文 | 張馨儀

2025年上半年，青島樓市在經歷長期調整后迎來關鍵轉折。卓易數據顯示，新房二手房合計成交7.07萬套，其中6月新房成交環比暴漲73.32%，市場呈現明顯的“翹尾”行情。這一回暖究竟是政策刺激的短期反彈，還是市場真正進入復蘇通道？深入分析數據與結構，答案逐漸清晰。  

自2024年9月以來，青島樓市政策持續寬松，2025年4月再推“12條新政”，涉及信貸優化、購房補貼、土地供應等多維度支持。其中，公積金貸款額度提升至家庭170萬元、個人110萬元，首套房貸利率降至3.05%，二套3.5%，均為歷史低位。這一系列政策組合拳，直接降低了購房門檻，刺激了部分剛需和改善需求的釋放。  

5-6月，政策效應集中顯現：6月新建商品住宅成交8516套，環比增長46.52%，創年內新高。市場熱度部分源于房企半年業績沖刺的集中網簽，但更關鍵的是購房者對政策利好的積極響應。典型案例如市北國信·和悅首開即“200人搖號搶64套房”，單盤銷售1.4億；城陽海通桂語蘭庭憑借低價策略（起價1.28萬/㎡）吸引剛需客群。這表明，只要價格合理、產品精準匹配需求，市場購買力依然強勁。

值得關注的是，二手房市場熱度不減。上半年二手住宅成交3.14萬套，遠超新房的2.8萬套。這種結構性變化折射出市場深層次的供需調整：部分區域二手房價格已回落至十年前水平，150萬-200萬總價的次新房成為剛需首選。這類房源主要分布在主城區外圍板塊，如李滄區、老四方等，憑借相對成熟的配套和較低的單價，吸引了大量預算有限的剛需購房者。典型案例如李滄區的卓越蔚藍群島和萬科未來城，長期位居二手房熱搜榜前列。

然而，二手房市場的繁榮背后也隱藏著深層次矛盾。截至上半年，青島二手房掛牌量已接近17萬套，遠超3.2萬套的成交量，呈現出明顯的“供過于求”態勢。從價格走勢看，雖然去年10月以來二手房降價幅度有所收窄，議價空間縮小，但整體仍處于“以價換量”階段。不同類型的二手房源表現差異巨大：具備學區或地鐵優勢的次新房源相對抗跌，而“老破大”和無優勢配套的“老破小”則面臨流動性困境，價格跌幅尤為顯著。

區域分布上，二手房熱點板塊與新房形成互補。主城區方面，市北老四方、李滄東李世園等板塊由于新房供應有限，次新房成為市場交易主力；西海岸新區和城陽區則因新房占比超40%，二手房競爭壓力更大。

值得注意的是，在2025上半年的商品住宅去化中，100-120㎡和120-150㎡面積段的二手房成交占比約70%，改善需求正在重塑市場格局。嶗山銀豐玖璽城半年銷售25.72億、海信君璽11.13億的業績，印證了高凈值人群的置業需求依然強勁。房企為應對核心區地塊稀缺的現實，不得不聚焦高端改善產品。這種趨勢下，四代住宅、智能家居等產品創新將成為標配，而剛需市場則要在價格與品質間尋找平衡點，避免陷入低質低價的惡性循環。

展望后市，青島樓市仍面臨諸多不確定性。雖然政策工具箱尚有余地，但居民收入預期、房企資金壓力等結構性問題仍需有序推進解決。在這個深度調整期，無論是開發商還是購房者，都需要保持戰略定力：前者要回歸產品本質，后者則要把握機會。畢竟，健康的房地產市場從來不是靠政策刺激催生的虛假繁榮，而是建立在堅實經濟基礎之上的良性循環。