記者｜張子怡

作為華南城市的深圳，對落地冰雪項目的渴望非同一般。

深圳發改委近日公布的《深圳市2022年重大項目計劃清單》中，融創華發冰雪文旅城項目位列其中。

不止如此，融創華發冰雪文旅城的項目還是《深圳市旅游業發展“十四五”規劃》（以下簡稱《規劃》）計劃推進的項目之一，《規劃》顯示：推進深圳冰雪文旅城等體育旅游體驗消費綜合體建設，布局一批水上運動中心、極限運動館、攀巖館、電競館等新型體育設施。該項目也列入了2021年寶安的重大項目計劃。

深圳對融創華發冰雪文旅城項目的重視程度可見一斑。然而，在融創中國面臨流動性壓力后，這一重點項目的推進速度已變得緩慢。

近日有市場消息稱，融創中國將出售深圳冰雪文旅城51%股權，潛在的買家名單中有深圳地鐵集團和萬科。

融創中國對外回應稱，有在洽談出售，不過還在磋商中，關于洽談對象以及進展程度，現在還沒有確切的消息可以公開，等到洽談落定之后可以看到股權變更。

萬科及項目合作方珠海國企華發股份則對融創中國出售股權一事不予置評。

位列深圳重大項目計劃清單的冰雪文旅城項目，為何在項目建設前期就走到了要轉賣股權的地步？

高代價入深

融創華發深圳冰雪文旅城是融創文旅板塊進入深圳的第一個項目。對融創而言，雖在華南布局數年，但在深圳卻一直項目不多，這讓深圳冰雪文旅城的建設具有重要的戰略意義。

2019年年底，在當年的深圳全球招商大會上，深圳寶安區和融創中國簽訂了總投資達367億元的合作協議。

根據協議，寶安與融創中國將建立戰略合作伙伴關系，由融創中國投資，在寶安建設融創中國大灣區總部及冰雪文旅綜合體項目（暫定名）。其中，冰雪文旅綜合體項目擬投資約338.3億元，將建設成集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施于一體的世界級文旅項目。

2020年11月23日，由融創中國與華發股份共同出資成立的深圳融華置地（融創占股51%，華發占股49%）以底價127.1億元拿下該項目地塊。

當時的地塊出讓公告顯示，融創華發深圳冰雪文旅城位于深圳寶安區，總用地面積達43.68萬平方米，總建面約131.07萬平方米，包括30萬平方米可售型人才房，74.25萬平方米辦公，9.97萬平方米商業，10萬平方米游樂設施，4.9萬平方米配套酒店，1.95萬平方米公共配套設施。

其中，74.25萬平方米辦公及9.97萬平方米商業可分割銷售；30萬平方米可售型人才房也允許分割銷售，最高售價為4萬元/平方米。

由于規劃中缺少商品住宅，同融創中國在其他城市的文旅項目相比，深圳冰雪文旅城地產開發業務能夠帶來的利潤并不豐厚。

一位熟悉深圳市場的房企投拓人士告訴界面新聞，在不考慮稅收和建安成本的情況，人才房的銷售可以基本抵扣地價。項目如果想實現比較好的收入，需要把辦公改成公寓銷售。如果按商業辦公售賣，建安成本都難以收回。

不止如此，融創中國為了拿下項目，還同相關部門簽下不少其他配套條件。

地塊監管協議顯示，融創中國或其關聯公司須在拿地六個月內取得深圳市政府總部企業認定，從2021年起五年內，該總部企業文旅產業在地塊所在區年均產值不得低于20億元，形成的地方財力貢獻不得低于4000萬元。

融創還必須建設一個計容總建筑面積不低于10萬平方米的冰雪項目，投資規模不得低于20億元（不含地價）；冰雪項目投入運營3年內，必須獨立承辦至少1次由國際滑雪聯合會主辦的國際滑雪賽事；酒店規劃建設須突出影視主題特色，引進一個國際性影視節（展）或設評獎的全國性影視節（展），且融創中國或其關聯公司須投資拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影，投資額不低于6000萬元等。

不止如此，上述每項條件都有相應的違約責任，且該項目并沒有簽署退出機制。