記者｜張子怡
白石洲舊改項(xiàng)目，被譽(yù)為“深圳舊改航母”，是深圳目前規(guī)模最大、關(guān)注度最高的城市更新項(xiàng)目。
作為曾經(jīng)大量外來(lái)人員聚集的城中村，白石洲現(xiàn)在是本地房企綠景中國(guó)最要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
6月7日晚間，綠景（中國(guó)）地產(chǎn)投資有限公司公告稱(chēng)，萬(wàn)科將入股白石洲舊改。萬(wàn)科還是綠景中國(guó)的第三大股東。
公告顯示，綠景中國(guó)旗下智慧城市發(fā)展有限公司、深圳市四達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，與萬(wàn)科旗下深圳市深全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
萬(wàn)科將向四達(dá)實(shí)業(yè)注資約23億元，其中約1.71億元將注入注冊(cè)資本，占四達(dá)實(shí)業(yè)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約8%，而結(jié)余將入賬列為四達(dá)實(shí)業(yè)資本儲(chǔ)備。交易完成后，四達(dá)實(shí)業(yè)將由綠景中國(guó)持有92%股權(quán)，萬(wàn)科持有8%股權(quán)。
據(jù)了解，四達(dá)實(shí)業(yè)控制深圳白石洲舊改項(xiàng)目公司深圳市綠景天盛實(shí)業(yè)有限公司。
萬(wàn)科23億元的投資款分兩期于兩年內(nèi)付清，但其收益押注于未來(lái)。
根據(jù)交易條款，萬(wàn)科并不參與該白石洲舊改第一期及第二期發(fā)展及營(yíng)運(yùn)，不對(duì)一、二期項(xiàng)目債務(wù)負(fù)責(zé)，亦不享有兩期項(xiàng)目利潤(rùn)分成。相反，萬(wàn)科享有的是項(xiàng)目第三期及第四期的利潤(rùn)分派，分派比例為綠景萬(wàn)科“八二分”，擁有20%權(quán)益。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，次交易的重點(diǎn)不是萬(wàn)科何時(shí)能獲利，而是緩解了綠景的資金壓力，對(duì)于萬(wàn)科自身的流動(dòng)性相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)投資項(xiàng)目的收益要求并不急切，但是卻可以通過(guò)自己的投資實(shí)現(xiàn)緩解合作方資金鏈緊張甚至斷裂風(fēng)險(xiǎn)的作用。
萬(wàn)科跟綠景中國(guó)的交際早在2015年就已建立。萬(wàn)科自2015年斥資6.6億港元入股綠景中國(guó)成為財(cái)務(wù)投資者，目前持股5.94%，為其第三大股東。
曾計(jì)劃獨(dú)立開(kāi)發(fā)白石洲項(xiàng)目的綠景中國(guó)，在房地產(chǎn)行業(yè)融資整體受限、銷(xiāo)售下行的當(dāng)下，不得不引入外援。
綠景中國(guó)2021年年報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率81.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.8%，現(xiàn)金短債比為0.68，觸及一道紅線。
截至去年底，公司現(xiàn)金余額為72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物39.07億元，受限存款33.80億元；而一年內(nèi)到期有息負(fù)債達(dá)98億元，包括銀行及其他貸款、可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募。
對(duì)于近100億元到期有息負(fù)債償付及資金來(lái)源問(wèn)題，綠景中國(guó)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)陳健民在2021年度的業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)回應(yīng)稱(chēng)，一年內(nèi)到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機(jī)會(huì)比較大。
對(duì)于沒(méi)有抵押品的融資，諸如可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募，由于白石洲項(xiàng)目進(jìn)展比較良好，公司現(xiàn)在初步與投資人溝通，只要項(xiàng)目按計(jì)劃在明年達(dá)到預(yù)售階段，基本存續(xù)的機(jī)會(huì)也是很大的。
可見(jiàn)，白石洲項(xiàng)目對(duì)于資金鏈緊張的綠景中國(guó)十分重要。
白石洲作為深圳最大的城中村之一，是綠景中國(guó)耗費(fèi)十年時(shí)間拿下的舊改項(xiàng)目，其周邊同級(jí)別的樓盤(pán)房?jī)r(jià)高至15萬(wàn)元/平方米，分布4條地鐵線及6個(gè)地鐵站。
在綠景中國(guó)規(guī)劃中，白石洲分為四期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期合計(jì)約8到10年，扣除反簽面積后，歸綠景中國(guó)的可售面積約180萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)分布住宅、公寓和商業(yè)辦公，這三個(gè)部分各占1/3。
具體而言，一期至四期可售面積分別為20萬(wàn)平方米、10萬(wàn)平方米、60萬(wàn)平方米以及70萬(wàn)平方米，即三、四期占據(jù)了白石洲項(xiàng)目總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元粗略推算，三、四期的可售貨值規(guī)模至少超過(guò)千億元。
當(dāng)然，舊改項(xiàng)目利潤(rùn)豐厚的同時(shí)，時(shí)間成本、資金成也是所費(fèi)不貲。
2021年，綠景中國(guó)透露稱(chēng)，白石洲項(xiàng)目的總投入為900億元，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。
白石洲一期(綠景白石洲·璟庭)已于2021年獲得實(shí)施主體確認(rèn)，并取得施工許可，目前已順利開(kāi)工，計(jì)劃于2023年面市。
從目前公開(kāi)規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目一期(01-08)地塊規(guī)劃有1棟5座塔樓，其中2座商務(wù)公寓(1座26層、1座59層)，3座超高層住宅均為74層。
深圳超過(guò)60層的超高層住宅相當(dāng)少見(jiàn)，74層的白石洲一期很可能成為深圳最高的住宅。可見(jiàn)，綠景中國(guó)有多希望從白石洲一期獲取最大的價(jià)值。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城市更新后出現(xiàn)這種超高層住宅其實(shí)是必然的結(jié)果，因?yàn)楫?dāng)下更新的成本越來(lái)越高，當(dāng)大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很高的時(shí)候，村民的回遷“要價(jià)”也會(huì)比較高，這是需求端。對(duì)于供給端來(lái)講，許多開(kāi)發(fā)商都在緊盯深圳的舊改市場(chǎng)，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講賺錢(qián)就越來(lái)越不容易，就必須以提高容積率為代價(jià)。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)預(yù)計(jì)，白石洲項(xiàng)目將自2023年起貢獻(xiàn)約400億元人民幣的總可售資源。鑒于綠景專(zhuān)注于低周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)的城市更新項(xiàng)目，惠譽(yù)預(yù)計(jì)其EBITDA利潤(rùn)率仍將遠(yuǎn)高于同業(yè)。
在舊改項(xiàng)目未進(jìn)入收獲期時(shí)，綠景中國(guó)必須往項(xiàng)目不斷注入資金。引入萬(wàn)科做項(xiàng)目股東，也是在銷(xiāo)售下行、融資趨緊的當(dāng)下，得到一張“安全牌”。
萬(wàn)科這次入股能保證回報(bào)的可能性極大，既獲得了深圳最大舊改項(xiàng)目股權(quán)，也讓項(xiàng)目公司明確為自己的投資兜底。
交易條款顯示，如果項(xiàng)目公司沒(méi)能在2025年9月30日前就該項(xiàng)目向商業(yè)銀行取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款（包括該項(xiàng)目第三期及第四期開(kāi)發(fā)貸款）或項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金缺口，但并無(wú)任何來(lái)自外部金融機(jī)構(gòu)的融資解決方案，致使項(xiàng)目公司的股東需要投資超出彼等預(yù)期之資本額。
如果發(fā)生上述情況，綠景方面將要購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科在目標(biāo)公司所持有的所有股權(quán)和相關(guān)債務(wù)，如綠景方面在指定期間內(nèi)選擇不行使退出權(quán)，那么萬(wàn)科在該項(xiàng)目第三期及第四期的盈利分派比例將由20%提高至40%。
對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目公司未能在2025年12月31日前就該項(xiàng)目之第三期及第四期取得所有四項(xiàng)證書(shū)或許可證；或綠景方面及萬(wàn)科未能就該項(xiàng)目第四期之整體發(fā)展及營(yíng)運(yùn)規(guī)劃達(dá)成協(xié)議，萬(wàn)科將有選擇權(quán)在取得綠景方面的書(shū)面同意后，向綠景出售其在目標(biāo)公司的所有或部分股權(quán)或債務(wù)（如有）（包括項(xiàng)目公司的債務(wù)）。
這些限期要求能否在后續(xù)逐步實(shí)現(xiàn)，在于項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)進(jìn)展。對(duì)當(dāng)下的綠景來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的入股和投入的資金，切實(shí)可以解決推進(jìn)白石洲項(xiàng)目進(jìn)展的急需資金。
受到萬(wàn)科股份消息影響，6月8日收盤(pán)時(shí)，綠景中國(guó)股價(jià)每股報(bào)收1.24港元，上漲42.53%，盤(pán)中一度漲幅超50%。顯然，資本市場(chǎng)最會(huì)用腳投票。