文 | 白楊

2025年全年過半，哈爾濱樓市呈現冰火交織的雙重架構。核心區改善型項目量價齊升與部分區域庫存高壓并存，公積金政策放寬與保障性住房配售同步推進，市場呈現出鮮明的結構性特征。

新房市場：供應放量與結構性去化并行

據哈爾濱住建官網數據顯示，2025年上半年，哈爾濱商品房預售證發放46個項目，批售面積近43萬平方米，批售套數3398套。其中5月單月就有12個項目獲得新批預售，道里區洲際花園、香坊區萬科智慧未來城二期等大盤持續加推。該批次預售總面積突破12萬平方米，其中道里區洲際花園項目在批售面積上領跑，占當月總量約四成。

據哈爾濱住建官網數據顯示，1至6月成交面積TOP20中，昆侖賦（道里）和昆侖時代中心（道外）、匯龍宸樾壹號院（南崗）及萬科智慧未來城（香坊）四大項目持續走高。南崗區魯商·龍悅府項目創下單月最高銷售面積近5萬平方米，金額超6億的佳績。

據中指數據顯示，1-2月全市新建商品房銷售面積45萬平方米，同比增長8.8%；銷售金額35.6億元，同比增長21.4%；均價7901元/平方米，同比增長11.6%。價格增幅超過銷量增幅，表明市場交易重心向中高端產品轉移的趨勢。

值得注意的是，庫存數據顯示，截至6月末全市商品住宅待售面積雖降至630萬平方米，但去化周期仍有27個月。核心區與遠郊項目呈明顯分化。

二手房市場：學區地鐵房和“老破小”加劇分化

與新房市場相比，二手房交易更顯靜水流深。多家中介機構反饋顯示，上半年南崗、道里學區房及地鐵沿線小戶型成為交易主力。“總價150萬以內的兩居室，只要價格合適，半個月內就能成交。”道外區某中介門店房產經紀人透露。

部分房主開始主動下調掛牌價。中指數據顯示，上半年二手住宅價格持續下滑，據貝殼、安居樂平臺顯示，近兩月房齡超10年的小區降幅更為明顯。與此同時，品質次新房價格保持堅挺，群力、道里的部分品牌開發商項目，甚至少數項目出現掛牌價回調。

這種分化印證了住房品質升級的深層趨勢。在樓市下行的背景下，這些數據促成了低總價剛需二手房的熱度，但是市中心的新房熱度遠超外圍區域。

土地市場：底價成交成主流

據黑龍江省公共資源交易中心數據顯示，上半年土地供應呈現“量少質優”特點，主城6區僅掛牌9宗宅地，2-4月甚至無供應，土地供應節奏已顯露收緊態勢。其中南崗區四宗地塊，香坊區三宗地塊，道里區、松北區各一宗地塊，全部為住兼商用地。成交單價最高地塊為南崗區清華大街地塊，樓面價為4334元/平方米，被黑龍江明邦置業摘得。而香坊區花廠街地塊則被錦鈺匯龍以3563元/平方米競得。兩宗地塊均未觸發競價環節，延續了哈爾濱近年土地市場的平穩基調。

政策組合精準調控顯成效

2025年年初，《哈爾濱住房公積金騙提騙貸違規行為懲戒管理規定》監管新規出臺。明確對“虛構婚姻信息”“偽造異地繳存證明”等行為嚴懲，對騙提者設置3年業務限制，騙貸者更面臨5年禁貸期。

與嚴管并行的是支持合理需求的寬松。3月起，二套房公積金貸款首付比例由30%降至20%；5月8日央行宣布降息后，哈爾濱迅速跟進調整利率，二套房5年以上貸款利率降至3.075%。雙重政策疊加，為改善型需求釋放一定的資金空間。

同時，保障房建設邁出關鍵一步。6月9日，南崗區同濟街濟和居項目啟動336套房源配售，主力80-100平方米，采用“線上登記+公證搖號+自助選房”的全流程數字化操作。開啟登記當日，意向登記的家庭超2000戶。

上半年市場整體回暖，目前各種利好政策盡出，公積金監管的“嚴”與信貸支持的“寬”形成政策矩陣，既守住資金安全底線，又疏通合理需求渠道，但未來市場復蘇尚需更多耐心與時間沉淀。