記者｜張子怡

二度沖擊IPO六個月后，方直集團的招股書再次失效。

作為一家從惠州起家的房企，方直集團在2020年傳出計劃IPO的消息，在2021年4月21日首次遞交招股書，又于當(dāng)年10月失效。

目前，港交所信息顯示，方直發(fā)展集團有限公司于2021年11月8日第二次遞交的招股書屆滿六個月已失效。

踩著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階段的時間節(jié)點，方直集團試圖走入資本市場的時機并不好。

匯生國際融資總裁黃立沖告訴界面新聞，目前又有房企有債務(wù)風(fēng)險，港交所對于內(nèi)房企的IPO審批趨向嚴(yán)格，現(xiàn)在融資比以前也更困難，現(xiàn)在基本上所有投資者對投資地產(chǎn)股都心有余悸，因此估值不會高。

停滯不前的銷售規(guī)模、高企的負債率以及高昂的融資成本，都是方直集團不停沖擊IPO的必要理由。

在過去的2018年、2019年及2020年，方直集團的收益分別為30.45億元、33.59億元及31.52億元，其中物業(yè)開發(fā)及銷售均占到了接近98%的水平。

為了沖擊IPO，2020年方直集團在土地市場發(fā)力明顯，據(jù)官網(wǎng)公示信息，2020年，方直通過招拍掛新獲7宗地塊，新增貨量300億元。

招股書中顯示，2019、2020年方直新增土地儲備上升至百萬平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45億，占物業(yè)開發(fā)及銷售成本的比例43.3%。

方直集團表示，公司現(xiàn)業(yè)務(wù)活動主要集中于大灣區(qū)經(jīng)濟圈各地，尤其是大灣區(qū)內(nèi)一線、二線及精選三線城市的核心區(qū)域。截至2021年1月31日，公司擁有43個項目，共覆蓋廣東省11個城市，土地儲備總量的總建筑面積約為430萬平方米。

大本營惠州占據(jù)方直集團過半項目，開發(fā)項目數(shù)量為24個，土地儲備為133.78萬平方米；位列第二的是佛山，開發(fā)項目5個，土地儲備116.58萬平方米。

值得注意的是，現(xiàn)階段全國樓市都處于下行階段，二三線城市的樓市情況更不景氣。土地儲備重倉在惠州、佛山的方直集團，物業(yè)銷售壓力可想而知。

同時，方直集團現(xiàn)金及等價物這一項指標(biāo)有了明顯變化，，2018年末至2020年末，方直集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為7.03億元、3.58億元、9.19億元，到2021年5月31日錄得18.69億元，較2020年底增加了1.04倍。

此外，截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直集團資本負債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，雖呈現(xiàn)快速下降趨勢，但整體負債比例仍位居地產(chǎn)行業(yè)高位。

由于未上市，方直集團的融資渠道并不多，并且利率較高。

招股書顯示，方直集團主要通過包括銀行貸款、信托融資及其他融資籌集資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集團銀行及其他借款總額的加權(quán)平均實際利率分別達11.2%、11.5%及11.1%。

高融資利率相應(yīng)也侵蝕了企業(yè)的利潤，從融資成本金額看，2018-2020年方直錄得融資成本1.28億元、2.58億元以及1.58億元。截至2021年2月28日，方直集團還訂立兩項信托融資安排，本金總額為約5.73億元，兩項信托融資協(xié)議的年利率達10%至15%。

據(jù)天眼查app顯示，方直集團歷史股權(quán)出質(zhì)信息達140條，目前仍在有效期的有9條。最新的股權(quán)出質(zhì)信息發(fā)生在2021年12月。包括向中國建設(shè)銀行股份有限公司廣東省分行出質(zhì)股權(quán)數(shù)額2000萬元；向廣東華興銀行股份有限公司廣州分行分別出質(zhì)股權(quán)數(shù)額達1億元和5055.6萬元。

黃立沖認為，對于中小房企而言，上市肯定是有一定幫助的，至少發(fā)債容易很多，不過現(xiàn)在這段時間發(fā)債也不容易，因此差別不是太大，也許債券市場緩和些差別能顯現(xiàn)。