文｜張萌
當(dāng)傳統(tǒng)住宅還在打價(jià)格戰(zhàn)，寧波樓市已悄然駛?cè)搿捌焚|(zhì)賽道”！隨著盛夏來臨，2025年寧波樓市上半場(chǎng)收官，交出一份“冷熱交織” 的成績單：一二手房量價(jià)齊跌，但土地市場(chǎng)四代宅用地爆火、新房高端盤賣瘋，一場(chǎng)由產(chǎn)品迭代引發(fā)的結(jié)構(gòu)性變革正在上演！下面下詳細(xì)看一下2025年上半年寧波樓市成績單。
土地市場(chǎng)：四代宅成主旋律，低密地塊引競逐
2025年上半年，寧波土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量縮質(zhì)升” 特征。全市僅成交9宗商品住宅用地，出讓面積40.73萬方，成交金額114.85億元，完成全年供地計(jì)劃（住宅用地60宗）的19.2%，推地節(jié)奏較往年顯著放緩。然而，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變革尤為突出，第四代住宅用地成為絕對(duì)主角。
四代宅用地主導(dǎo)市場(chǎng)：截至6月底，寧波市區(qū)成功出讓4宗四代宅地塊，覆蓋主城核心區(qū)與潛力新城。這些地塊普遍要求配備 “空中綠化平臺(tái)”，容積率控制在1.2-1.8之間，并嚴(yán)格限定建筑密度≤30%、綠化率≥35%。通過將庭院與住宅融合的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，以及低密開發(fā)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，四代宅用地正推動(dòng)寧波住宅產(chǎn)品向 “生態(tài)化、品質(zhì)化” 方向迭代升級(jí)。
低密地塊溢價(jià)顯著：出讓地塊中，老江東汽車東站及下應(yīng)等板塊的低密地塊表現(xiàn)亮眼。其中，華潤下應(yīng)地塊（下應(yīng) YZ04 - 01 - d4 地塊）憑借優(yōu)越的區(qū)位條件和規(guī)劃潛力，吸引眾多房企激烈競價(jià)，最終溢價(jià)率高達(dá)50.11%成交，成為土地市場(chǎng)焦點(diǎn)。
央國企主導(dǎo)拿地邏輯：從競拍主體來看，央企國企成為拿地主力，在土地市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。而民企參與度較低，成交占比有限。這充分展現(xiàn)了國資房企對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展信心。
新房市場(chǎng)：新房成交量跌，高端改善逆勢(shì)突圍
成交量同比下滑，政策效應(yīng)短期提振
2025年上半年，寧波大市新房共成交備案12706套，其中市六區(qū)成交6987套，成交總面積約96.47萬方，同比2024 年（10897套）下跌約 35.9%。
從月份成交趨勢(shì)來看，3月因政府發(fā)放購房消費(fèi)券（單套最高補(bǔ)貼5萬元），大市新房成交量達(dá)4450 套，其中市六區(qū)成交高達(dá)2663套，創(chuàng)半年峰值。但4-5月受政策效應(yīng)消退影響，成交量回落.?
區(qū)域分化加劇，核心區(qū)熱度堅(jiān)挺
鄞州區(qū)憑借東部新城、明湖等板塊的高端項(xiàng)目支撐，以2675套備案量穩(wěn)居第一;奉化區(qū)以1531套備案量位居第二；海曙區(qū)則以1042套備案量位列第三。
改善型產(chǎn)品逆勢(shì)熱銷
上半年市六區(qū)新盤上新量有限，其中以江山萬里三個(gè)明星項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼。江山萬里?玖曜（41.28億元）、玖洲（35.75億元）、明湖之心?星洲（29.18億元）三大高端項(xiàng)目包攬銷售金額前三甲，這類項(xiàng)目憑借核心地段、稀缺景觀與精裝升級(jí)，吸引高凈值人群，印證寧波改善需求強(qiáng)勁。值得關(guān)注的是，已出讓的四代宅地塊未來入市后，或?qū)⑦M(jìn)一步重塑改善市場(chǎng)格局。
二手房市場(chǎng)：量跌價(jià)穩(wěn)，政策依賴性大
市六區(qū)二手房市場(chǎng)在2025年上半年共成交20498套，相較于2024年同期的23291套，成交量下跌12%，呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。?
月度走勢(shì)呈現(xiàn)“雙峰”特征：3月（4820套）、4月（4560套）因新房市場(chǎng)政策刺激帶動(dòng)置換需求釋放，成交量相對(duì)較高，其余月份（如 2 月、6 月）成交量較低。
綜上，2025年上半年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，土地市場(chǎng)冷熱不均，一二手房成交量下滑。但高端住宅市場(chǎng)需求旺盛，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和核心區(qū)域仍具市場(chǎng)競爭力。下半年寧波樓市有望迎來結(jié)構(gòu)性改善，土地端將持續(xù)加大四代宅用地供應(yīng)。