記者 | 黃昱

是否存在挪用開發貸，未將部分銷售房款存入監管賬戶？華夏銀行與佳兆業之間關于佛山項目的貸款糾紛，目前進入了司法環節。

近期華夏銀行佛山分行以金融借款合同糾紛為由起訴佳兆業集團旗下的佛山市佛佳房地產開發有限公司、佳兆業集團(深圳)有限公司、佳兆業大灣區實業發展有限公司，3月1日該案件正式開庭審判。

這次庭審讓外界知曉，年初因“擅自挪用佛山佳兆業悅峰項目商品房預售款”而備受爭議的華夏銀行佛山分行，其實是佳兆業的債權人。

根據借款合約，華夏銀行佛山分行借給了佛山市佛佳房地產開發有限公司（以下簡稱“佳兆業佛山公司”） 8.5億元房地產開發貸款。同時，華夏銀行佛山分行也是佳兆業悅峰項目的預售資金監管銀行。

房地產企業開發貸款的用途嚴格受限，僅能用于項目建設等，這也是開發貸的重要特征。

根據銀監會的監管要求，商業銀行應建立完備的開發貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房企的自有資金得到落實后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。

界面新聞查看庭審視頻了解到，華夏銀行佛山分行起訴佳兆業的主要原因是，其認為佳兆業存在挪用房地產開發貸款資金，以及未將部分銷售房款存入監管賬戶的行為，要求佳兆業提前歸還貸款本息。

華夏銀行方面表示，根據佳兆業佛山公司的項目規劃，銀行發放的開發貸款足以支付工程款，正因為佳兆業佛山公司在該項目中未將銷售房款存入監管賬戶，同時挪用開發貸款才導致該項目資金緊張，從而被政府接管。

在庭審上，華夏銀行佛山分行方面表示，其已向佳兆業佛山公司足額發放8.5億元房地產開發貸款，按照合同約定，貸款應專款專用于佳兆業悅峰項目所有工程款及相關資金。

“而根據原告、被告及該項目總承包方中建四局在佛山市禪城區和佛山市住建局多次召開的項目會議上，被告及中建四局均明確承認該項目所需工程款總預算是4.4億，被告已支付1.9億元，應付未付是6000萬，而原告發放的貸款足以覆蓋工程款，所以該項目被告存在資金挪用行為，原告依合同約定可以提前收回貸款。”華夏銀行佛山分行方面稱。

除了被指挪用開發貸款，華夏銀行佛山分行方面還稱，按照合同約定，佳兆業佛山公司需要把預售商品房的定金、首付款、一次性付款、分期款及所有的項目收入，均要進入雙方約定的在華夏銀行開立的監控賬戶，佳兆業佛山公司在未還開發貸款本息期間，應保證該項目所有銷售收入及時足額劃入監控賬戶，封閉運行不得挪作他用，如有違約，原告有權提前收回開發貸款。

眾所周知，預售資金監管的目的很明確，就是為了保障購房者的資金安全，以防止商品房開發爛尾。根據政府規定，存入監管賬戶的商品房預售款必須優先保障項目竣工，監管額度、監管方式、資金撥付等具體監管規定則由地方自行決定。

《佛山預售款監管辦法》規定，房企應與監管銀行、區交易管理機構簽訂商品房預售款三方協議。而監管銀行則應當依照法律法規規定及本辦法與協議約定內容做好預售款監督管理工作。

華夏銀行佛山分行方面透露，在佛山市住建局召開的各方協調會上，被告公司代表明確承認大致有接近2億的銷售回款沒有進入監控專戶，如果有必要可以請法庭向佛山市住建局調查。

對于華夏銀行佛山分行稱其沒有將銷售回款存入監控賬戶的指控，佳兆業佛山公司方面予以否認，并稱：“關于預售資金的使用，是經過原告華夏銀行的內控風險管控審批之后使用的，被告不存在私自挪用且未經華夏銀行同意而使用資金的情形。”

換言之，佳兆業佛山公司不僅否認了部分銷售回款未存入監管賬戶的行為，還稱預售資金的使用都是經過華夏銀行批準的，與挪用完全是兩個概念。

除了開發貸款被要求提前償還外，佳兆業佛山公司接下來要想提取預售監管資金，用于項目建設也會十分困難。

一般而言，為了確保銀行開發貸的還款安全，銀行都會控制監管戶資金余額。據華夏銀行佛山分行和佳兆業佛山公司簽訂的《房地產開發貸款封閉管理協議》，在銷售率達到70%時，應在指定賬戶內保持不低于未嘗本息之和的存款，就是在賬號內保持不低于6.3億本金加利息的存款。

雙方在庭審上就銷售率的計算方式發生了一定分歧。佳兆業佛山公司認為，應以合同約定的按銷售收入占預計銷售總收入的比例來計算銷售率，而銷售收入的數據來源則應該是預售資金監管賬戶，預計銷售總收入是以原告認可的測算結果為依據。

而在華夏銀行佛山分行看來，雖然合同是那樣約定的，但實際上最常見的情況是根據房管局銷售房屋的銷控數據，這是最權威的也是最真實的。

北京金誠同達（深圳）律師事務所律師鄭緒華對界面新聞表示，正常情況下，按住建局銷售數據與按實際銷售資金收入數據計算的銷售率應該是一致的，除非被告將部分銷售收入不存入監管賬戶。

“另外，按銷售資金計算70%銷售率是以被告嚴格將銷售資金存入監管賬戶為前提條件，若被告僅辦網簽，卻沒有相應監管賬戶收款，若被告不能舉證不存在其他賬戶收款的事實，應反推被告存在逃避監管賬戶收款的事實。”

鄭緒華指出，在此基礎上，原約定的銷售率的適用條件——全部銷售收入進監管，應被視為被告單方違背，此時應恢復至全部銷售收入進監管賬戶的狀態計算銷售率，等同于按銷售套數比例確定銷售率。

截至目前，以上庭審內容還屬于雙方的辯論意見，事實的真相還有待法院的最終審判結果。

佳兆業悅峰項目（備案名：佳兆業悅峰府）是佳兆業佛山公司2019年6月所拿項目，當時的代價為11.63億元+1000平方米租賃住房，2020年7月該項目取得首批預售許可證。

佛山市房產信息網顯示，該項目總建筑面積約為12.3萬平方米，由7棟高層住宅組成，總戶數為876，目前除了10套房源處于自用狀態外，其余全部已售，最早一批交付日期是2022年11月。

從去年11月開始，因遭遇債務危機-，佳兆業有不少項目都傳出停工的消息，也包括佛山佳兆業悅峰項目。于是，華夏銀行佛山分行挪走監管賬戶資金，引發了不少項目業主的關注，并將項目停工直接歸因于華夏銀行佛山分行。

今年1月6日，佛山市住建局官網發布通知稱，華夏銀行佛山分行未經監管各方同意，擅自將商品房預售款從專用賬戶劃出，經多次約談和警示仍拒不改正，對佛山市房地產市場造成不良影響。要求佛山各區住房城鄉建設和水利局暫停與華夏銀行簽訂商品房預售款專用賬戶監管協議。

該懲罰對于華夏銀行在佛山的業務影響不小。此后華夏銀行配合政府做好相關工作后，上述通知也從佛山市住建局官網上撤下。

據佳兆業佛山公司-1月24發布的公告：“經過與政府，監管銀行友好協商，目前該筆預售款已返還，并將專項用于項目復工復產計劃，我司將全力確保項目如期交付。”

2月25日佳兆業佛山公司對外稱，通過政府、金融機構、施工單位、企業等各方努力，佳兆業悅峰項目于當日舉行了復工啟動儀式。

目前華夏銀行佛山分行與佳兆業佛山公司的訴狀，還有待法院的最終裁決，這讓項目的進展仍會面臨著一些風波。

但在項目順利復工后，如能確保后續的建設不再受影響并如期交房，對購房者權益會是保障，也能保證金融機構和各項目參與方的利益。