記者 | 黃昱

金融機構對房地產收并購的支持正逐步落地，龍頭央企地產開發商將引領收購潮？

1月25日，華潤置地及所屬華潤萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購融資戰略合作協議》。華潤置地方面表示，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關系，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業務發展。

根據合作協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業務，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化、以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。

這是自去年12月10日中央層面鼓勵銀行開展并購貸款業務，以重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目后，首個房企得到金融機構公開表態提供資金支持收并購的例子。

在此之前，也有房企拿到了并購融資，是同為央企的招商蛇口。1月12日招商蛇口30億元并購票據完成注冊，成為主流房企中“第一個吃螃蟹的人”。

但這筆資金并未投向出險企業的項目收購。據了解，招商蛇口并購票據首期發行25.8億元，3年期與5年期的發行規模對半開。用途上12.9億元用于償還銀行貸款，另外12.9億元用于某城市更新項目（以住宅為主）。

對于此次得到的招商銀行融資支持，華潤置地則明確指向了收并購。

華潤置地方面表示，此次合作協議的簽署將支持華潤置地把握市場機會參與房地產項目并購，有利于發揮并購在防范化解行業風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用；同時本次合作將助力華潤萬象生活中長期業務發展需要，為華潤萬象生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融支持。

事實上，今年華潤萬象生活已經開始下場掃貨，例如1月5日稱其擬以不高于10.6億元收購禹洲物業服務100%股權，1月20日再次公告稱以不高于22.6億元收購中南服務全部股權，兩筆交易最高將達33.2億元。

如今新增的230億元并購融資額度給了市場更大的想象空間，而此前也有市場消息傳出華潤置地擬收購禹州集團在武漢的地產項目。

一位華潤置地內部人士對界面新聞透露，現在有積極接觸全國性的出險房企，一般是集團層面牽頭，城市公司對接，對部分出險房企的項目有過梳理，但是開展比較復雜，時間可能會需要比較久。

“但是整體還是比較謹慎的，基本只考慮一二線城市核心區域、低商住比的項目。”

這一標準也基本符合華潤置地2020年確定的投資戰略。彼時為了解決自身存在的城市布局分散、深耕不夠的問題，華潤置地制定了“調結構、調節奏、調布局”的策略，明確投資布局會明顯向一二線高能級城市傾斜，同時會優化城市數量，提高單一城市的產出。

在行業大縮表的背景下，資金優勢明顯的央企國企迎來的逆勢擴張的好時機，同時也被市場賦予了“白衣騎士”的角色。

1月10日市場消息稱，央行要求包括華潤置地、保利發展、招商蛇口等9家央企國企通過收并購項目資產的方式為有中高風險的11家房企提供流動性支持。

2022年1月底前后，房地產項目并購案例明顯增加。例如，近期中海地產分別向雅居樂及世茂集團收購廣州亞運城項目26.66%、26.67%的股權，總代價合計為36.89億元，收購事項完成后，中海地產共計持有廣州亞運城項目73.33%股權。

即便收并購市場開始解凍，但業內普遍認為，優質房企難以掀起地產行業并購潮。

克而瑞研究中心指出，盡管近期監管層鼓勵并購貸款、并購票據等金融工具支持收并購，但銀行反映有需求的項目并不多，也就是說，短期在資金面尚未完全回暖的狀態下，多數優質房企收并購偏謹慎。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也認為，在地產行業信心受挫，加之市場心理因素的影響下，僅靠金融政策，很難力挽狂瀾。

此外，從市場心理來看，大多數房企出現流動性危機，而非進入破產清算的 " 生死時刻 "，項目并購會出現 “二手車效應 ”，即有資金壓力的房企會通過出讓比較差的項目換取資金，但會保留優質項目以圖日后絕地翻盤，柏文喜認為“對于優質項目不但有惜售心理，或許還捂得更緊 ”。

如此態度，也會讓一些有意收購的房企在收購時更加謹慎。

中信證券分析師指出，類似廣州亞運城這樣的合作項目是并購市場的開端，因為并購發起方對于合作項目的具體情況十分熟悉，且一般并購行為發生后才能解除項目層面的資金監管

部分企業開始拿出優質資產，比如近期世茂集將上海、廣州、深圳等地30余個項目拿來出售。

克而瑞研究中心指出，整體而言，2022年行業收并購機會比較多，整體并購規模可能呈增長趨勢，但金融政策對房企收并購意愿的推動可能并不明顯，并購規模也難以回到2017-2018年的峰值。