近年來，電商及物流商的擴展刺激了國內現代物流設施租賃繁榮，疊加冷鏈及醫療用品的不斷增加的需求，全國物流地產整體出租率在疫情之下仍保持穩定。

在地產行業尋求新發展模式之下，也有不少房企轉道物流行業，試圖打開業務的新藍海，比如萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠洋等在內的房企都已在物流領域有所布局，去年底，領展房托、凱德也發力收購物流資產包。

不止是房企在布局物流地產，2021年4月底，國內物流頭部企業順豐成立房地產投資資金，并于5月成功上市，作為港交所首只且唯一以物流為主的房地產REITs，3月17日，順豐房托（02191.HK）交出了首份年度“成績單”。

一個明顯的特征是，依賴于母公司穩定的發展，順豐房托的經營具有韌性，在內地和香港的投資物業均表現出活躍的租賃交易率。

自去年4月29日(成立日期)起至年底，順豐房托實現收益約2.44億港元，較2021年5月5日發售通函預測高出3.3%；實現物業收入凈額為1.95億港元，基金單位持有人交易前的期內溢利17.4億港元。

分派方面，順豐房托擬對2021年5月上市后的首次分派采取100%分派政策。截至2021年12月底，順豐房托可供分派收入總額為1.379億港元，于5月發布的發售通函中預測持平，每基金單位分派17.24港仙。按照2021年12月31日的基金單位收市價3.48港元計算，年度分派收益率為7.9%。

不過成立半年以來，順豐房托的投資資產并未明顯增加，依舊以香港青衣亞洲物流中心順豐大廈、佛山桂城豐泰產業園以及蕪湖豐泰產業園3項物業為主，總建筑面積23.4萬平方米，總可出租面積約30.8萬平方米。

具體來看，佛山物業近乎全部被順豐集團占用，作為區域樞紐以支援其在廣東省的快遞服務，蕪湖物業可出租面積的89.1%租予順豐控股不同業務部門，包括快遞、貨運代理及合同物流，哪怕是多租戶的青衣物業，也有65.9%可出租面積租予順豐控股租戶。

依賴母公司這一穩定的租客來源，三大物業出租率達95.8%，較去年中期微漲0.1個百分點。其中，青衣物業、蕪湖物業、佛山物業出租率分別為92.6%、98.5%、100%（2021年6月30日分別為92.6%、97.9%、100.0%）。

順豐控股租戶因此也貢獻了順豐房托總收益76.6%，早在2021年5月順豐房托上市前，順豐控股租戶便將原本已簽訂的租約續簽五年，為順豐房托提供了未來五年穩定的出租率和收入。

雖然經營穩定，但與遞表時所呈現的基金前身公司業績相比，并未出現明顯的增長，核心即是已有物流項目組合估值、租金、出租率無法再大幅邁步。

順豐房托表示，2022年，將與順豐控股在此策略下緊密合作，并將著眼于分布中國內地不同城市，且以順豐控股股份集團為主要租戶，以穩定收入來源的物業，藉此擴大順豐房托的投資組合。

擴張需要現金流和穩定的負債率，顯然，順豐房托確實存在收購空間。

以目前順豐房托的財務狀況來看，截至期末，順豐房托總資產為70.10億港元，包括65.42億港元的投資物業、3.98億港元的現金及現金等價物，以及7030萬港元其他資產。總負債為29.19億港元，資本負債比率（定義為總借款占總資產的百分比）為30.6%。

瑞信在研報中稱，順豐房托目前資產負債表保持健康，資產負債率為30.6%，意味著有約25億元的債務空間用于收購資產。

從順豐房托這一成功的物流地產REITs來看，多屬于自持物業，營收回報規模較小，仍有擴張規模、提升資產運營能力的空間。

克而瑞研究中心指出，整體來看，目前的物流地產仍不能完全滿足房企的轉型需要，僅能作為城市運營商諸多業務中的一環，而未來房企運作模式的方向，可能更多轉向基金+城市運營的運作方式，亟需提高投、融、管、退各環節中的實力。