記者 | 孫梅欣
在房地產市場整體調整的背景下，金地集團保持了規模增長，未來將加強在上海、北京、深圳的投資力度。
金地集團4月2日公布的2021全年業績顯示，2021年，公司全年實現簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%；累計簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%。公司營收992.23億元，同比上升18.16%；總資產4628.09億元，同比增長15.23%。
從銷售、營收和企業規模來看，金地仍在上行通道。從利潤表現看也面臨壓力，凈利潤出現小幅下滑。但同期橫向對比其他房企，已經算優等。
年報顯示，金地集團去年歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元，同比下滑9.5%；歸屬上市公司股東扣非后凈利潤86.15億元，同比下滑11.87%；基本每股收益2.08元，同比減少9.57%；加權平均凈資產收益率15.69%，同比下降2.89個百分點。
金地年報顯示，房地產業務結算毛利率為19.65%，這比去年33.6%的毛利率水平，下降了13.95個百分點。
在4月25日的業績交流會上，金地集團財務負責人韋傳軍表示，利潤下滑主要有三點因素。首先，政策調控市場下行，金地和房地產行業毛利率持續下滑的大趨勢一致；其次，受去年下半年部分同行降價促銷影響，金地對目前可能出現虧損的項目進行了計提減值，影響了利潤，對歸屬母公司凈利潤減少了15.8億元；再次，去年下半年長三角地區疫情多點散發，使得部分項目工程和交付結轉進度都造成影響。
韋傳軍表示，去年下半年公司加快結轉速度，結轉較上年增長了18%，部分對沖了減值計提和毛利率下降。
從土地儲備來看，去年金地較為謹慎，總投資額1309億元，投資地塊111宗地塊，權益金額約為523億元。新增土地儲備1636萬平方米，其中權益儲備約648萬平方米。在一、二線城市投資占比65%，一線城市投資占比提升34%，能夠支持未來三年以上的開發。
金地稱，未來將加強在上海、北京、深圳的投資力度，并進一步控制到三四線城市的投資下沉。截止期末，金地在全國78個城市中，總土地儲備約6398萬平方米，比去年增加362萬平方米，但權益土地儲備約2923萬平方米，比去年減少280萬平方米。
金地集團總裁黃俊燦表示，公司將進一步調整銷售結構，2022年一季度在一線城市銷售占比達到44%，二線城市占比32%，三四線城市銷售占比只有24%。并且三、四線城市也以長三角、珠三角城市群為主。值得注意的是，2021年金地在在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，整體市占率有提升。
債務方面，截至期末，金地集團的債務融資余額為1256億元，債務融資加權平均成本進一步下降為4.56%，資產負債率為76.19%，剔除不構成實際償債壓力的預收款項后，公司實際資產負債率為67.6%，凈負債率為55.2%，較上年下降7.33個百分點，整體財務狀況維持在“綠檔”。
同時，期內經營性現金凈流入94億元，至期末公司持有648.06億元，包含預售監管資金88.2億元，剔除受限資金后，對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數為1.4倍。
截止期末，公司一年期以上中長期負債占總有息負債的68.25%，短期債務比為31.7%；其中境內負債占比92.3%，境外負債占比7.7%。
金地管理層表示，2022年全年到期債務399億元，其中一季度到期為96億元，新增融資108億元，剩余三個季度到期約300億元，公司授信額度到期末有1598億元，資金較為充裕。
值得注意的是，金地集團并表的金地商置，收入和利潤也出現下滑。其中，營收141.85億元，同比下滑16%；毛利為28.84億元，同比下降57%。
金地商置在年報中表示，業績減少，主要由于銷售物業交付面積減少，以及毛利下降所致。同時，物業投資及管理部分獲得的收入為86.86億元，同比增加9.25%，在總收入占比僅為6%，比上年增加一個百分點。
金地集團董事、高級副總裁徐家俊在業績會上表示，過去房企依賴“三高”的發展未來難以維持，房地產企業要從增量向存量轉變，進一步從增量變為向管理要效益，金地會探索住宅開發之外的其他發展模式。
截止期內，金地集團持有型物業共有56個，總建筑面積近500萬平方米，產業項目19個，管理面積210萬平方米，其余為商業和寫字樓項目，已經開業的是250萬平方米，2021年的租金收入為21億元，其中產業項目在運營16個，運營面積120萬平方米，租金收入4.7億元；商業在運營11個；租金收入5.2億元；寫字樓項目在運營7個，租金收入12.6億元。
負責產業運營和開發的金地威新，目前已實現全國化布局，累計開發和運營項目24個，管理面積225萬平方米，期內在運營項目16個，運營面積120萬平方米，租金收入4.7億元。
房地產行業已經進入“能力驅動”的管理紅利期，即郁亮口中的“向管理要紅利”，金地著重在產品提升上下功夫，建立了產品系列標準化體系及常態化產品創新機制，以保持產品在市場的領先性。
對于房地產行業趨勢的看法，金地集團董事長凌克表示，去年下半年以來，房地產市場出現明顯下行，當前行業政策已由適度糾偏逐步轉向放松，基于促進房地產行業良性循環的需要，預計政策將繼續漸進式寬松以穩定房地產市場，當前銷售市場需求低迷，需要需求端政策的實質性放松以對沖市場下行，預計在政策支持下，行業整體仍將保持健康發展的態勢。