記者 | 孫梅欣

4月11日，南京市住房保障和房產局與中國人民銀行南京分行營業管理部聯合下發的《關于商品房預售資金監管試點使用銀行保函的通知》，房地產開發企業可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監管賬戶中的監管資金。保函替換資金不得超過項目預售資金監管額度的60%。

通知規定，當出現索賠情形并發起索賠時，監管銀行按照監管機構出具的書面索賠文書啟動索賠，由保函出具銀行將索賠資金存入監管賬戶或指定賬戶。

文件也給出了提取監管資金的前提條件：前兩年無違規使用商品房預售監管資金受到行政處罰；無司法凍結、違規資金劃扣、拖欠工程款、拖欠農民工工資。

通知顯示，該政策將從自印發之日起試行一年。

不過即便有這些限制條件，這一政策對一些資金壓力較大的企業來說，仍算是利好消息。

另外根據通知，在辦理進度上，也給予了申請企業相當大的便利。

經相關銀行預審通過的項目，開發企業向監管機構提交項目保函意向申請表及資金監管補充協議，監管機構一般應在5個工作日內完成審核；審核通過的，對開發企業提供的資金監管補充協議予以確認，資金監管補充協議內容包含保函文本基本內容，作為保函出具銀行后續工作依據。

通知要求，監管機構在接到銀行保函開具通知后，完成相應備案手續，資金監管銀行一般應在3個工作日內為開發企業辦理相應額度保函資金撥付手續。

界面新聞了解到，不少房企已經獲悉這一通知，并正在要求法務、財務等相關部門對《通知》進行進一步研究。

“由于11號剛剛下發這份通知，還沒有出現第一個能在試行期‘吃螃蟹’的企業。”據相關人士透露，各家房企還在梳理過程中，部分銀行信貸部暫時還未辦理這項業務。

數家商業銀行相關負責人表示，已經接到政策通知，產品部門還在設計方案的過程，具體措施要等待上級部門的具體通知：“通知文件在具體規定上還較為模糊，各家銀行對于開保函的執行落地條件，各家也會有差異。”

在南京發出該通知之前，預售資金可以提取的城市，基本都是根據工程進度按比例提取的。

比如青島規定，建成層數達到規劃總層數一半時，留存比例為60%;當主體結構封頂，取得《主體結構工程質量驗收報告》時，留存比例為30%；當單體竣工驗收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》時，留存比例為15%；當項目辦理商品房現售備案或首次登記并按規定交存首期房屋專項維修資金后，終止監管等等。

而南京的政策，監管賬戶保證之后1年的建設額度即可，最高可以置換60%，這對企業來說要求相對寬松。事實上，近期各地紛紛出臺樓市政策，但大部分是在對銷售端的調控進行調整，試圖提振市場信心。

對監管資金的替換，也是近期南京近期在對遠郊區域六合、溧水放松針對外地購房者對限購之后，出臺的又一新政，并且此次將調控方向轉向供給端。

有業內人士表示，此次對預售資金監管的放松，可以緩解企業的資金壓力，也是對不久之后的土拍釋放積極信號。

3月底，南京掛出了20幅塊地，將在4月22日集中出讓，起拍總價僅為267億元，是去年手首場土拍的30%。

同時，土拍規則也進行了調整，對拿地企業更友好，保證金比例下調至起始總價的20%；集中取消了租賃住房的配建要求；優化調整了房地價差確保預期利潤；取消了競得地塊數量的限制。

從去年下半年開始，各地也都對土拍政策進行了調整，但仍以國企或城投平臺拿地為主。行業人士分析，此次對監管資金的松動，釋放一部分資金給企業，疊加比較友好的土拍規則，能夠提振企業參與土拍的積極性。