文|酒管財經
編輯|吉耀鈺
酒店交易，是浴火重生還是最后的倔強？
地產系酒店自開年之日起，話題不斷。
不久前，世茂45億元出售上海外灘茂悅酒店雖被過節的氛圍掩蓋，但也在行業引發波瀾。
不僅是世茂，國內的碧桂園、萬科、融創等房企均有大規模的酒店資產包，自疫情以來，各房企都面臨著經營、資金壓力。
重壓之下，具有品牌溢價的酒店，自然就成為房企們最容易解決燃眉之急的選項。地產系酒店接連出售，有人認為可惜，甚至有從業者認為是“丟面子”。
在商業世界，投資本身就是為了交易，當下以及未來，酒店買賣、收購仍會不斷上演，我們理應如何正視酒店資產交易？又該如何把存量資產賣個好價錢？
01、交易的是酒店，轉換的是心態
這兩年，房企日子確實難過，幾年前萬科年會高喊活下去，到近兩年疫情的催化下，越來越多的房企開始變革，甚至是優化存量資產，比如酒店。
上文提及世茂集團出售上海外灘茂悅酒店，有傳聞，根據原本估值，這一交易價格被打了8折。而一度因造型出圈的世茂深坑酒店也被傳出“上架待售”。
如此一來，世茂旗下仍有多個酒店相關物業待售。其中，上海地區估值最高的項目為上海世茂皇家艾美酒店及上海世茂廣場，合計評估值135.5億元。
最近，還有聽聞碧桂園集團也在出售沈陽的瑪麗蒂姆大酒店，該酒店擁有631間房，投資12億元，據傳售價從5億元降到3億元，但接盤者還未出現。
然而作為酒店交易“投融建管退”中，最重要一環的“退”，在當下也被融入眾多感情色彩：低價售賣、以資抵債等。
地產系酒店交易真的是件很沒“面兒”的事嗎？
仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤認為，“投融建管退”是資產管理全生命周期中的幾個階段，而退絕不是單純的等于賣。退是指原來的投資者作為業主身份的退出，賣只是退的其中的一種形式。
這里面包含兩層意思：
- 第一層意思，退是資產管理全生命周期中不可分割的一環。退是主動的，而不是被逼的，退出是現有投資者資產管理最后的一環，同時也是下一個買家投資過程中的第一環。
- 第二層意思退不等于賣，賣只是退的一種形式，舉幾個退的其它形式的例子，比如說企業上市，私有化的酒店一旦上市，它的股票被投資者購得，它的業主就變成了多數的、不定的投資者。再比如說商業信托、不動產信托基金、酒店資產證券化等也是把酒店資產作為基本的資產，或是一種證券，由不同的投資者來投資。
“如果資產證券化全部實現以后，原來的酒店業主他就完全退出了，酒店的業主變成了市場上不確定的多個因素，有了這種認識以后，就不會覺得賣酒店是一種丟面子的事情?！敝軡Q。
事實上，在當前的形勢下，進行酒店交易可能是房企迫不得已的一個選擇，但是從酒店交易本身來講，它是資產管理、投融建管退各個過程中有機的一環，也是最重要的一環。同時，賣酒店也是“退”的合理形式。
所以，當從認知上了解了“退”的合理性，“甩賣”“低價出售”的心態也會隨之轉換。
02、酒店的價值是由什么來決定的？
曾經聽過這么一個說法，即使酒店不盈利，只要持有它的價值總會往上走，果真如此嗎？什么又決定了酒店的價值？
酒管財經了解到，酒店的價值取決于它能夠產出現金流的能力，如果一家酒店一年現金流有2000萬的話，這家酒店如果出售價為10億元，那它的資本化率只有2%。這個比例是非常非常低的，要知道資本化率越低，就說明大家就越看好這個市場。
最近，有個600多間客房的茂悅酒店賣出了45個億，那么這個酒店的資本化率大概在3.5%左右，也說明市場上看好上海這個資產。兩年前，東京的威斯汀酒店，434間客房大概賣出了56億人民幣，資本化率大概是在3.2%，比茂悅的比率更低。
在一線城市黃金地段，酒店具有稀缺性，有的時候它的價值會賣到很高，那么在這種特殊的情況下，也許我們會看到酒店的資本化率到百分之二點幾，甚至接近2%，這就是非常稀缺的物業。
03、如何讓酒店更值錢？
當前，國內酒店逐步認識到資產管理的重要性，簡言之就是，讓酒店資產保值增值，讓它的現金流量最大化。
比如早前，就有投資人跟我講過一個案例，他在接手一家酒店以后，由于客房規模較大，在各項條件合乎法規的情況下，他把其中的200間房改成了寫字樓，這一舉措成為酒店在疫情當中增加現金流的重要手段。
周濤介紹，“這就是資產管理中最高用途、最佳用途這一概念的體現。”
相關酒店資產經理人告訴酒管財經，他們日常都在考慮讓酒店如何增收、減支、如何把飯店轉變為米其林餐廳、如何把自己不擅長管理的一些空間進行出租，或者讓更專業的機構來管理等。
他稱，當前國內酒店急需資產管理，通過引入第三方的專業的機構來打理酒店，讓酒店產生健康的現金流，即使酒店要賣也會賣得風風光光，而不是當做甩賣、被逼出售等負面案例。
所以沒有“投融建管退”中的資產管理，哪來風風光光“退”的最后一環呢？
周濤認為，酒店市場的頻繁交易并非是壞事，交易說明有人看好這個市場，當有人退出，再重新去配置新的資產，都是再正常不過的現象，當然希望這些現象都是在資產管理理念的引導下產生的，促使中國酒店業走向更健康的發展軌跡。
景鑒智庫創始人周鳴岐認為，從酒店交易這一結果倒推，未來酒店，在投資建造之初就要定位好，是否還要做成以往的住宿酒店？因為單純的住宿酒店嚴重過剩，可以傾向于在酒店產品結構上有創新、融入新奇的娛樂業態，做好自己的內容、練好內功，把酒店不斷打造成優質的資產。
總結
周濤認為，2022年將是中國酒店資產交易頻繁的一年，也會是酒店資產管理在中國正式涌動的一年，同時也將是中國酒店資本市場和國際更加密切接軌的一年。“退”只是酒店資產管理全生命周期中的一環，且是極其重要的、集大成的一環。應理性看待酒店交易，讓酒店步入下一個新生。在成熟的酒店資產管理的理念和實踐中，華麗的“退”和大手筆的“投”，可并存，它們都可 Make Sense 并 Make Money!
統籌丨勞殿