“北京房地產市場中，購房者對于二手房、新房的選擇傾向存在顯著差異，前者數值約為90%，遠高于后者的10%。通常業主們在5-6次的連環交易后才開始停止換房。獨特的交易結構致使北京房價始終居高不下。”在1月8日舉辦的界面•財聯社財經年會上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示，過去一輪周期里換房需求是一線和二線房價上漲的主要驅動力，當前房地產行業已進入全流通時代，租賃、新房、二手房三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的總體效果。
本屆界面•財聯社財經年會以“回望與展望”為主題，貝殼找房受邀出席，楊現領博士在會上用歷史的眼光梳理了房產行業發展脈絡，并對中國房地產的整體現象進行了由表及里的分析。此外，基于深度研究，圍繞全流通時代背后的市場機制，以及2019年樓市預測做了分享。
人均住房套數1.1，中國房地產正形成全流通格局
中國房地產市場的格局跟歷史有很大關系，某種程度上歷史不僅決定了今天市場現狀，也將決定行業的未來。會上，楊現領簡明扼要地介紹了1978年至今多次房改對于房地產行業的影響。他重點提及：1980年之后住房投資開始大規模增長，十年里整個中國成為當時全世界住房開發最快的國家；1998年國家全面取消福利分房，掀起新一輪的住房浪潮；2008年后，中國整個住房短缺問題得到初步緩解。經歷了40年住房開發和發展，今天整個戶均住房套數在1.1左右，中國房地產已進入存量時代。
從另一維度觀察，楊現領提出當前中國房地產正在形成全流通格局，租賃市場、新房市場、二手房市場間聯動越來越強。他表示，存量時代租客進入二手房市場會有進一步買房子的打算，三個市場被打通，用戶產生連環交易將極大地促進市場繁榮。楊現領用“交易乘數”對這個理論做了詳細解釋，假如一百個租客買房子，50個買新房子，50個買二手房，賣掉二手房的業主重新去買房，如此循環三次就會有175個交易量，也就是說初始條件下，一個租客進入市場買房子，會帶來1.75次連環交易。
在楊現領看來，目前中國住房自有率為85%，也就是說大多數人買房，會以手中的房子換房子，以舊換新，換房需求占據主導地位，拉動整個房屋的交易量。這種情況下，房地產市場的動力不是杠桿，也不是用戶現金支付能力，而是整個換房周期的啟動。
2019年中國房地產市場的四大預測
年會上，楊現領以全流通視角，為2019年中國房地產市場送上了4個關鍵詞，包括對市場的整體預測以及政策走向預期。
第一個關鍵詞為自然下行。楊現領認為，房地產市場的回落，不是因為調控因素，僅是因為市場動力衰竭。今天房價過萬的城市非常多，年輕人購買力不足，無法啟動換房，就會觸發連環交易負反饋。有個核心數據表明，以前帶看20個客戶就會產生一個成交，今天帶看40個成交一個，成交周期在延長，市場處于下行狀態。
第二個關鍵詞為巨量拐點。18年房地產市場高位運行，新房交易額超過10萬億，二手房超過6萬億。市場后續壓力非常大，很多城市量價開始回落。漲的城市在減少，跌的城市在增多。
第三個關鍵詞為庫存再起。可以看到，一二線城市商品房施工、開工面積還在漲，三四線的土地成交，相對來說占比也比較高，這就意味著明年或以后庫存會比較多。像北京整個2019年全年預計供應90平米以下的限價就有兩萬套。
第四個關鍵詞為中溫放松。意思是說整個房地產市場會進行邊際放松。在杠桿率與地方政府債務都很高的情況下，市場不具備靠刺激大規模維護房地產的條件，總體上明年房地產政策會維持比較謹慎的態度。