文 | 觀點網
近期一份流傳文件顯示，時代中國發函請政府支持其舊改項目退出。
與這份迫切退出相照應的是，去年下旬，成批華南民企退出灣區舊改項目。如恒大退出廟頭村舊改、寶能退出楓下村舊改、升龍地產亦退出黃埔夏園村舊改。據相關數據統計，僅2021年第4季度內，約有14村有主體異動（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況。
作為灣區舊改王的佳兆業，2021年12月先把深圳大鵬新區中山里項目85%股權轉移給了平安信托。其后，佳兆業轉讓了荔灣海南村舊改項目49%股權，股比例從100%下降為51%。
近期佳兆業拉來招商和長城資產紓困，城更亦是重點，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。與此同時，佳兆業退出佛山橋星村舊改項目傳聞不絕于市。
4月18日，據企查查信息顯示，佳兆業轉讓佛山佳橋地產全部100%股權，由廣州佳都房地產開發有限公司接盤，后者股權穿透后，由佳兆業集團城市更新服務有限公司全資持股。也就是說，佳兆業將佛山橋星村舊改項目劃給了舊改平臺。
“沉重”的舊改
過去幾年，灣區開發逐漸走向增量向存量過渡，城市更新成為房企深耕的一種投資策略。舊改顯著特征是利潤率高，從部分專注舊改的企業來看，利潤率在40%~50%。但周期長，一般為5-10年，例如專注舊改的綠景中國，投資者都一直盯著明星項目白石洲的進度。
在政策對于資金的密集調控下，舊改最讓企業憂心的是前期資金投入大。例如恒大在廣州的廟頭村項目拆遷安置總投資額約90億元。佳兆業在2019年11月對荔灣區海南村申報的文件顯示，估算項目總成本為154億元，其中前期費用0.7億元、拆遷費用42億元、復建安置費用105億元，其他費用6.3億元。
在沉重的資金包袱下，城更政策亦存在變化。比起剛拉開舊改帷幕時，在政策上的指引愈加細致。2021年8月30日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，劃定了4根線。
首先，老城區更新單元或項目內拆除建筑面積不大于現狀的20%；其次，拆建比不宜大于2；另外，居民就地、就近安置率不宜低于50%；最后，城市更新中涉及的新市民、低收入困難群眾等重點群體的租賃住房，租金年度漲幅不超過5%。
不久后的10月20日，廣州市住建局響應印發《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》，對于老樹、老建筑都有提議批準與聽證環節。
在這種背景下，疊加去年的行業冬天，多家房企紛紛宣布退出或轉讓舊改項目。甚至有房企高管稱，舊改與暴雷有聯系。
多年前，舊改對于深耕灣區的房企來說，以一種必須要進行到底的投資出現，而今又紛紛退出以保生存。
此番劃給自身舊改平臺的佛山橋星村舊改項目，佳兆業亦有撤出的傳聞。
有當地媒體在上個月去到佳兆業新聯僑星項目更新改造展廳，發現展廳大門緊閉，展廳一樓沒人，有留下的工作人員表示，目前橋星舊改項目正在推進中，處于調查摸底階段。大概還需要2-3年才會出補償安置方案，佳兆業目前并沒有退出的打算。
南海里水案例
上述新聯橋星村改造項目占地面積約375畝，位于廣佛江珠高速以西，里廣路兩側，里水河、富壽公園以東，北至團結涌，是佛山南海區里水鎮區中一塊寶地。
2020年12月25日，里水鎮舉行的項目前期服務機構簽約儀式中，佳兆業集團有限公司成功取得前期服務資格。
查閱近期舊改進度，目前在“擬啟動初步調查分析”一欄中，顯示已完成詳查，正在審查中，此外暫無國企介入。
該項目所處的佛山南海區里水鎮，不光是“一線臨廣”，也是舊改集中地。在去年，南海區舉行2021年度城市更新（“三舊”改造）項目投資推介會上，正式發布推介項目198項，共約6.6萬畝。其中，里水改造項目之多、面積之大為歷年之最。
作為廣佛交界的核心重鎮，除了佳兆業介入的橋星村，保利華南、碧桂園、萬科、時代中國均已插旗里水村改。
對于佳兆業，該項目計劃總投資額53億元，改造方向是新興戰略性產業創新平臺、里水文化宜居社區。早在2019年，橋星村村民就表決通過改造意愿，其后暫停報建表決、房企介入、選定前期服務房企等一系列工作都較為順利，目前佳兆業已跟進3年有余。
不久前的3月15日，南海區政府網站發布了《關于規范和加快“三舊”改造工作促進城鄉融合發展改革創新實驗區建設工作方案的通知》。
通知提出，南海區將于2022年6月30日前制定區、鎮（街道）兩級的舊城鎮舊村居改造三年計劃，2022年12月31日前完成舊城鎮舊村居規范化前期服務市場建設。列入舊城鎮舊村居改造三年計劃的項目，原則上要求在2022年9月30日前完成數據調查和容量論證工作，2022年12月31日前啟動控規（或單元規劃）編制工作。
這幾個時間節點的規劃重心仍落在“加速”與“規范”上，通知還指出，只有納入三年計劃的項目才能開展前期工作和改造工作，其他舊改項目禁止啟動前期工作和改造工作。列入三年計劃的項目，啟動改造后可以優先納入全域土地綜合整治清單，在土地規模和指標方面優先安排。
上月，佛山市南海區舊城鎮舊村居亦附上改造三年計劃第一批項目匯總表，合計41個項目，里水的就占了15個，佳兆業旗下里水新聯橋星村就在列，這對于項目的進度或許是一個利好。