記者｜牛鈺

在中國金茂董事長寧高寧眼中，短期、中長期行業正面臨挑戰，但新型城鎮化仍將持續，城市更新需求不斷涌現，碳中和、數字化將為房地產發展帶來新的契機。

3月29日，中國金茂(00817.HK)發布2021年業績報告。

2021年，中國金茂實現營業收入900.6億元，同比上升50%。毛利則為167.58億元，同比上升38%。

其他財務數據顯示，公司全年股東應占溢利為46.89億元，同比增長21%。股東應占溢利同比增長49%。

從收入構成來看，金茂的主要業務為城市運營與物業開發，2021年度，中國金茂城市運營及物業開發銷售收入約為人民幣826.4億元，占收入總額的91%，較上年增長52%，主要由于交付結算的銷售物業同比增加。

在銷售規模上，2021年金茂合同銷售金額2356億元，銷售回款率96.32%。

過去的一年，中國金茂旗下百億城市公司從2019年的4個擴容至9個，北京、南京銷售金額突破200億元，杭州、上海、青島、寧波等9個城市簽約銷售金額突破100億元。

據金茂管理層披露，截至報告期末，其物業及土地已簽約銷售未交付結算的金額約2928億元。

在去年的土拍市場中，作為央企的金茂在上海、北京、蘇州、寧波、廣州、南京、鄭州、無錫、廈門、青島、西安、紹興、南昌、金華、長沙、衢州、重慶、臺州及鹽城等多個城市增加土地儲備。

但上述土地溢價率并不高，甚至多以底價獲得。金茂管理層在年報中指出，公司全年拿地溢價率顯著低于行業TOP15均值，同時抓住下半年土地市場窗口期，實現戰略補貨。

截止2021年底，金茂總土儲超9323萬平方米，并且持續聚焦高能級城市，新增土儲一線城市占比82.4%。

地塊用途除商品房外，二級土地城市運營占比為36%，2021年共拓展上海、長沙、南昌、貴陽、湖州、廊坊等6個城市運營項目，具體為古鎮運營、科學城、生態科技小鎮、高新區等，金茂城市運營項目累計達到33個。

在去年不少房企調整組織架構時，金茂也將總部15個職能部門整合為12個服務中心，同時也精簡了區域平臺人數。

截至2021年底，中國金茂持有的城市運營、物業開發、商務租賃及零售商業、酒店經營項目數量為334個，未交付面積為約9323萬平方米。

在商務租賃及零售商業和酒店經營方面，受疫情逐步緩解，租金收入、入住率均有回升，較2020年分別增長7%及30%.

在往年的業績中，物業服務板塊能貢獻不少營收，不過金茂將不少子公司拆分予金茂服務，推動后者于今年3月成功于港交所上市。

從金茂服務上市的首份成績單來看，得益于母公司體量增長及向第三方市場拓展，2021年規模成長迅速，全年新增57個項目，新增簽約面積1493萬平方米，深耕一二線城市及新一線城市。

除了低調補充土儲，轉型輕資產化外，在“科技至上”的口號下，金茂近兩年也在綠色建筑、數字科技方面積極推進，如落地9個能源站、3個數據中心等助力碳中和目標兌現，提供城市能源解決方案等。

同時，金茂在城市運營業務場景中孵化文安智能、小庫科技等科技企業，構筑起泛地產科技產業生態，實現業務雙向賦能。如整合數字營銷、智能家居、智慧社區等多維場景技術能力，探索AIoT（人工智能物聯網）賽道等。

年報顯示，2021年，中國金茂其他收入主要包括金茂大廈88層觀光廳、物業管理、綠色建筑科技、樓宇裝修等地產相關業務的收入，占收入總額的5%，其他收入比上年增長42%。

抄底拿地多元布局城市運營賽道的同時，金茂在財務方面“三道紅線”保持全綠。

2021年，金茂的平均借貸成本為3.98%，年內獲取多筆低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。