文 | 丸子君

3月31日上午，萬科舉行了2020年線上業績推介會。

“我相信，雖然我們不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長錢、老實錢。”在會上，董事會主席郁亮表示。

話雖如此，萬科在2020年的業績并不遜色，房地產業務實現銷售金額破7000億大關，營業收入也超過 4000億元，均同比增長超過10%。現金流方面依然充裕，持有貨幣資金近2000億元，足以覆蓋一年內到期的有息負債的2倍有余。

每天賣房收入約19億，仍堅持跨界發展

從年報來看，萬科的業績算是穩健上升：房地產業務實現銷售金額7041.5 億元，同比增長11.6%；銷售均價1.51萬元/平方米，同比微降200元/平方米；營業收入4191.1 億元，同比增長13.9%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2 億元，同比增長6.8%；集團房地產及相關業務的毛利率為22.6%，同比下降4.6%；截至報告期末，持有貨幣資金1952.3億元，凈負債率18.1%。

在占營收95.5%的房地產開發業務方面，萬科在全國的市占率為4.03%，在23個城市的銷售金額位列當地第一，在14個城市排名第二，帶來4004.5億元的營收。

2020年，萬科新增項目168個，總建面3366.5萬平方米，權益面積2058.8 萬平方米，權益地價總額1381.5億元，平均地價6710元/平方米。

但也由于拿地成本的增加，萬科的毛利率有所下降。在2019年，萬科拿地的均價為6252元/平方米，今年同比上升7.3%。

現金流和負債率方面，截至報告期末，持有貨幣資金1952.3億元，凈負債率18.1%——連續20年低于40%。而根據易居研究院數據，2020年國內500強房企的凈負債率均值為85.1%。

以“三道紅線”的標準來看，萬科僅剔除預收賬款資產負債率“超標”4個百分點，為70.4%。

對此，萬科方面也輕松地表示，2021年一季度內預計能全部達標。

連續20年都壓低負債率，導致業績會上有投資者提出：是否考慮放寬凈負債率要求，以滿足新業務發展的需要。

而萬科的財務負責人韓慧華和郁亮均謝絕了這一提議。

“如果有時候凈負債率低一點，那是萬科為了等待機會。”郁亮表示，今年土地集中供應對企業的資金鏈提出較高的要求，而對于低負債率的萬科而言，這是個機會。

值得注意的是，萬科在業績推介會上重點提及了多種“副業”，如物業、長租公寓、物流、教育等多領域業務。并且，萬科還于2020年收購了利津華育養豬有限公司，正式開啟養豬業務。

外界分析認為，萬科在積極跨界發展，以應對房地產行業存在的不確定性和毛利率不斷下降的問題。

深圳多點開花，今年或入市網紅項目

作為深圳起家的房企，萬科在深圳扎根38年，是本地人熟知的房企品牌。

在2020年，萬科在為深圳人帶來了萬科星城、萬科啟城、萬科北宸之光、萬科瑧山海、深國際萬科和頌軒五個居住項目。

其中，3月開盤的萬科星城，雖然主推的是公寓房源，推售288套，均價3.9萬元/平方米，卻也能在線上開盤后的8分鐘內被一搶而空。

萬科啟城、萬科北宸之光都位于龍華觀瀾，前者備案均價5.7萬元/平方米，后者4.8萬元/平方米；深國際萬科和頌軒則在龍華民治街道，主推公寓產品，均價5.2萬元/平方米，也同樣熱賣。

萬科瑧山海位于南山前海，備案260套，均價10.6萬元/平方米，擁有一定的倒掛空間，受到深圳人的熱捧。

項目優先無房人士，按房源數量的三倍，選取社保時長較長的客戶入圍，共入圍773人，最終項目成功日光。

而在2021年1月底，萬科還推出了萬科光年四季，均價5.1萬元/平方米，房源777套，吸引2022批客戶認籌，順利日光。

目前，從萬科的官網來看，今年或入市位于寶安新安片區的萬科大都會。

項目位于5號線靈芝站旁，周邊有中洲6萬平方米商業、在建的16萬平方米大悅城Mall，還有寶安中醫院、寶安藝術城（在建）、靈芝公園，配套較好，預計將非常受市場歡迎。

并且，2月日光的萬科光年四季或將加推新品。

項目在光明大街站旁，除了擁有地鐵便利外，項目周邊有星河天地的集中商業，還將配建幼兒園和小學，配套較好，加上光明的熱度居高不下，也因此非常受歡迎。

此外，萬科在2020年還拍下了一宗宅地。

在去年11月，萬科以59.98億元、配建6.6萬平方米只租不售人才房的條件，拿下這宗尖崗山宗地，用于建設住宅和教育配套，預計將成為又一豪宅。

除此之外，萬科在深圳還有位于龍崗坂田的自行車舊改項目、羅湖食品大廈項目、南頭古城項目等，存貨不少，將助力萬科繼續在深圳持續發展。

 

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