文|新經濟e線

3月18日，證監會官網消息稱，推動基礎設施REITs健康發展，是“十四五”規劃作出的一項重要部署，對于有效盤活存量資產、創新投融資機制、拓寬權益融資渠道、增強資本市場服務實體經濟能力等具有十分重要的意義。

2021年6月，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，標志著公募REITs試點正式啟動。目前已有11只公募REITs產品上市，市場運行平穩，流動性和價格發機制總體較好，符合試點預期。

當前，證監會正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍，更好發揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性循環，助力實體經濟發展。

據了解，證監會正在研究制定基礎設施REITs擴募規則。擴募是REITs產品的重要特性。擴募與首發一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環節。推出REITs擴募機制，有利于已上市優質運營主體依托市場機制增發份額收購資產，優化投資組合，促進并購活動，更好形成投融資良性循環。目前，證監會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時征求市場意見。

此外，目前，證監會正在會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。

底層資產試點擴圍

新經濟e線注意到，從今年年初證監會表示會探討將REITs試點擴展到住房租賃領域的可行性，到最新表態盡快推動項目落地，其前后措辭的變化可以看出，底層資產試點擴圍落地在即。

來源：證監會官網

此前，根據2021年《國家發展和改革委員會關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金[REITs]試點工作的通知》（958號文），公募REITs資產類別擴容至保障性租賃住房、清潔能源、旅游、水利等領域。

從已經上市的11個項目資質來看，底層資產項目以長三角、珠三角、京津冀優質環保類、高速類、產業園、物流園類為主，區域經濟實力較強，且項目運營能力突出，項目較為優質。11只REITs募集資金364億元，如果剔除原始權益人及關聯方部分（即等同于一般上市公司首發上市的募集資金概念），則已上市REITs總計募集資金約為223億元。

據發改委統計，這些REITs用于新增投資的凈回收資金約160億元（即募資資金剔除原始權益人認購部分，再剔除稅收，費用和債務償還），預計可帶動新項目投資超過1900億元。到2021年年底，凈回收資金中已經有約50億元投入新項目的建設。

今年2月18日，國家發改委等部委發布的《關于印發促進工業經濟平穩增長的若干政策的通知》（發改產業〔2022〕273號）中進一步強調了要“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”。當月，國家發改委、國家能源局研究將清潔低碳能源項目納入公募REITs試點范圍。

一個細節在于，深交所官網2月15日信息顯示，“鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金”于2021年12月30日在深交所申報后，已于2月15日正式獲深交所受理。該項目原始權益人為深圳能源集團，基金管理人為鵬華基金，專項計劃管理人為國信證券，托管人為招商銀行，產品存續期99 年。

其中，鵬華深圳能源REIT擬投資的基礎設施資產為：東部電廠（一期）項目的1#、2#、3#機組、地上建筑面積共計約3.16 萬平方米房屋（含附屬設施設備）及其占用范圍內的約3.96 萬平方米的國有土地使用權等資產。

不過，盡管監管機構在政策層面力促公募REITs擴容，但目前項目資質仍要求較嚴格、審批較緩慢，短期內供給或難明顯放量。從試點階段資質要求來看，在項目范圍上，聚焦重點區域、重點行業、優質項目；對試點資產的具體篩選標準仍較為苛刻，優中選優。

具體體現在，一是項目權屬清晰、資產范圍明確；二是土地使用項目依法合規；三是基礎設施項目具有可轉讓性；四是項目成熟穩定，預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%；五是資產規模符合要求；六是發起人（原始權益人）等參與方符合監管要求。

據新經濟e線了解，事實上，項目申報前很多基礎設施資產也存在一定的瑕疵，如試點項目現有項目土地未取得國有土地使用證、服務區房屋建筑未取得不動產權屬證書以及土地規劃面積與實際證照面積不一致等。

從儲備項目來看，目前上市公司已公告申報發行REITs共9只，數量較少，有待進一步擴容。從審批進度來看，自去年6月第一批公募REITs以及12月建信中關村REIT、華夏越秀高速REIT成功發行以來，同年12月同期申報的中國交建高速REIT和臨港東久REIT迄今未獲批。

以中國鐵建高速REITs為例，該項目2021年4月26日就獲得董事會審議通過，經過申報全國REITs試點項目庫、發改委評估等，2021年11月15日向交易所申報，2021年12月21日上交所進行意見反饋，2022年3月4日原始權益人對意見反饋進行回復，目前該項目仍在審核中。

二級市場波動加劇

值得關注的是，步入2022年以來，公募REITs被越來越多的投資者所關注，這一類產品也經歷了初期的市場關注度較小到后來的投資者青睞有加而火爆出圈。與此同時，公募REITs二級市場上波動明顯加劇，整體上演了一幕暴炒過后的“過山車”行情。

REITs各產品上市以來的漲幅（截至2022年2月16日）

新經濟e線統計發現，今年2月16日，公募REITs的炒作氣氛達到上市以來的最高潮。而這一波炒作背后，與整體項目較優、賺錢效應、增量資金流入、無風險收益率下降、政策鼓勵等因素緊密相關。

2022年以來，煤炭、建筑等基建相關子行業取得了市場行業領先漲幅。公募REITs底層資產項目集中在交通基礎設施、園區基礎設施、倉儲物流等方面，作為基建產業鏈的優質資產，也同樣受到了一定的追捧。以穩增長結構下銀行、煤炭、地產、交運為主要權重的紅利指數，2022年以來和公募REITs的走出了相同的漲跌趨勢。

同樣，從市場情緒和資金面來看，2021年10月以國債為代表的無風險收益率明顯下行帶動公募REITs估值上行。而去年下半年以來股市等震蕩調整，隨著公募REITs價格大幅上漲，其亮眼的“賺錢效應”也引起了更多投資者的關注和參與。

作為創新產品，公募REITs產品結構復雜、估值方法多樣，且已上市產品數量較少，具有稀缺性。從流動性來看，2022年以來港交所REITs平均換手率在0.07%左右，而滬深交易所REITs平均換手率高達2.48%左右，顯著高于港交所REITs平均換手率。具體而言，資金涌入推升了公募REITs的交易熱度，非機構投資者貢獻了交易頻率。

截至2月16日，11只公募REITs總市值一度超過400 億元，流通市值超過127 億元。最高時11只產品上市以來的平均漲幅接近五成，達47.54%。其中，上市以來漲幅最大的是富國首創水務REIT，上市以來漲幅達到101.89%，價格翻倍；漲幅最小的是平安廣州廣河REIT，漲幅為6.39%。此外，上市時間不足三個月的建信中關村REIT 漲幅也高達69.28%。

很顯然，隨著市場熱度飆升，二級價格快速上行，公募REITs 的性價比已大幅下降。隨著REITs價格大漲，其內部報酬率大幅下降，如REITs中債估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，特別是首創水務在2月16日IRR曾下跌至0以下。

若按2月16日收盤價計算，如產權類的鹽田港REIT 最新的到期收益率已經低于3%，低于AAA 級5 年期城投收益率，而富國首創REIT則低于5%，低于中證紅利指數的股息率。理論上此時富國首創的性價比已不如紅利指數。

新經濟e線注意到，市場情緒拐點出現在今年2月公募REITs密集發布風險提示之后。當月，先后有富國首創水務REITs、建信中關村產業園REITs、紅土創新鹽田港REITs、中航首鋼生物質REITs、華安張江光大園REITs和博時招商蛇口產業園REITs共計6只公募REITs發布了溢價風險提示或臨時停牌公告。

從2月下旬開始，公募REITs價格整體出現大幅回落。截至3月18日，僅博時招商蛇口產業園REIT、富國首創水務REIT、建信中關村產業園REIT等3只產品今年來錄得上漲，漲幅分別為11.87%、8.48%、5.89%。而從上市至今的漲幅來看，居首的富國首創水務REIT也大幅回落至51.22%；漲幅最小的華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT已出現負收益，為-1.07%。

另有市場人士指出，今年來公募REITs上演“過山車”行情背后，2021年的分紅過后也可能有資金選擇獲利離場，目前公募REITs的市場流動性對于機構來說仍然有限，短期定價權或會因套利資金離場引發波動。

總之，對于投資者而言，參與公募REITs市場，不僅需要關注二級市場價格波動風險，也要關注公募REITs的長期配置價值，尤其關注公募REITs未來市場的變化。目前，已上市REITs整體資質較優，投資者應密切關注年報披露、解禁情況，可在價格調整到合適位置后介入。

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