文|無冕財經 易鳴

編輯|陳澗

“10年后，如果電商在中國零售市場份額占50%，我給他一個億，如果沒到，他還我一個億。”2012年，王健林與馬云打了個賭。

十年后，王健林鮮少出現在公眾面前，馬云銷聲匿跡，身家縮水上千億。

馬云賭輸了。國家統計局的數據顯示，2021年，全國社會消費品零售總額44.0823萬億元，其中全國網上零售額13.0884萬億元，遠未達到50%。

王健林賭贏了，但自己的生意一度陷于危機。風波之后，他把商業地產作為事業核心，并以此轉型，做起了“二房東”。

如今，在開發商摔了個大跤時，他們開始回看王健林。“老王真牛，壯士斷臂，活得最好”，有人甚至說，他成為了許家印最羨慕的人。

王健林確實又有點意氣風發了，拉上騰訊、蘇寧、京東等股東，推動萬達商管赴港IPO，但去年10月遞交的招股書，失效了。這像是萬達上市“魔咒”作祟，畢竟上一個萬達商業，連續6年沖刺A股上市未果。

但這并不影響房企們追隨王健林，一些開發商盯上“輕資產”模式，搶萬達的生意。在房企年報中，一些涉及輕資產的企業，營收增長甚至超過50%。

學習王健林，能讓這些房企活得更好？

“包租公”正在改變

按以往的邏輯，只要租得出去，“包租公”就穩賺不賠。

看看潘石屹。在SOHO中國今年3月的房源推介會上，潘石屹現身，說以七折價格銷售京滬兩地3.2萬平米物業，并且強調，銷售房源的收入將全部用于降負債。

2021年，SOHO中國出現十年來首虧，但即使虧了約1.31億元，也是因為罰款，出現了一筆4.39億元的一次性稅費開支。

明眼人都知道，潘石屹是在哭窮。畢竟，SOHO中國凈資產負債率約為44%，在行業處于較低水平。

即使疫情當前，SOHO中國2021年租金收入約為17.42億元，同比增長13%。即使收益不高，“包租公”的生意仍能正向增長。

所以，坐擁固定資產的“包租公”們，能高枕無憂了？

其實不然。

即使“低買高賣”的方式讓外界嗤之以鼻，但不能否認，潘石屹布局北京、上海中心區物業的眼光真是好。

但也僅限于此。同樣是包租公，潘石屹折騰“共享辦公”無果，王健林卻把“輕資產”的生意講出了花，把自己折騰成了“二房東”。

在這種事情上，王健林就比潘石屹的想法豐富多了。

2015年，王健林宣告“輕資產”戰略，“由于萬達廣場從選址到開業的建設周期是3年左右，所以今年開業的萬達廣場還全部是重資產，但是明年計劃開業的50個萬達廣場里，超過20個是輕資產，2017年以后，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。5年以后，萬達廣場將不再有重資產項目。”

截至2021年底，萬達商管運營狀況，圖片來自其招股書。

這一套操作，不僅甩了負債，還添了許多現金。但玩高杠桿的開發商就沒這么好運了，緊張到像是被勒住咽喉。

于是，原先收租收得四平八穩的開發商，開始找上了王健林。

像是河南最大的開發商，胡葆森的建業集團，就將旗下的商業項目全部“外包”給萬達。

合作中，萬達商管全面負責河南建業商業項目的運營、對外招商、對外租賃以及物業管理等業務。協議的期限為10年，到2032年3月底為止。據媒體稱，萬達為此支付給建業7億元。

7億元交換10年使用權，外界評價“很便宜”。

不難理解，建業正遭遇流動性危機，但不忍“割肉”。于是，以長租的方式租給萬達，一次性拿回10億現金。

除了建業，4月初，鑫苑旗下多個商業項目將轉交給萬達經營托管；萬達以輕資產方式，接連拿下北京SOLANA藍色港灣項目（下稱藍色港灣）和北京五棵松卓展購物中心（下稱五棵松卓展中心）的整體經營管理權。

這意味著，包租公不好做了，“二手房東”的代運營生意有了市場。

王健林的生意火了？

“我們需要通過輕資產運營，盡快地屏蔽競爭者。”王健林曾說過。在2011年，他還放言，“萬達商業地產10年內沒有太大競爭壓力”。

時代已經變了。不少房企學萬達做“二房東”，包括華潤、寶龍、新城控股、萬科等頭部房企，都相繼有了代運營業務。

萬達商管收入狀況。

新城控股（601155.SH）年報顯示，2021年商業運營總收入達到86.39億元，同比增長51%。

這家企業稱，“商業運營優勢產生的持續創造穩定現金流的能力”，意思就是，商業地產成為企業的資金蓄水池。

華潤置地（01109.HK）2021年租金收入139億元，按年增長38.1%，寫字樓營業額是19.2億元，較同期增長20%。

龍湖2021年已開業商場的同店銷售額和客流比實現超20%漲幅，商業租金收入同比增長40%，至81.5億元。

要知道，上述公司的收益，除了部分是通過資產獲得租金外，還有一部分是通過輕資產運營的方式獲利。

例如新城控股，2021年末，累計在營吾悅廣場達130座，其中，截至2022年3月25日，累計合作輕資產項目32座。

實際上，新城控股進軍輕資產業務的時間并不長，方向是“輕重并舉”。2021年8月，新城首個輕資產項目孝感吾悅廣場才開業。

2020年末，華潤萬象生活商業已開業項目59個，其中屬于母公司華潤置地自持項目的商業項目45個。其中，商業運營服務收入28.95億元，按年增長20.8%；商業運營及物業管理毛利率41.8%。

不知是不屑還是謹慎，這些開發商做輕資產，頗有些“半推半就”的意味。

2018年時，新城控股原聯席總裁陳德力指出：“輕資產的獲取現在我們的量占的比較少，因為目前存量資產市場極不規范，所以我們在這方面做的比較謹慎一點。”

按《輕資產發展模式風險及其管控》一文所述，所謂“不規范”是指，輕資產中無形資產、知識產權以及管理能力等難以量化的資產，會帶來比“重”資產企業更大的風險，其中包括融資風險、投資風險、營運風險。

在2017年時，華潤置地也曾表示對輕資產業務不看好。華潤置地原董事會主席唐勇在中期業績會上直言，輕資產不是華潤置地短期內的發展方向。“輕資產是做保姆，重資產是自己的孩子。”以此表達二者間的親疏關系。在2018年，華潤輸出了首個輕資產項目瀘州萬象匯。

時至今日，觀戰良久的鄭裕彤家族也入局了。

2022年3月，鄭志剛旗下的K11集團宣告，正式進軍內地輕資產領域，并以上海浦東成首個據點，宣告預計2023年底商業管理輕資產項目將增至10個。

需要注意的是，市面上還沒有一家商管公司是可以“白手起家”，摒棄重資產。

所以，目前參與這場的游戲的，還都是包租公們。

“二房東”生意這么好做？

出來搶生意的“二房東”們，能拯救開發商嗎？

建業提到，跟萬達合作，可以提高商業不動產項目資產運營的效率和收益水平，同時起到了開源節流、降本增效的財務效果。

背后的意思便是，找萬達給我省錢，還讓我賺更多的錢。

所以，無論是從提供現金，還是提供服務上，資金充沛的“二房東”，能對“包租公”們施以援手。

相較傳統房企，輕資產模式收益率較高，圖片來自商業地產頭條。

更深層去剖析，建業對萬達有割肉的意味。根據2021年年報，建業旗下的商業項目租賃收入是2.03億元。粗略算來，十年就是20多億。那么，與萬達10年租約僅賣了7億，顯得非常不劃算。

建業債務告急，萬達的7億是“救命”錢。于此同時，手握現金的萬達以“低價”擴大規模。

與其說，這是“二房東”對“包租公”的救援，更是一場雙贏買賣。

無冕財經注意到，目前大多數輕資產項目都是以國資合作為主。例如大悅城控股與廣州開發區經管會旗下黃埔文化集團簽署協議，以輕資產輸出的形式開發廣州黃埔區科學城商業項目；K11集團與上海國資旗下的上海浦發上城置業有限公司合作，開發上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務的項目。

這也說明了，輕資產生意，主要還是以服務國字頭背景的企業為主。

這反映了一個點，一般是因為國企缺乏運營能力，且服務方的招牌夠響，雙方才能搭上線。但民營企業一向是，有肉吃肉，有湯喝湯，除非外包能有巨大收益，有錢干嘛不自己賺？

現金才是最貴的。如今，運營商不是傻子，這個關口談合作，開發商分分鐘可能被“割肉”。

所以，一些民營企業依然舍不得放手。

重倉大量商業地產項目的富力地產，投資物業租金收入也減少8%，由2020年的11.58億元減少至10.66億元。諷刺的是，在2017年，外界傳聞富力老板李思 “坐地殺價”，氣得王健林在辦公室摔了杯子，因此雙方結下梁子。

時至今日，富力雖面臨債務危機，仍未在商業地產領域有切實的出售及轉變動作，也未曾與萬達合作。

外人的風波，王健林管不著了。

王健林曾說，萬達的租金收入將在6年后接近千億。單憑這一條，就能“任憑風浪起，穩坐釣魚船”。不過翻看招股書，萬達商管2021年營收234.81億元，離千億還差得遠。

如今，他不再膨脹，“由于全球疫情和內外經濟不確定性，企業進入賺辛苦錢時代。”他在2020年提到。

此番擔憂不是沒有道理。4月21日，珠海萬達商管招股書失效，這意味著王健林的上市“魔咒”再次生效。

資本市場不利，外部競爭加劇，王健林的生意也那么好做，他的“追隨者”們，是不是該停下腳步了想一想了。