“2022年是招商局成立150周年，這也是用事實證明了活得久才是活得好。”招商蛇口董事總經理蔣鐵峰在3月22日舉行的2021年度業績發布會上表示。

招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，也交出了其經營第43年的答卷——2021年營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，在房地產行業排名提升至第7，成績可圈可點。

在業績發布會上，“42億分紅”也成為了關注焦點。“我們決定將2021年度公司歸母凈利潤的40%進行現金分紅，總共派發約42億元現金，從2015年底上市至今，我們累計派發現金股利326億元，超過當年上市的118億元的配套融資。”招商蛇口董事長許永軍表示。

盡管他坦言在行業整體均面臨挑戰的情況下，招商蛇口也具有一定的資金壓力，但現金流為正和債務狀態健康等情況都表明：招商蛇口的財務狀況在行業中處于“優等生” 地位。

資金成本進一步下降至4.48%，新增土地666萬平方米

近年來在“三道紅線”這道“緊箍咒”與市場下行的雙重影響下，房地產企業普遍面臨資金緊張的窘境，而招商蛇口不僅是保持“三道綠檔”，更進一步降低了資金成本。

截至2021年底，招商蛇口負債合計為5794.48億元，較2020年的4838億元增加956.48億元，同比增加19.77%。2021年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率為61.67%，未剔除預收賬款后的資產負債率為68.94%，凈負債率為42.82%，現金短債比為1.25，三道紅線均保持綠檔。

融資方面，作為已成立43年且保持穩健經營的房企，招商蛇口的銀行融資、債券融資、資產證券化、票據及其他融資方面整體的資金成本為4.48%，處于房地產行業的較低水平。而在今年3月，招商蛇口發行的2022年度第一期超短期融資券，金額為12.9億元，計息期債券利率僅2.4%，預計其未來的綜合融資成本將進一步降低。

“在明年的融資計劃上，我們會考慮多種融資渠道，綜合考慮債務的安全性和融資成本。”招商蛇口財務總監黃均隆在業績會上表示。

基于優秀的財務表現，招商蛇口并未如同大部分房企一般放緩拿地的步伐，而是接連拿下優質土地。報告期內，招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權益面積886萬平方米。

值得注意的是，這些土地的位置多處于核心地帶——位于國家重點城市群長三角和粵港澳的合計投資比重超70%，強心城市占比由30%提升到90%，以求更靠近招商蛇口拿地的“五好城市標準”（市場好、利潤高、團隊強、回款好、存銷比低）。在房地產市場呈現出分化發展的趨勢下，核心城市的產品需求將進一步提高，招商蛇口集中布局強心城市，有利于貨值的不斷提升和產品的快速去化。

此外，招商蛇口在去年落地的單項目收并購共12宗，累計補充項目資源106萬平方米；全年斬獲14個舊改項目排他資格，預估土地儲備面積510萬平方米、貨值超1200億元，整體的土儲規模羨煞旁人。

據億翰智庫數據，2021年招商蛇口在國內新增土地儲備投資金額達2043.37億元，同輩增長34.1%，其中在一線城市的土儲投資增幅達94.4%。

在當下現金流變得珍貴的情況下，招商蛇口大手筆逆市拿地的舉動，無疑證明了其資金的充裕程度，也在一定程度上也保障了在今年政策放寬、市場回暖后，企業“有房可賣”。蔣鐵峰透露，招商蛇口2022年全年的可售貨值大約是6200億元，為其今年3300億元銷售額目標的實現打下了堅實基礎。

正是憑借營業收入、利潤、資產和市值等綜合經營情況的看好，多家券商表示：招商蛇口銷售表現突出，財務維持穩健，信用優勢明顯，具備長期競爭力，看好公司未來發展潛力，維持“買入”評級。

“雙百”戰略加速，多元化業務成績斐然

“時代潮流浩浩蕩蕩，唯與時俱進者勝，唯改革創新者贏。”在業績會上，許永軍曾這樣形容招商局在150年間不斷發展壯大的原因。

在逐漸褪去或削弱包含人口、城市化、經濟高增長和房地產金融化等多方面的紅利后，房地產開發“1%-2%的凈利潤水平”已非空言。誠然各房企的情況不同，但利潤削薄已成定勢。面對這一難以阻擋的行業趨勢，招商蛇口做出的決定是——開發與持有并重。

許永軍在業績會上表示，2021年，公司對“133341”戰略進行了進一步優化：一是結合所處階段的不同特點和多元業務特點，將綜合發展作為重要策略之一；二是將“三個轉變”納入戰略。

事實上，在去年落地“三個轉變”戰略以來，招商蛇口的經營就獲得了顯著的成效。

先是，在“開發與經營并重”的理念之下，招商蛇口于2021年確立了持有物業的“雙百”戰略，即“百億收入、百個項目”。為此，招商商管布局全國25個城市，持有商業項目60個，并在去年獲得了4宗優質的集中商業——它們不僅位于上海、南京、成都和廈門的核心地段，更是地鐵上蓋物業，將形成超強的人流虹吸效應。

截至2021年末，招商蛇口主要在營集中商業項目共計25個，在營寫字樓項目21個，均集中在集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等主要城市，當中多個項目已成為當地的地標性商業且年平均出租率超過90%，具有抵御疫情影響的能力。

此外，招商蛇口重點發展的園區業務也緊跟服務國家戰略，獲得了不俗的發展。2021年，園區開發與運營業務獲得325.3億元的營收，同比增長15.4%，占營業收入的21.9%。而目前招商蛇口所布局的8大產業新城項目，總合作管理面積已達468平方公里，典型代表項目包括漳州開發區、海南三亞深海科技城和博鰲樂城和深圳前海自貿區等，均為服務國家重大戰略部署的大型產業新城項目。

而對于輕資產業務，屬于“第二個轉變”中所要求重點發展的業務，許永軍表示，在公司房地產的“投、融、建、管、退”的全價值鏈中，“管”是是輕資產管理的核心，也是未來公司能力提升的要點。

2021年，作為公司旗下輕資產運營服務平臺，招商積余也交出了靚麗的答卷：全年營業收入約105.91億元，同比增加22.42%，利潤與歸母凈利均實現了兩位數的增長，管理面積更是達到2.81億平方米，同比增長47%。

在今年，招商積余也定下了其目標——130億元，雖然遠不及招商蛇口的營收規模，但超過20%的增長率，足見其發展輕資產業務的決心與信心，為“利潤增長第二曲線”貢獻力量。

招商蛇口定下的第三個轉變則是在“質”上，要從同質化競爭向差異化發展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

2021年，招商蛇口首次進入行業產品力TOP10，其中璽系產品入選2021年全國十大頂級豪宅產品系，南通濱江璽項目也入選2021年全國十大高端產品。

這種轉變并未局限在居住產品上，而是將園區、商業等一并涵蓋在內，讓各項業務都擁有差異化發展的空間。許永軍舉例道：“比如在地產科技方面，圍繞科技化、數字化、綠色化，通過自身培育、基金孵化、相互參股，推進智慧園區、智慧商業、智慧物管、綠色低碳建筑的應用，支持招商城科等科技企業的發展。”

招商蛇口走到了第43年，歷史之久遠超國內大部分企業。正如蔣鐵峰所說的“活得久才是活得好”。