文|空間秘探 雷布同
近日，貝殼租房與樂灣公寓完成簽約儀式，同時貝殼租房投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區正式落地。作為貝殼找房旗下的租賃住房業務抓手，貝殼租房的登場是情理之中。但是，放著同樣出身于鏈家且成績斐然的自如，貝殼租房為什么舍近取遠，選擇與樂灣公寓牽手？
貝殼租房做公寓，不找自如找外人？
2021年底，貝殼找房成立了貝殼惠居事業群，并全新推出“貝殼租房”，正式切入住房租賃行業。
與樂灣公寓合作建設貝殼新青年公寓，是貝殼租房開年以來的首個重磅動作。該項目位于上海徐匯區，占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項目總體量達2978套，月租金最低至2700元，實行集中式、服務式管理，面向客群包括新青年、新市民等。
在這個自持公寓項目中，有四個亮點值得重點關注，分別是老舊廠房、集中式&服務式管理、新市民&新青年以及合作伙伴樂灣公寓。前三者是合作雙方對公寓項目經營方向的常規定奪，而合作伙伴的選擇卻有些出乎意料之外。
除了官方微信公眾號之外，鮮少有關于樂灣公寓的財經報道或是常規宣傳推廣稿件，一些行業榜單中也難見其身影，仿佛一位行業中的隱士。這家成立于2019年的住房租賃企業，截至2021年12月共擁有2860套公寓，旗下包含龍華灣服務式公寓、白居易青年公寓、小河迷倉精致公寓、美桔服務式公寓等子品牌。
不僅如此，據企查查顯示，樂灣公寓的法人江光耀關聯的25家企業中，14家處于存續狀態的企業里有5家開展住房租賃業務，其中包括樂灣公寓，剩余已注銷的11家企業均為教培機構樂課力旗下的相關企業。由此推測，此前中小課程教培極大可能是該公司此前的主營業務，而非長租公寓。
無論是從品牌影響力、體量規模或是企業的過往經歷來看，樂灣公寓還有很大的發展空間。因此，貝殼租房選擇了這樣一位尚處于成長期的合作伙伴，是行業中都不甚理解的。尤其是自如的存在，更讓人難以理解貝殼租房的這個動作。
自如與貝殼找房，向來被視為鏈家互聯網轉型的雙生子。成立于2011年的自如，原本是鏈家旗下的一個事業部。隨著業務不斷發展壯大，于2016年正式獨立，變成鏈家集團的子公司。截至2021年10月，“十周歲”的自如已進入10座城市運營近100萬間房源，累計服務50萬業主、500萬自如客。
獨立之前的自如，被鏈家創始人左暉視為“資產管理業務線的佼佼者”。而且無論從行業影響力或是市場體量來看，已有多年發展經驗的自如，不僅能提醒貝殼租房避開一些問題，還能為其提供物業、資金等多方面的助力。顯然，這些是“外人”樂灣公寓暫時無法全部給到的。
為什么要舍近取遠？
舍近取遠，是什么促使貝殼租房做出這樣的決定？
事情要從一封內部信說起。2021年11月底，上任半年的貝殼找房CEO彭永東發布內部信，向員工發文，“我們能為這個社會和國家創造什么價值？能有哪些行動？”此后，貝殼找房內部成立了“惠居事業群”，對外則為貝殼租房。同時，貝殼找房正式提出了“一體兩翼”戰略，“一體”即二手房和新房的交易服務，“兩翼”則是指家居家裝和租賃業務。隨著多名高管的加持參與，貝殼租房迅速選定了北上深杭等7個重點發展城市，并開始探索不同的業務模式。
按下社會價值不表，從提升至企業戰略的地位來看，貝殼找房對租房業務的重視程度無需多言。但是，對于“新生兒”貝殼租房來說，自如過于龐大。一旦與其深度融合，會影響其在行業中保持獨立且深刻的品牌印記。因此，一個勢均力敵的搭檔，的確是貝殼租房此時的優選。
需要澄清的一個事實是，貝殼找房在媒體采訪中表示，“自如將繼續是貝殼租房的重要合作伙伴，未來雙方將開展更多合作。”換言之，貝殼租房并沒有不選“自家人”。之所以沒有將自如和貝殼租房之間的合作擺到臺面上，其中或許也藏著自如的一些小心思。
除了上文提到的“喧賓奪主”的可能之外，自如有著自己的發展節奏。自如董事長熊林認為，戰略永遠是兩個事，一個是方向，一個是節奏。顯然，已經開啟第十一年發展進程的自如與入場不到一年的貝殼租房節奏迥然不同。
2020年并購集中式公寓運營商貝客青年精品公寓之后，自如提出了“100城，1000棟”的集中式項目發展規劃；2021年并購豪宅公寓服務商曼舍之后，自如將其作為高端產品的代表……自如在自定的節奏中穩步向前，另外需要厘清的一個事實是，自獨立之日起自如的“去鏈家化”發展。
早在2016年摘掉鏈家帽子獨立之初，左暉就不斷下放權限，自如既可以向外找錢，還可以自由圈定發展方向。從自如民宿到無界生活空間Z Space，自如做的事情早已經超出了常規中介系長租公寓品牌的業務范疇。因此，無論是從業務版圖或是從發展節奏來看，自如回過頭與貝殼租房有過多的合作，可能性不是很大。
而且，從一些布局動作來看，貝殼租房與自如都在盡量避免內耗。盡管貝殼租房也在部分城市嘗試分散式公寓托管，與自如存在一定交集。但是對于自如租房目前主要模式增益租（業主選擇自如以低成本價裝修住宅，雙方根據市場行情確定出租價格），貝殼租房表示不會選擇。專注各自的賽道，成了自如與貝殼租房共同的默契。
回過頭來看樂灣公寓，從官方微信公眾號來看，貝殼與樂灣公寓的初次線上接觸發生在2021年4月。當時樂灣公寓官方微信公眾號為貝殼搬家做了一則推送，推介搬家服務。盡管出身教培機構，但是樂灣公寓也有不可忽視的強項。
其一是近3000套房源的規模，確保樂灣公寓積累了一定的項目運營經驗；其二是在本次貝殼新青年公寓的周邊，樂灣公寓擁有多個成熟運營的項目；其三是成立于2015年叫停于2022年1月的教培組織累積的消費群體資源，日后是有一定概率轉化為潛在租客客群。
2022年，中介系優勢不再？
專注貝殼租房，脫胎于中國最大的房產交易和服務平臺，屬于典型的“中介系”選手。不過，時過境遷，在自如、相寓等中介系選手入場開啟十周年、二十周年之際，中介系的優勢依舊強大嗎？
首先來看房源獲取的優勢。盡管中介機構鮮少自行購買土地等物業，但是其能接觸到更多個人房源，所以在分散式房源方面的優勢較明顯。以我愛我家旗下的相寓為例，截至2021年第三季度，相寓在管規模25.2萬套，這離不開我愛我家在全國超過4800家門店的支持。
值得注意的是，近年來部分中介系玩家正在精細化這方面的優勢，削減盈利能力有限的房源，如相寓在管規模從2018年的30.3萬套縮減至2021年第三季度的25.2萬套。再加上，當下的中介平臺物業交易范圍已經從個人房源拓展至寫字樓、廠房、酒店等多重物業資源，將為長租公寓業務提供更多的支持。
其次是客戶獲取的能力。毫不夸張地說，成千上萬的中介門店，讓中介系成為所有長租公寓派系中獲客能力的王者。同時，官網龐大的DAU（日活躍用戶數量）以及在其他平臺的推介信息，讓中介系在線上線下都保持了同樣強大的獲客能力。
平臺自身的DAU之外，中介系的線下資源還延伸到了線上。據艾瑞咨詢數據顯示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移動月活躍用戶量為6700萬，付費經紀人數量超72.6萬人，占據了67%的線上房地產營銷市場份額。這些線上占比都將轉化為實打實的獲客渠道，讓中介系的獲客邊際成本能夠一低再低。
最后是輕資產規模的打造。近年來中介系正在逐漸“去中資產化”，放棄了傳統的包租模式，重新專注于輕資產運營模式。放下了資產對其的束縛，中介系將會騰出更多的精力用于提升資產運營的效率。
2021年，同為中介系的長租公寓企業世聯紅璞轉讓了重資產模式的公寓業務，回歸輕資產運營。從營收數據來看，扣除轉讓部分的影響后，2021年世聯紅璞半年度收入同比增長26.52%。同時，自如也在大力推行增益租模式，從“包租”賺差價轉為提供專業的資產管理服務。從9個月時間簽約超4萬間房源來看，這種創新的輕資產模式已經得到了市場的認可。
綜上，盡管中介系選手在行業中的數量不算多，但是這些品牌的表現都有可圈可點之處。或許，這些先行者的生存現狀，也是讓貝殼租房敢于大膽在此時邁出第一步的緣由之一。
但是需要注意的是，“黃金時代”不再，“黑鐵時代”到來。作為房地產交易產業鏈上的重要一環，中介平臺的經營壓力見漲。貝殼找房在2021年三季度虧損17.66億元，其中主營收二手房交易服務凈收入為61億元，同比下降31%，成為虧損主因。長租公寓向來因投資回報周期漫長而被行業詬病，因此頂住營收壓力，堅持對住房租賃業務的付出將是貝殼租房不得不解決的首要難題。
誰將成為貝殼租房的對手？
今年貝殼大三月啟動會上，貝殼租房公布了行動目標和計劃，其中最引人注意的是入場租賃住房供給，通過模式創新和合作共建，打造多元化的租住供給側解決方案，包括面向新市民、新青年的公寓、藍領宿舍床位。此外，貝殼租房在拓展基于非改居、城中村、集體土地、老舊小區更新等多元供給渠道，構建包含輕托管、整收分租、普租等多模式聯動的分散式租賃供給解決方案。
由此推測，貝殼租房志不在規模，跑通模式最終為行業提供成熟的租賃供給解決方案。實際上，這也是當下諸多玩家都在努力的方向。
對于剛剛入場的貝殼租房而言，包括自如和樂灣公寓在內其實都是其廣義上的對手。但是從主要著力點和天然優勢的角度出發，未來貝殼租房需要密切關注以下板塊的種子選手。
一類是以萬科泊寓為首的強勁輸出輕資產模式的玩家。據相關報道，萬科泊寓雖然有集體建設用地租賃社區、自持商辦用地建設租賃住房、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管、輕資產“EPC+O”（產品+建造+運營）服務輸出等多種模式，但是目前基本保留的模式是自有資產盤活、輕資產輸出模式兩種。
隨著保障性租賃住房建設進度的加速，地方政府與城投公司將會有大批存量物業轉為租賃住房，因此亟需能夠輸出輕資產模式的運營方。而這也正是貝殼租房目前專注的方向，因此萬科泊寓、自如等一眾在輕資產運營方面有所成績的品牌，將會成為貝殼租房的頭號對手。
另一類是廣州城投住房公司等具備物業資源優勢的國家隊玩家。據克而瑞相關數據，2021年度中國住房租賃企業排行榜開業規模榜中TOP11-30的公寓企業排名變化較大，華潤置地有巢、合房股份·承寓、寶地友間公寓等“國家隊”后來居上，2021全年新開業房間數超5000間。新增規模的背后是住房租賃專項用地、集體土地建設租賃住房以及非居存量物業的改建等多渠道的國有物業資源支持。
不僅如此，國家隊玩家還有不少“非標”物業渠道。如為了賽事建設的亞運村及奧運村等居住設施，國家隊玩家將在賽事結束后接管部分房源，以更好地發揮這些物業資源的效能。從貝殼租房對未來的規劃來看，與國家隊競爭國有物業等資源的運營管理權屬，將是不可避免的。
最后一類是以旭輝瓴寓和方隅公寓等擅長借力資本市場的玩家。前不久旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區”項目全部30%股權，實現從該租賃社區項目的資產退出。對此，旭輝瓴寓官方表示“這是租賃住宅領域實現‘投融建管退’資管全周期跑通的首個項目”。同時，方隅公寓采用的是以基金管理+開發運營+租賃運營+資產投資的組合模式發展。
盡管貝殼租房主要是輸出租賃供給解決方案，但不意味著其會將資本拒之門外。這些多元化創收途徑能讓貝殼租房在長租領域有更多的回轉和緩沖空間，也為貝殼找房發展這項業務贏得更多的發展時間，減輕企業的資金壓力。因此，面對前兩類對手時可能會采取“進擊”的姿態，但是面對第三者時更主要是學習的態度。
厘清強勁對手們的實力并不是為了嚇退貝殼租房等新進場的玩家。正如卡夫卡所言，真正的對手會灌輸給你大量的勇氣。而且彭永東將貝殼租房定為其個人今年的工作重點之一，在公司內部拔到了相當高的位置，重視程度可見一斑，一場硬仗或許在所難免。不過，正是因為貝殼租房等新對手的不斷進場，住房租賃這個看似早已激不起浪花的市場將會重新變得有趣，人們也將會有更多的機會享受更優質的租房生活。