文｜一號地產 九哥

又到了一年一度給北京SKP“慶生”的日子，懷揣著蓋茨比一般夢想的土豪粉絲們成群結隊涌入商場，非要給五大奢侈品巨頭刷一波嘉年華才罷休。

但也不是所有人都有資格給奢侈品巨頭刷禮物，個人年收入低于300萬的在奢侈品巨頭的眼中統統歸為一檔：無收入人群。

如此一來，原本還想跳起來夠一夠奢侈品門檻的中產者，索性破罐子破摔：

爺不伺候了，我去囤菜還不行嗎？

都去囤菜自然是氣話，商業消費總歸要回來，萬達似乎就瞅準了這一點，正在下大力氣推進商管業務，甚至趁著疫情“撿起便宜”來。

但一切會真的如萬達商管想象中那般美好嗎？

商業趨同老化，不再“能打”

現如今還在買奢侈品的都是頂流的富人，只是對于他們來說，原本買奢侈品的時間應該在看文玩字畫、游艇豪宅，再不濟也是在NFT中消磨時光，而且搶的至少也得是“月壤”才能發個朋友圈，SKP的那些所謂包包不過就是買菜用而已。

當買半山豪宅的人開始囤奢侈品包包的時候，那原來搶購奢侈品的那一波人群只能向下兼容，把打賞的錢發給外賣與快遞小哥了。

從這個維度上來說，商業消費市場自然也要跟著下沉，而真正洞察市場變化的還得是商管界的“扛把子”萬達。

不信你看，最近更新港股上市招股書的萬達商管就宣布：“本公司2021年預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求”。

所謂“目標凈利潤的要求”即為2021年的業績對賭，預估實際凈利潤：

不低于51.9億元

不過如此之高的凈利潤，背后有多高的銷售額支撐，卻限于萬達商管并未披露旗下萬達廣場2021年的總銷售額，難以量化。姑且以其頭部商場上海五角場萬達廣場作為參考，贏商網數據顯示上海五角場萬達2021年銷售額為46億。

對比一下國內商業綜合體頂流，蟬聯國內商場銷售榜冠軍的北京SKP去年的銷售額超240億。

當然這兩間商場的定位、圈層都不一樣，但如果只在其各自定位中來觀察，亦可發現，萬達廣場的玩法已然落伍。

為保持10%的品牌汰換率，五角場萬達在2021年進行了商業調整，在時尚潮流和餐飲兩大業態中引入新品牌，試圖以此增強消費黏性。

具體到時尚潮流、配飾類引入的品牌有Champion、adidas originals、BA飾物局、完美日記、FG、斯凱奇、PUMA等。在餐飲業態方面，引入和府撈面旗下全新子品牌“和府小面小酒”、周杰倫魔杰電競旗下茶飲品牌魔杰的茶等。

從常規角度來看，五角場萬達的品牌導入也算貼近其目標消費人群，但也只限于常規角度。因為無論是從網紅品牌還是從大牌副線來看，五角場萬達的品牌調整都沒有產生實質變化，所新引入的兩大類業態品牌均屬于常見品牌陣營，想以此撬動新增流量恐為不易。

而從招股書中也可以看出，在萬達商場同一品牌的商戶數量，開設門店300家以上的僅有14個，開設門店10家以下的則高達20071個。換言之，萬達廣場對于大牌品牌的吸引力并不高，商場內充斥最多的仍然是小眾甚至不知名品牌，這樣一來必然沖淡了萬達廣場的品牌調性，也就無法營造優質消費體驗氛圍。

管窺蠡測，這實際上也是萬達廣場普遍存在的現實困境，即商業調性與消費調性兩者之間的脫鉤，業態逐漸趨同、偏舊商業，卻拼命想要抓住年輕人，但又始終抓不到點上，一不留神就漏了底卻又不自知。

商業地產如逆水行舟，不進則退，慢進亦退。萬達的危機感可真得緊迫起來了。

其實萬達若真想要搶占Z世代市場，大可以讓王思聰接班，迅速開啟新潮流，只不過這樣一來的話，那些熱情發揮過去經驗的“老臣”恐怕就要失落，這或許也是阻礙萬達真正轉型的掣肘之處。

關聯交易涉嫌利益輸送

雖然萬達商管近三年營收在增長，但從每平方米月平均收入上來看，卻呈下滑態勢。

2019-2021年度，一線城市已出租面積平均月收入分別為165.3元/平方米、161.7元/平方米、151.8元/平方米，下滑明顯。二線城市及三、四線城市下滑沒有一線明顯，但同樣處于下滑。

同時在近三年中，一線城市的收入占比也在下滑，從2019年的15.2%跌落至2021年的13.1%；二線城市占比同樣在減小，只有三、四線城市占比上升。這反映出，萬達廣場越來越下沉，逐漸向低能級城市尋找存在感。

而為萬達商管貢獻收入的主要還是“自己人”，且占比逐漸擴大。在2019年至2021年間，來自前五大客戶的收入分別為16.80億元、20.23億元、56.36億元，各占總收入的12.5%、11.7%、24.1%。

最近三年，來自最大客戶的收入分別為10.69億元、11.17億元、48.73億元，各占總收入的8.0%、6.5%、20.8%。

而這三年的最大客戶不是別人，正是萬達集團。

巧的是，最近三年最大的供應商也不是別人，還是萬達集團。

2019至2021年，來自前五大供應商的采購金額分別是27.40億元、45.85億元、31.07億元，分別占總采購額的37.9%、40.8%、28.2%。

同期來自最大供應商的采購額分別是11.02億元、27.66億元、15.11億元，各占總采購額的15.2%、24.6%、13.7%。

兩相對照，2019至2021年，萬達集團作為第一大供應商向萬達商管收取了11.02億元、27.66億元及15.11億元采購額；同時作為第一大客戶向萬達商管支付了10.69億元、11.17億元及48.73億元收入。

從中不難看出，二者間的差值分別為0.33億元、16.49億元及-33.62億元。換言之，萬達集團為萬達商管貢獻凈收入分別為-0.33億元、-16.49億元及33.62億元。

其中2021年相比2020年多出了50.11億元。

吊詭的是，萬達商管與投資者訂立的對賭協議正是從2021年開始，而且約定萬達商管將保證2021年預估實際凈利潤不低于51.9億元。

另有數據同時顯示，2019年、2020年及2021年，萬達商管來自母公司擁有的商業廣場項目收入占同期商業運營服務收入的71.7%、67.9%及69.8%。

萬達商管與萬達集團的關聯交易占比如此之高，且各年度波動如此之大，是否有財務調節以應對對賭協議的需求在其中？

而對賭協議也只是為上市鋪路而已，等到上市成功，對賭協議是否重訂或束之高閣又另當別論了。

因為當年回A上市，萬達已經吃過一次對賭協議的虧，如今肯定不會在同一個地方摔倒兩次。

真的是“掃貨商業地產”？

這一年來，地產圈風聲鶴唳，違約暴雷不斷，而五年前摔杯也要賣資產的萬達似乎已經“回血”，竟然要做起“白衣騎士”來。

據稱到今年5月1日，北京藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬達管理，之后將更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產品。

再之前，河南建業的老板胡葆森、鑫苑集團董事長張勇都向王健林“求援”，而王健林也都伸出了援手。

4月初建業以旗下若干商業項目10年左右的運營權，換來萬達商管一次性支付7億元租金，據說簽約后王健林豪爽地大手一揮，表示：

本周打款

早些年以學習萬達為基操的鑫苑集團，甚至不惜重金從萬達挖來王信琦和張立洲兩位大將，不過卻在今年逆向思維了一把，從“學萬達”到“成為萬達”。

打不過就加入他們

3月底鑫苑集團與萬達集團舉行戰略合作簽約，王健林與張勇親自站臺，表示雙方要在商業管理、資產管理等領域合作。

更早之前，向萬達兜售商業地產項目的則是山西田森集團老板杜寅午，據悉山西忻州田森匯項目從今年3月起由萬達方面全面接管，7月份正式營業。

田森匯項目是田森集團斥資10億打造的忻州市最大的商業綜合體，不過自2019年6月試營業以來虧損嚴重，難以繼續經營，從而也給了萬達商管“抄底”機會。

不難看出，上述商業項目多為區域房企、中小型房企旗下，其所在城市能級亦不會太高，而目前萬達商管在管商業就已偏重三四線城市，如果持續向這個方向壓重量，“扁擔”可能會折。

也正是這一波又一波的抄底動作，讓外界給萬達加上了“王健林掃貨商業地產”的標簽，甚至有人說王健林已經從過去的“賣賣賣”上岸，成了“買買買”的大贏家。

事實果真如此嗎？

不妨來看看建業集團的表述：“通過此次合作，建業地產引入優質的專業商業項目運營商，將極大提高商業不動產項目資產運營的效率和收益水平，同時起到開源節流、降本增效的財務效果。”

顯然，建業并沒有出售商業地產項目，而只是引入項目運營商。也就是說，萬達商管并沒有“買買買”，最多只是“租租租”。這種輕資產模式，并不同于傳統意義上的商業收購，因而“王健林掃貨”的說法更加談不上。

雖然萬達并沒有完全放棄開發商業地產項目，但若要其從市場上大手筆收購新項目，顯然還是兩回事，畢竟誰的錢也不是大風刮來的。

這個時候“收割”三四線商業，別管表面上看有多么便宜，過幾年再看，恐怕到底誰是“韭菜”還很難說。這樣的事已經發生很多次了：

獵人往往以獵物的姿態出現

所以，縱使大家高呼王健林和萬達是“白衣騎士”，恐怕王健林也只會拱拱手：

莫害我

4月6日發布的《2022胡潤全球房地產企業家榜》，王健林一掃過去幾年的頹勢，以1050億的身價與龍湖吳亞軍并列第五。

這是一個久違的財富榜單位置，希望“首富”還能重新找回當年的感覺。