2.8，建筑限高80米，首期需配建9班幼兒園、托兒所及養老服務設施。

值得注意的是，該地塊涉及5套回遷安置房，為南崗區2019年棚改項目，需建設約310㎡的回遷安置房（1套40㎡、2套60㎡、1套70㎡、1套80㎡），位置不處于頂層和一層。建成后由南崗區政府按9000元/㎡回購。

該地塊與宗地一距離較近，各項配套資源基本共享。商業方面，距離凱德廣場（學府路店）直線距離約0.8公里，周邊社區底商成熟。生態方面，緊鄰一處公園及何家溝，整體綠化較好，適宜居住。

道里和諧大道地塊：4306.86元/㎡起拍補倉群力西，剛需改善兼顧成定位關鍵

同期，道里區也推出一宗地塊，位于和諧大道、民主大街、規劃路和齒輪東路圍合區域，編號為230102030017GB00005。該地塊占地約42.74畝，起拍樓面價約4306.86元/㎡，網上限時競價時間為7月14日15時10分。其規劃性質同樣為二類居住兼容商業設施用地。

隨著松北、平房新區配套完善，哈西等老城區需通過教育、商業資源迭代留住改善客群，否則可能面臨“高端客外溢、剛需客不足”的供需錯配。若后續出臺“競品質”“限房價”政策，可能倒逼地塊規劃向綠色建筑、智慧社區升級。這三宗地塊的推出，能否帶動哈爾濱土地市場迎來一波小高潮，其最終成交結果值得市場期待。