文|清流工作室  梁耀丹

主編|趙妍

張庭林瑞陽夫婦涉嫌傳銷的風波未定，其身后隱秘的資本帝國卻已逐漸浮出水面。

相比微商生意一開始就做得順風順水，張庭夫婦更早時候從事的地產生意，卻一波三折。清流工作室發現，林瑞陽旗下的地產公司早年不僅年年虧損，而且還曾因報酬過于“微薄”而與客戶產生官司糾紛。此外，張庭夫婦最早參與的房地產開發項目，疑似是與一家“幽靈央企”操盤手合伙，但該項目此后卻疑已“爛尾”，并且引發業主維權。

不過，在“微商帝國”為其輸血后，張庭夫婦近幾年參與的地產項目，基本都是大手筆。例如，就在去年，收購價為21億的北京輝盛閣國際公寓，以及價值50.9億元的長寧區天山路街道一地塊，背后的投資方均有張庭夫婦的身影。

地產波折往事

張庭和林瑞陽均是著名臺灣明星，張庭曾因出演《鐵齒銅牙紀曉嵐》、《絕色雙嬌》、《穿越時空的愛戀》等劇家喻戶曉，而林瑞陽也因早年曾在《一簾幽夢》等瓊瑤劇中飾演男主角而成名。2000年前后，林瑞陽開始經商，而張庭也在2006年與林瑞陽成婚后漸漸淡出演藝圈。2013年以后，夫妻二人逐漸締造起了龐大的“微商帝國”。

然而，與爆發式增長的微商生意相比，張庭夫婦最開始從事的地產生意，卻難言順利。

2001年，上海新吉陽房地產咨詢有限公司創立，這家公司也成為了林瑞陽在內地生意的起點。

根據林瑞陽在美國場外交易市場掛牌的“上陽房地產集團”（代碼：SRRE）（下稱“上陽房地產”）披露的信息，林瑞陽早期的房地產事業，主要是從事房產代理業務，即通過為開發商提供營銷和銷售服務來賺取傭金收入。截至2011年，上陽房地產的分支機構開在了上海、蘇州、北京、揚州、重慶、全椒、海南、商丘、成都、武漢、昆山、臨沂等地。

林瑞陽“明星轉商人”的身份，早年曾被外界視為勵志案例，媒體多報道其“身家300億”。此外，林瑞陽也樂于將類似的表述用于宣傳公司。例如，林瑞陽旗下公司公眾號的一則2015年的文案顯示，林瑞陽“是身家百億的地產大亨”；同年，另一家關聯公司官網的歷史網頁快照也顯示，上陽房地產“業務遍及中國13個省市，資產逾300億元”。

清流工作室注意到，在早年，這些宣傳文案似乎更像是“打腫臉充胖子”。

與林瑞陽公司說法相矛盾的是，據上陽房地產過去披露的年報，其總資產最多時也僅有3.5億美元（折合人民幣22.2億），遠遠少于300億。此外，2011年至2020年的十年間，上陽房地產僅有3年的年報沒有虧損。而這沒有虧損的3年，也是由于后來推出的微商業務貢獻了可觀的凈利潤。

一則與林瑞陽公司相關的、2014年判決的居間合同糾紛裁判文書，也能一窺林瑞陽早年地產代理生意的情況。

裁判文書顯示，2008年，林瑞陽旗下的上海上陽投資管理咨詢有限公司（下稱“上陽咨詢公司”）參與到一起房地產項目的股權轉讓交易中，上陽咨詢公司作為中介，為原項目方尋找到了接盤方，并且這起股權交易最終以11.1億元的價格成交。事成之后，上陽咨詢公司向交易方索要居間服務費用1665萬，但雙方由于對原先約定的報酬計算方式產生了分歧，上陽咨詢公司最終只拿到了333萬元。之后雙方鬧上法庭，而法院最終的判決也僅僅給上陽咨詢公司追加了166.5萬元報酬。上陽咨詢公司對判決結果顯然不服，在一審后提起上訴，二審卻維持原判。

似乎是意識到代理業務不沒有多少油水，從2011年開始，張庭夫婦邁出了地產開發的第一步。

2011年，上陽房地產通過子公司入股武漢市源裕龍房地產開發有限公司49%的股份，另外51%的股權則由自然人王志菁持有。清流工作室查到，該公司為“武漢一品國際”地產項目的項目公司。清流工作室注意到，2008年至2017年，王志菁同時是武漢源泰鋁業有限公司的董事長。目前，武漢源泰鋁業有限公司穿透后，由北京佳農工貿有限公司控制。北京佳農工貿有限公司曾用名為“中國佳農工貿公司”，是供銷合作總社在2020年點名過的“幽靈央企”。

根據供銷合作總社的聲明，中國佳農工貿公司是由中華全國供銷合作總社下屬北京中合啟元商貿有限公司管理的歷史遺留企業，自1997年起已被上級主管部門明令停止經營。中國佳農工貿公司不具有從事市場經濟活動的資質和能力，然而個別企業和個人以“中國佳農工貿公司”及其下屬企業為名，違規使用、違法冒用“供銷總社”、“中國供銷集團”等名義與地方政府、社會企業或個人洽談投資合作，從事業務經營、出售股權等行為。清流工作室注意到，被點名后，北京佳農工貿有限公司已在2020年末完成股權變更，“中華全國供銷合作總社”已退出股東名列。

即便這樣，張庭夫婦跟“幽靈央企操盤手”的合作也并不順利，其地產開發首秀疑似以“爛尾”而告終。

據媒體2015年報道，武漢一品國際住宅小區遲遲未按約定時間交房，也未獲得《竣工驗收備案證》，從而引發業主維權。目前，清流工作室從相關幾份房屋買賣合同糾紛裁判文書看到，該項目在2016年2017年已經向部分業主交付房屋，但直至2019年，也遲遲未能完成房地產初始登記。

事實上，張庭夫婦不止一次青睞有“央企”背景的合作方。

2014年，上陽房地產自稱與中機浦發房地產有限公司簽署了聯合開發協議，投資了1.35億，獲得了上海普陀區光新路182弄項目的開發區。該項目占地面積約2502平方米，用于開發一棟公寓樓。中機浦發房地產有限公司由國企背景的中國浦發機械工業股份有限公司全資持股。清流工作室查詢到，該項目名稱是“上海一品國際”，不過，不知何故，根據多個網頁宣傳信息，該項目開發商為中機浦發房地產有限公司，并未包括上陽房地產相關公司。

與此同時，與張庭夫婦上一個項目同樣頗為坎坷的是，據上陽房地產披露，2016年，當地政府出臺了禁止商業用房分戶銷售的規定；2018年3月，該項目被禁止按單位出售，公司只好通過出租單位繼續經營該項目。

當然，張庭夫婦手中也有獨立開發的房產項目。

同樣是2011年，張庭夫婦成立了臨沂上陽房地產開發有限公司，次年便耗資6810萬拿下了10.34萬平方米土地，用于開發別墅項目“臨沂一品觀園”。2020年9月，張庭夫婦又追加2.28億在臨沂增購了5.4萬平方米土地。

張庭夫婦也似乎從該項目中第一次嘗到甜頭。臨沂項目分為三期建設，根據上陽房地產2021年三季報，一期已于2015年5月完工，總共的121套已售出119套；二期2020年底完成建設，總共的88套已售出52套，三期從2021年第一季度開始才開工建設，目前仍在建設中。

此外，鮮有人知的是，2016年至2017年，張庭夫婦還曾通過旗下理財公司——蘇州上陽惠天投資有限公司，以投資“嵊州市城南新區B2015-12號地塊”的名義發行理財產品。不過，清流工作室暫未查到該地塊與張庭夫婦的聯系。

做微商后大手筆投資

整體而言，張庭夫婦早年的地產生意均為“小打小鬧”，其真正在地產行業大手筆的布局，則是從微商生意有起色之后才開始的。

張庭夫婦微商生意的主體公司——上海達爾威成立于2013年6月，而在成立之后那幾年，該公司的利潤幾乎實現了爆發式增長。

據上陽房地產歷年年報披露，在2015年至2018年，上海達爾威的凈利潤分別是：771.5萬美元、1.3億美元、3.4億美元和2.8億美元，折合成人民幣則是——4919.9萬元、8.5億元、21.9億元和18.3億元。

雖然上陽房地產沒有披露上海達爾威2019年及之后的凈利潤數據，但令人印象深刻的是，上陽房地產曾公告，去年1月27日和3月3日，為了表彰林瑞陽對公司的貢獻（包括發起上陽房地產和成立上海達爾威），在董事會同意的前提下，上陽房地產支付了人民幣1.5億現金給林瑞陽。

微商生意的紅火，也讓張庭夫婦得以有資本在地產投資上一擲千金。

2018年10月，張庭夫婦成立淮安天禧房地產開發有限公司，并買下了淮安清江浦區7.8萬平方米的土地，用于開發住宅項目——“天禧時代花園項目”。根據清江浦區臺辦的說法，該項目總投資15億元。

2021年5月25日，北京輝盛閣國際公寓背后的項目公司——“北京輝盛閣房地產經營管理有限公司”悄然易主，股東由新加坡星獅集團旗下公司變為上海福庭企業管理有限公司。到了8月份，公司又悄悄改名為“北京金桐房地產經營管理有限公司”。

事實上，北京輝盛閣國際公寓位于寸土寸金之地。該項目于2008年6月開業，建筑面積為3.79萬平方米，項目地處北京朝陽區國貿CBD中心，緊靠地鐵一號線、九號線和十號線，距離嘉里中心、國貿購物中心僅五分鐘路程。據媒體報道，鐵獅門用了21億元完成收購北京輝盛閣國際公寓。目前，該項目已經更名為“金桐拾貳”，并且從去年開始已經推出新盤。清流工作室從房產中介平臺看到，該項目樓盤目前單價從單平米13.7萬到15萬不等。

正是這么一個豪華的地產項目，背后的接盤方與張庭夫婦有著密切關系。

上海福庭企業管理有限公司有三名股東，大股東是張庭夫婦旗下的上海達爾威實業有限公司（持股45%），二股東和三股東均為國際地產PE巨頭鐵獅門管理的兩只基金——上海景原企業管理合伙企業（有限合伙）和上海景慈股權投資合伙企業（有限合伙）。

北京輝盛閣國際公寓并非張庭夫婦與鐵獅門唯一合作的項目。

2021年11月17日，上海一輪土拍結束，上海長羿房地產開發經營有限公司與上海長鸝企業發展有限公司以50.9億元，競得長寧區天山路街道 113 街坊34丘E2-03地塊。其中，上海長羿房地產開發經營有限公司背后的資方，再次出現了張庭夫婦和鐵獅門的身影。

清流工作室看到，上海長羿房地產開發經營有限公司有3名股東，占股53.8%的大股東為上海獅耀躍和私募投資基金合伙企業（有限合伙），占股30.3%的二股東為貨拉拉旗下的深圳啦啦管理服務咨詢有限公司，占股15.9%的三股東則是上海庭泓企業管理合伙企業（有限合伙）。

其中，大股東和三股東背后均有張庭夫婦的身影。張庭夫婦通過旗下的上海勝極生物科技有限公司入股了上海獅耀躍和私募投資基金合伙企業（有限合伙）7.7258%的股份；此外，張庭夫婦還通過上海達爾威實業有限公司、上海庭然科技發展有限公司兩家公司持有上海庭泓企業管理合伙企業97.5%的股份。需要指出的是，無論是上海獅耀躍和私募投資基金合伙企業（有限合伙），還是上海庭泓企業管理合伙企業（有限合伙），基金管理人均為鐵獅門。

事實上，張庭夫婦與鐵獅門的交集還不止如此。此前2020年6月，張庭夫婦以17.6億總價買下了晶耀前灘項目中的2號辦公樓，該項目正是由鐵獅門與陸家嘴集團合作開發的集辦公、商業、住宅為一體的城市綜合體項目。據媒體報道，這起交易曾因低價售出引發關注，因為在張庭夫婦下手前，晶耀前灘很少整棟開賣，而賣給張庭夫婦，卻是以一年前的價格。

清流工作室還注意到，去年2月，張庭夫婦旗下的上海達爾威實業有限公司還跟鐵獅門管理的兩只私募基金共同持股上海瑞鑲企業管理有限公司，但目前暫未看到該合伙公司有明面上的動作。

梁耀丹是清流工作室高級作者，常駐廣州。

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