文|張書樂

長租公寓的熱度正在進入冰點。

在2月中旬，美股上市公司青客新發布2021財年年報，報告期內，該公司營業收入10.36億元，同比下降14.22%；歸屬母公司凈虧損減少62.89%，但仍虧損5.69億元。

計算下來，5年共虧損33.46億元。

事實上，這個曾經的“長租第一股”已經進入了破產清算流程。

年初，上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司新增破產案件，經辦法院為上海市第三中級人民法院。

公告顯示，法院于1月4日裁定受理該公司破產清算一案，其債權人應在3月20日前進行線上申報債權。

回顧2021年，蛋殼公寓多次被強制執行、青客無財產可供執行、蘑菇租房成失信被執行人，長租公寓爆雷后的余震仍存。

長租公寓為何走不出暴雷的陰影？

還有屬于它的春暖花開時分嗎？

對此，藍鯨財經王雅迪和書樂進行過一番交流，貧道以為：

如果安心做會服務業，而不是瞎折騰金融業，長租公寓本來是形勢一片大好，現在鬧成“上大號”了。

長租公寓的核心問題，就在于將租房類產品變成一種金融理財的O2O+P2P模式，在很大意義上驅使了本來只是小眾垂直的產品變成一種過度逐利的投資陷阱。

比青客高光時刻更短的蛋殼公寓就是一個典范案例。

其在上市一年后便迎來了摘牌的命運。

2020年1月17日，蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。

2021年4月6日，紐交所宣布，其監管部門“紐交所監管局”工作人員已決定啟動程序，將蛋殼公寓從紐交所摘牌，其美國存托股也將立即暫停交易。

摘牌后的蛋殼依舊面臨著巨額執行款。

長租公寓本質上還是通過有效地信息集納和物業管理服務來形成近乎標準化的租房體驗，屬于老式單身公寓的一個互聯網迭代。

而非簡單的將房源進行一種集中，也不是以房代投的投資理財模式，因此過于激進的市場擴張和稀缺的用戶資源、不穩定的用戶需求，加上管理服務理念的跟進能力不足，都會帶來極大的變數。

長租公寓的發展，其實看成是兩個階段。

此前的瘋長和暴雷，可以視為野蠻生長階段。

而暴雷的警醒作用，則表明野蠻生長階段已經過去，即類似其他類型O2O一般，將傳統的線下服務通過線上前臺和所謂集約化管理、扁平化渠道來試圖降低成本的狂飆突進時代結束。

現在進入第二個階段，去金融產品化、市場沉淀和尋找增量市場的階段。

這個階段也有階段的利好。

據《2021年10城畢業生租房報告》顯示，90%的大學生畢業后需要通過租房解決居住問題。近年來長租公寓相關企業年注冊量持續高漲，粗略估算，每年有七八百萬畢業生涌入租房市場，長租公寓的市場潛力不容小覷。

但扁平化渠道和服務效能提升，僅僅靠“單身公寓”式的小眾存量市場，依然并不足以讓長租公寓有更多的前景。

因此如何在服務內容上依靠平臺去擴大“經營范圍”，通過跨界方式來達成“宿舍”之外的更多而體驗，將是這一階段的關鍵。

上市兩年，青客公寓就已走到破產清算的程序，而此前，蛋殼于2020年退市。

市場上其實只剩下了自如這一個獨角獸。

目前而言，自如頭部優勢比較明顯，這也給市場帶來了利好和弊端兩極走勢。

所謂利好，即長租公寓本身應該是逐步超級平臺化來擴大房源吸納、進一步扁平化渠道和優化服務管理體驗來形成用戶長期黏性的一種形態，頭部越強，則市場環境改善的可能性會更快達成。

但弊端也頗為明顯，即缺少競爭者之下，平臺失去迭代和提升的外部驅動力，且內部容易滋生各種冒進想法、造成用戶權益受損。

顧2021年，二房東跑路、因房源和租金問題被約談等現象仍存在。

要改變這種現象，唯有長租公寓自己“洗心革面”。

實際上，自蛋殼等長租公寓爆雷后，行業迎來深度調整。

北京、深圳、杭州等多地紛紛出臺監管措施，著重從資金方面對長租公寓企業提出監管要求。

伴隨著監管政策的出臺，行業逐步回歸健康發展。據仲量聯行報告，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數，已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的 73萬套，數量將近翻番。

然而，這依然只是局部利好，問題的根子依然沒有解決。

從根本上來說，長租公寓的服務性并沒有明確的表現出來，只是將傳統租房的前臺和服務從線下轉為線上，沒有自己深度業務和對其目標人群即青年白領有更多的成長提升支撐。

這些，都讓長租公寓的未來，僅僅變成了一個線上房源的存在而已。

這都驅使長租公寓的服務功能需要更加精細化和提供更多傳統“單身公寓”所不具備的社交、創業和就業服務窗口，來增強吸引力與黏性。