文|市值觀察 云 潭
編輯|小市妹
房地產，變成了財富縮水的“重災區”。
《新財富》發布的2022年500富人榜中，TOP20只有兩名房地產企業家（楊惠妍、王健林），前十名已不見地產商的身影。而財富跌落最快的“爛番茄”榜單中，擠滿了曾經耀眼奪目的地產掌門人。
“起高樓、宴賓客、樓塌了”這似乎是近兩年來諸多民營房企的真實寫照，曾經有多么輝煌風光，現在就有多么凄慘潦倒。
商海沉浮三十余載，王健林始終保持著危機感，這位軍人企業家走過低谷，又重回富豪榜前二十。在受周期影響巨大的房地產業，萬達屹立不倒，離不開王健林的前瞻判斷和殺伐決斷的勇氣。
2000年，正處中國住宅市場化的發軔階段，王健林卻大手一揮，進軍商業地產；2017年又是房地產一輪高峰期，他卻毅然全盤輕資產化。
別人看不懂不理解，甚至嘲笑譏諷，王健林卻絲毫不留戀，拖泥帶水、踟躕不前不是他的本色。
早早咬緊牙根斷臂求生，王健林掌舵萬達這艘巨輪駛向了避風港。在這兩年的戚風慘雨中，萬達艱難轉型，驚濤駭浪中求得平穩過渡。
那個重義氣、挽狂瀾、絕地求生的老王又一次證明了自己。
01 誰才是“白衣騎士”？
5年前的7月19日，是一個讓中國地產界側目的一天。
當天傍晚，北京CBD中心的萬達索菲亞酒店，名流云集，車水馬龍。王健林、孫宏斌、李思廉、張力地產大佬們悉數登場，而當王健林和孫宏斌正要簽訂一場“世紀交易”時，原定下午4點開始的儀式，被要求延后1個小時。
此后，故事的版本幾經更迭，有人說李思廉臨時壓價，王健林摔杯爭吵，簽約現場背板和PPT一度撤換。王健林對此矢口否認，最終三方握手合作，王健林甩賣637.5億的資產包，融創接盤其中13個文旅項目，富力拿下了77家酒店。以當時的價格來看，孫宏斌和李思廉都撿了大便宜。
值得一提的是，王健林還不惜貸款300億給孫宏斌，來收購自己的文旅資產，他的這番舉動甚至遭到“嘲笑”，畢竟2017年還處于地產行業的一個上升期。
回頭來看，才知當時之意。軍人出身的王健林在關鍵時刻毫不拖泥帶水，638億的資產，幾乎是2016年萬達集團總資產的十分之一，相當于當時集團總營收的四分之一。
當年，萬達遭遇監管層排查，孫宏斌和李思廉充當了王健林的“白衣騎士”，幫助萬達回血，應對危機。
但潘多拉魔盒似乎就開啟于這場“世紀交易”，許多民營房企從巔峰開始跌落。如今融創年報難產，債務違約；富力的境況也好不了多少，2021年就虧了88個“小目標”。
風云變幻，時局更迭。王健林又成為了新的“白衣騎士”。在償還了2000多億債務，轉型輕資產，萬達身軀更加壯實。
今年以來，王健林已經聯手建業胡葆森、鑫苑張勇、山西田森杜寅午，并接手了北京藍色港灣、五棵松卓展購物中心的運營權。
4月1日，“河南地產之王”胡葆森牽手王健林，宣布將全部商業項目出租給萬達商管，后者全盤經營。據稱，萬達此次耗資7億元，獲得建業商業項目10年運營權。
除了商業主力艦，萬達圍繞地產，新的艦隊已經起航。萬達地產（住宅板塊）聚焦萬達商業周邊開發，并已落子武漢、貴陽。“不追求規模，為商管而存在，每年消化萬達廣場住宅配套，保持幾百億銷售額。”王健林早在2018年對住宅業務進行了重新定位。
其次，萬達大力進軍“地產+服務業”。與一汽紅旗經銷商泰岳集團合資成立了“萬達汽車科技服務有限公司”，探索萬達商業+汽車銷售服務的新模式。
醫療領域，王健林一直非常重視，投資60億元和匹茲堡大學醫學中心合作的成都萬達匹茲堡國際醫院即將于下半年開業。
此外，萬達還注冊了“萬茶”商標，準備入局飲品、啤酒、方便食材等行業。
盡管王健林已經基本不公開露面，但從萬達的一系列動作，也能看出他重拾舊河山的雄心壯志。
數據來源：《2022新財富500富人榜》
時至今日，萬達仍能在行業危局中屹立，王健林依舊在富豪榜前列。不得不說，5年前那個關鍵時刻的抉擇，對行業前瞻性的判斷，為萬達留出了一線生機。
02 最重要的手牌
“什么都可以放棄，唯獨萬達商業不能放棄。”在王健林看來，萬達商管是他手中最重要的王牌。
萬達商業曾在港股上市，但資本市場并不買賬，估值平平，流動性不佳。2016年，王健林選擇將其私有化。
“我做過許多投資項目，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺著很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了，我不能對不起朋友和股東。”
退市后，大環境對萬達十分不友好，王健林一直期待東山再起。時間來到2019年，萬達商管決定徹底剝離所有房地產業務，他親口表示“一平米都不留。”
萬達商管正式開啟輕資產轉型，專注運營管理，強調服務屬性；2021年開始萬達商管將不再投資持有萬達廣場物業，只進行品牌輸出，負責設計、建設與運營，賺取收益。
當下，經過一輪慘烈的洗牌后，房地產政策逐步回暖。港股市場也對輕資產模式青睞有加，碧桂園服務的市值一度超過碧桂園，華潤萬象生活42倍PE遠高于華潤置地的6倍。
萬達輕裝上陣后，王健林要再戰港股。4月22日，萬達商管更新了招股書，也向投資者展示了其在商管領域的實力。
數據來源：珠海萬達商業管理集團股份有限公司招股書
萬達商管旗下“417個商業廣場，在管面積5900萬平方米，出租率98.8%。在管面積全球第一，甚至超過第2名至第10名的總和，是中國唯一獨立向第三方大規模輸出管理的商業運營公司。”可見，萬達在商業管理領域是獨一檔的存在。
但資本市場更加關注此前H股私有化時與資本方簽訂的對賭協議，這份協議讓王健林左支右絀，疲于應付。
此次，萬達商管Pre-IPO，引入騰訊、螞蟻集團、中信資本、碧桂園等，融資60億美元，估值達到280億美元（1800億元）。
萬達需要付出的“代價”，則是承諾2021年預估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的凈利潤分別不低于51.9億元、74.3 億元和94.6億元。如未達成，萬達需要無償轉讓相應的股份或現金。
4月29日，萬達商管集團公布了2021年財報，集團實現營收471.05億元，同比增長20.37%；歸母凈利潤132.92億元。
而且，集團負債進一步降低，有息負債縮減了320億元，凈負債率降至34.6%，在手現金413.53億元。
對比來看，2021年，萬達商管集團收入是新城控股、華潤萬象生活商管收入的13倍；凈利潤則是華潤萬象整體利潤的近8倍。
作為上市主體，萬達商管也在更新后的招股書中表示，“公司2021年預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求。”這無疑打消了資本市場的焦慮。
業績回升，負債降低，王健林擁有了再戰港股的底氣。
03 幾度沉浮
如果要梳理王健林從商經歷中的“三大戰役”，那應該是1988年走出體制下海經商；2000年，轉戰商業地產；2017年，割肉甩賣，全盤轉型輕資產。
除了創業初期的果決，兩次關鍵轉折點的前瞻性決定，使得萬達能在行業低谷期安然度過，擁有了“東山再起”的資本。
1998年，亞洲金融危機席卷而來，為拉動內需，我國取消福利分房，住宅市場由計劃經濟跨入商品經濟時代。
兩年后，正值世紀之交，那時的中國房地產市場還處于發軔期，草莽英雄輩出，民營房企蓄勢待發，誰能搶占先機，便能勇立潮頭。
那一年，48歲的王石卸掉總經理的職務任董事長，萬科選擇美國最優秀地產商之一帕爾迪作為學習對象，此后多年萬科均位居中國房地產榜首。
而就在那一年的5月，王健林召集高管集中開了三天會，他敏銳地感覺到住宅開發的危機：“住宅開發最大的問題就是現金流不穩定，利潤就不能持續，我心里始終不安穩，能不能有一個長治久安的辦法？”
上世紀90年代，創業期間，王健林辦過超市，開過工廠，搞過電梯廠、變電站；進入房地產后，他又頻繁因為住宅項目資金問題，多次走到懸崖邊緣，這樣的經歷讓王健林始終保持著巨大的危機感。
經過討論，王健林決定進軍商業地產，收租物業不僅能保證現金流穩定，而且受政策調控影響較小，還可以滾動發展，越做越好。
因此，當人們還聚焦在住宅業務時，萬達早已切入商業地產，并迅速成為中國商業地產之王。
2011年，開發商涌入商業地產，王健林在接受采訪時表示，“他們已經錯過了最好的時機。”但這一現象并非壞事，“全世界房地產投資的比重，住宅和商業地產是各占50%，歐美發達國家商業地產甚至占到60%以上，這是發展規律，中國已經連續20年住宅開發比重在85%以上了，帶來了很多惡果。”
正是結合全球商業地產的研判，以及對中國房地產結構的擔憂，讓王健林篤定商業地產的發展前景。
2017年，王健林又作出重大決定。彼時，正在全球快速擴張的萬達被監管層排查授信風險，股債雙殺，一時間風聲鶴唳。
當時的萬達集團被曝出總負債高達4200億元，“首富”其實是“首負”。對此，他強硬回應：萬達商業資產6000億元，凈資產1900億元，“資不抵債”是空談。但這相當于變相承認了4000多億的負債。
關鍵時刻，王健林做出了鐵腕般的抉擇——海外資產清零，打折甩賣文旅和酒店資產，整體負債必須降到60%以下。
2017年起，萬達調轉船頭，開啟“賣賣賣”模式。638億的資產包轉售給融創和富力，又把37家百貨門店賣給了蘇寧易購，將萬達影院股份轉給阿里。這一年，萬達“甩賣”了1300億資產。
到2018年底，萬達瘦身2158億元負債，較上一年總債務減少了約三分之一，負債率降低到60%以內的安全線。
這五年，王健林遠離聚光燈，變得低調了許多。昔日亞洲首富的光環不再，身價縮水了1100多億。
他不接受采訪，鮮有公開露面。那個一字千金，豪言壯語的地產大鱷變得低調沉寂。
而那時，許多民營房企還在“買買買”，不斷擴充規模，或進行多元化擴張。5年后的當下，“王健林成了許家印最羨慕的人”，劫難過后，王健林變得更加理性，對商業的見解也更加“通透”。
“首富”標簽只不過是外界的一種嘉許，企業能否真正長久屹立不倒，不在于人脈有多廣，智商有多優越，資本有多雄厚，而在于是否高瞻遠矚，關鍵時刻能否力挽狂瀾。
創業30余載，王健林歷盡千帆，滄海橫流，不變的是他的本色和膽識。幾經坎坷，萬達這艘巨輪在驚濤駭浪中穿行，沉浮在中國房地產行業的波瀾起伏中。
如今，萬達斷臂求生后，終于脫胎換骨，王健林也期望上演一出“王者歸來”的故事。