記者 | 黃昱

開盤一年后，雅居樂位于廣州老城區荔灣的白鵝潭核心區江景房項目雅居樂天際715，再度因降價促銷在各大中介和置業顧問的朋友圈刷屏。

相較于去年初開盤時約7.5-8.5萬元/平方米的價格，雅居樂天際715近期推出的部分房源最低單價約4.6萬元/平方米，相當于打了五折，最低總價可以達到約290萬元，比開盤價少了超兩百萬。

這已經是去年以來雅居樂天際715第二次因為降價而引發關注。去年10月，雅居樂天際715釋放讓利至少150萬/套的消息，給出的名義是特批的“工抵房”。

雅居樂天際715的拿地價并不便宜。2016年8月，雅居樂以21.7億元配建拆遷安置房27450平奪下地塊，折合樓面價達36773元/平，刷新廣州最高樓面價記錄。有業內人士認為，該項目要想盈利，開盤價起碼要達到7萬元/平方米以上。

除了廣州項目，雅居樂近期在中山、珠海以及佛山都有項目傳出降價的消息，這也說明現階段的雅居樂繼續回籠資金。

雅居樂方面回應界面新聞稱，去年以來，在宏觀政策調控、疫情反復及市場波動等多重因素影響下，房地產市場受到較大沖擊。各房企也均積極采取一系列優惠促銷措施以應對市場變化，屬于市場和行業普遍行為。

“為促進項目銷售，保證項目正常去化，近來公司在個別城市的部分項目推出‘春節不打烊’階段性促銷活動，所推出的價格優惠和促銷行動匹配真實市場的量價關系。同時，促銷貨源極為有限，相較于整體市場情況，促銷折扣較為理性謹慎。在當前的整體市場環境下，是公司和項目主動應對市場變化的積極舉措。”

對于當前面臨的流動性壓力，雅居樂表示，截至目前，公司各項債務均在到期日前按時償還。公司也將延續良好企業信用，繼續保持審慎資金管理，并視債務到期情況合理安排償債計劃。

雖然還未出現實質性的債務違約，雅居樂從去年開始就已經開始進行資產處置，從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項物業的出售簽訂了認購書或買賣合同，售價合計約為28億元。

另據界面新聞不完全統計，今年以來，雅居樂對外公開處置的資產已有9個，總價款超過40億元，包括出讓給中海地產的廣州亞運城項目股權、三個位于義烏和徐州的項目股權，以及將5家環保公司出售給了海螺創業。

富瑞近期發表研究報告指出，雖然雅居樂資產處置可緩解近期現金流壓力，但同時有可能損害公司的核心基本面，可能需時數年才能恢復，當中損害包括更快地耗盡土地儲備導致其規模收縮；經常性收入增長放緩至20%至30%；推遲其分拆環境業務的計劃，甚至可能退出有關業務。

富瑞預計雅居樂2022財年銷售額將下跌11%至1240億元。從1月的銷售情況來看，數據已經不太理想，雅居樂1月預售金額約為73.8億元，同比下降33%。

正如萬科主席郁亮所言，今年是背水一戰的一年，要么死、要么活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。

在郁亮看來，從黃金時代到白銀時代，如今地產行業直接跳過了青銅時代來到黑鐵時代。

建業集團董事長胡葆森認為，郁亮主要強調的還是憂患意識，對于優秀的企業來說目前至少還是在白銀時代，但對很多已經躺平的企業來說，黑鐵時代都不是了。

對于雅居樂來說，緩解當前存在的流動性壓力是當務之急。

對于雅居樂的到期債務壓力，標普估算，2022年上半年雅居樂將有110-120億元人民幣的境內債券、境外優先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65-70億元債務到期。而估算雅居樂現金規模為350-450億元區間，其中僅25%-35%為境內外控股公司層面的可動用資金。

值得注意的是，1月份以來雅居樂已連續兩次提前贖回2019年發行的將于今年3月7日到期的部分美元票據，金額約2300萬美元。

據DM數據，雅居樂目前流通中的離岸債券共有12只，總存續額約為50.34億美元，其中2022年需償還的債券余額約為11億美元，其中4.77億美元于2022年3月7日到期、2億美元于2022年8月14日到期、4億美元于2022年8月31日到期。

接下來的3月份，雅居樂就將面臨一筆美元債的兌付，這也將是考驗雅居樂現金流狀況的關鍵節點。