界面新聞記者 | 張熹瓏
企業(yè)新增租賃需求走弱、縮租現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致廣州寫字樓空置率攀升。
7月9日，第一太平戴維斯發(fā)布2025上半年廣州房地產(chǎn)市場報告顯示，上半年，全市平均空置率同比上升4.1個百分點，期末錄得22.6%。
界面新聞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前廣州寫字樓空置率已攀升至近十年高位。2022年之前，廣州甲級寫字樓空置率常年保持在10%以下。2022年后，空置率呈現(xiàn)走高趨勢，不同市場機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，這一年年底空置率達到15%左右，到2024年底則進一步上升至接近20%。
作為典型的to B業(yè)態(tài)，寫字樓租賃是區(qū)域經(jīng)濟興衰的“晴雨表”，而空置率、租金等指標衡量著寫字樓市場需求度，反映了企業(yè)活躍程度。其中，20%是國際公認的空置率“警戒線”。
空置率持續(xù)走高的主要原因是市場租賃需求不足。第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責(zé)人謝靖宇接受界面新聞采訪時提及，上半年，企業(yè)普遍繼續(xù)執(zhí)行嚴格的成本控制戰(zhàn)略，選址青睞于租金門檻、租用成本更低的物業(yè)，且鮮有面積擴張需求，市場整體辦公增量需求有限。
上半年，廣州寫字樓凈吸納量為3.7萬平方米，較上年同期回落21.2%。租賃交易以降本增效主導(dǎo)的搬遷（比重60.6%）為主，而新租（比重12.1%）、擴租（比重4.5%）的需求持續(xù)不振。謝靖宇認為，目前市場處于相對停滯的狀態(tài)，尋求更高性價比物業(yè)的搬遷成為主流需求。不過，相對亮眼的是，1500到3000平方米的面積成交量占比對比去年年底有所提升，達到28.8%。
“其實空置率上升已經(jīng)成為一個普遍現(xiàn)象，在亞太地區(qū)，除了新加坡和東京，其他國家和城市都有這個問題，這也是由于受到經(jīng)濟運行狀況、全球地域政治影響，大部分企業(yè)縮減成本。而廣州在一線城市中，已經(jīng)是相對平穩(wěn)的狀態(tài)。”謝靖宇說。
在2020年以前，一線城市大力發(fā)展總部經(jīng)濟，規(guī)劃發(fā)展了大量甲級寫字樓。其后新冠疫情沖擊下宏觀經(jīng)濟增速放緩，但前期已經(jīng)規(guī)劃好的寫字樓仍在入市，形成供大于求的局面。
根據(jù)報告，上半年，市場共八個新項目交付入市，合計帶來32.3萬平方米供應(yīng)面積。期末，廣州甲級寫字樓市場總存量升至750.6萬平方米，同比擴張6.1%。第三季度，預(yù)計將有9.8萬平方米新增供應(yīng)入市，推動總存量升至760.3萬平方米。屆時，市場存量規(guī)模將較2024年末擴張5.9%。
謝靖宇提到，這是自2016年來廣州寫字樓市場再次進入供應(yīng)高峰的一個年份。對租戶來說，留在核心區(qū)還是去次核心區(qū)會成為繞不開的話題。而對整個市場來講，空置率和租金下降的壓力會持續(xù)增大。
供求關(guān)系決定了甲級寫字樓的租金走勢。租賃競爭加劇的背景下，租金繼續(xù)承壓下行。截至上半年底，廣州租金指數(shù)累計下降4.5%，平均租金為每平方米每月127.4元。
可以說，這創(chuàng)下了近十年來的租金新低。據(jù)界面新聞統(tǒng)計，2013年以來，廣州寫字樓租金長期保持每平方米每月160元以上，2020年前后達到最高峰，約每平方米每月190元。也就是說，目前寫字樓租金僅是五年前的67%左右。
這同樣是其他一線城市面臨的難題。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，上半年，北京、上海寫字樓租金分別為每月每平方米241.7元和247.2元，對比2024年底降幅分別達到5.5%和3.0%。截至上半年末，北京、上海寫字樓空置率為20.2%和22.4%。
而深圳空置率則逼近30%。第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部負責(zé)人黎青山接受界面新聞采訪時指出，一個原因在于深圳的存量遠大于廣州，幅度達到30%到40%，且每年的新增供應(yīng)也更多，“對比來看，現(xiàn)在廣州的新增供應(yīng)有所減少，上半年新增約30萬平方米，而往年半年度的高峰供應(yīng)可以達到50-60萬平方米。”
對于一線城市而言，項目去化壓力正在增加。第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長劉蔚海向界面新聞表示，過去半年甚至更長時間里，廣州無論是商業(yè)的寫字樓、零售還是住宅市場，都存在動力不足的問題。展望下半年，仍處于存量優(yōu)化的階段。
今年以來，美國關(guān)稅政策及其所帶來的復(fù)雜財政影響加劇不確定性，進而對制造業(yè)及外貿(mào)等行業(yè)的營商信心及企業(yè)經(jīng)營造成沖擊，相關(guān)行業(yè)寫字樓租戶在業(yè)務(wù)擴張及企業(yè)房地產(chǎn)決策方面也更加謹慎。
這也體現(xiàn)在拿地積極性上。謝靖宇補充道，從對土拍市場的監(jiān)測來看，1-5月，產(chǎn)業(yè)用地或工業(yè)用地的成交比重達到八成以上，而商辦用地的成交幾乎趨近于零。疫情之后，產(chǎn)業(yè)用地或工業(yè)用地的成交比重不斷上升，去年已經(jīng)突破七成。
克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年上半年，廣州經(jīng)營性用地供應(yīng)37宗，供應(yīng)總建面189.97萬平方米，較去年同期增長19%。其中，廣州經(jīng)營性用地成交33宗，成交金額227.35億元。
黎青山分析指，從拿地主體來看，實際用家拿地的趨勢越來越明顯，即有實體和運營業(yè)務(wù)的企業(yè)，而不是以前純粹為了出售的開發(fā)商。加上未來供應(yīng)量較大，傳統(tǒng)的開發(fā)商對商辦用地的態(tài)度會趨向謹慎。
“預(yù)計至少在未來數(shù)月，寫字樓市場整體租賃需求增長將因此承壓，而以新質(zhì)生產(chǎn)力為主要代表的具備長期增長潛力的內(nèi)需或為對沖外部風(fēng)險的關(guān)鍵。”第一太平戴維斯在研報中指出。
從行業(yè)需求來看，上半年，金融、傳媒及娛樂、零售及貿(mào)易行業(yè)交易數(shù)量及面積占比均居前三，貢獻約60%的成交；專業(yè)服務(wù)及信息技術(shù)類企業(yè)需求則保持相對平穩(wěn)，交易面積占比均超10%。
黎青山認為，在產(chǎn)業(yè)分布上，廣州相比其他城市的一個特點在于沒有特別依賴于某個產(chǎn)業(yè)，“每個產(chǎn)業(yè)都比較平均，所以也帶來抵御風(fēng)險的韌性。而從需求來看，TMT、貿(mào)易是主要組成，金融業(yè)也有所上升。金融方面，廣州主打銀行后端，像匯豐、渣打都把數(shù)據(jù)和軟件業(yè)務(wù)放在廣州。”
期內(nèi)，琶洲、國際金融城等新興商務(wù)區(qū)繼續(xù)以其高性價比優(yōu)勢吸引企業(yè)搬遷，凈吸納量合計達到5.4萬平方米，成為市場去化的主要推動力。
琶洲以數(shù)字經(jīng)濟見長，黎青山告訴界面新聞，可以說琶洲帶動了廣州TMT產(chǎn)業(yè)的升級，“以前在天河區(qū)就孵化了三七互娛、網(wǎng)易等游戲產(chǎn)業(yè)，而琶洲專注于電商經(jīng)濟，以及AI、大模型等前沿科技，從技術(shù)上來看，進一步帶動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。”隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級及本地信息文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場有望迎來更多源自服務(wù)于傳統(tǒng)行業(yè)的信息技術(shù)支持類企業(yè)、新媒體交互、手游全鏈條運營企業(yè)的租賃需求。
今年開年，廣州提出加快構(gòu)建“12218”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，其中“人工智能”被定位為戰(zhàn)略先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，全市共有人工智能相關(guān)企業(yè)超2100家，覆蓋產(chǎn)業(yè)鏈上游基礎(chǔ)層、中游技術(shù)層、下游應(yīng)用層。在廣州的產(chǎn)業(yè)版圖里，人工智能的目標是形成萬億級集群。