實習記者｜王婷婷
俞培俤大概不會想到，大名城會因為在上海拿了塊不算大體量的地，被引起關注。
在結束不久的上海今年首輪土拍中，上海大名城企業股份有限公司（下稱“大名城”，600094.SH）以底價8.88億元拿得上海青浦重固鎮一宗地，成為此次為數不多競得地塊的民營房企之一。
這宗土地的出讓面積僅有27758平方米，建成后住宅套數下限為555套，以中小套型為主。雖然最終是由大名城以底價競得，但并不意味著該地塊毫無吸引力，土拍現場還有已經斬獲了兩宗土地的中建八局作為大名城的競拍對手。
大名城在青浦區重固板塊再次加倉，屬于意料之中。在2021年上海第三輪集中供地中，大名城也曾以底價13.51億元競得了重固鎮郟店路地塊。
向來青睞上海遠郊的大名城，近兩年已經將不少于10幅土地收入囊中，是目前該區域項目最多的房企。
這對于一家剛回歸地產業務不久的中小房企而言，與其理解為是在深耕五個新城，倒不如說是無奈下的妥協。畢竟在7年之前，大名城瞄準的還是靠近市中心的浦東新區，不懼與頭部房企如保利、融創、金地和龍湖等展開角逐并一戰成名，創下2015年“唐鎮地王”的嘉譽。
但這家老牌閩系房企，經歷了從2015年由地產到金控板塊的轉型，在2020年再度回歸地產主業的過程，整個房地產行業的發展模式已被重構，土地出讓模式亦發生改變，要想重新在上海市場有自己的一席之地，或許只得走“小而美”路線。
尤其是在絕大多數房企面臨因融資遇阻、銷售乏力和利潤下滑致現金流吃緊的行業大環境下，即便大名城選擇布局的是樓市重點城市上海，也會有銷售壓力和市場下行等潛在風險。
重倉上海
早在2013年遷“都”入滬后，大名城對上海市場就頗為看重，如今仍然認為后市可期。
此前大名城在主攻房地產業務期間曾一直重倉上海。2013年7月，大名城以7.12億元落子上海嘉定區安亭鎮開始了其深耕細作上海的布局之路。入滬不到兩年，大名城又拿下了浦東唐鎮的總價地王。
2015年4月，大名城以總價50.76億元連奪唐鎮D-03-05a地塊和D-04-07地塊，成為區域地王，兩宗地的成交樓板價分別為27909元/平方米、29697元/平方米。已在上海市場初露頭角的大名城，將該項目定位為高端豪宅，也即后來的上海紫金九號項目。
該項目適逢2016年市場正熱之時，入市后銷售情況不錯，此后大名城也順勢將這一產品線復制到福州、南京等城市。
在經歷了將近4年的地產空白期后，大名城繼續補倉上海。在2020的2-7月間拿下的7宗地塊里，其中有6幅地塊是位于上海，共斥資53.72億元，甚至某些地塊的溢價率達到20%-30%。
從拿得的這些地塊可看出，此時的大名城已將重心轉移至上海五個新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）及臨港區域，6宗地分別位于臨港、奉賢、松江永豐、青浦朱家角、海臨港科技城等區域。
在這一年之內，大名城的6個“映”系產品現身于新城，如青浦大名城映湖、 松江大名城映云間、臨港滴水湖科學城大名城映暉和映玥、 臨港藍灣名城映園和映薈。
彼時，業內人士認為，大名城連續在上海擴儲，接連拿下多幅住宅用地，是基于對上海市場的深度洞察和戰略重視，也體現出大名城對臨港未來發展的信心。
有數據統計，2020年上海掛牌出讓的92宗涉宅地塊最終共被66家房企分獲，平均一家房企分得1.3塊地，而大名城一家房企就斬獲了6宗，位居地塊榜第一。
其發展態勢清晰可見。在那一年年底，大名城還與陜建地產簽署了戰略合作協議。于是，2021年開始了雙方聯合的方式開始在上海拿地。也是那一年，大名城公開表示，將繼續聚焦深耕上海為核心的長三角一體化城市群，在長三角及東南區域板塊加大招拍掛參與力度。
在2021年上海的三輪土拍中，首輪與后兩輪冷熱分明的情況下，三輪土拍都堅持參與拿地的民企屬于罕見，但大名城仍然傾力補倉上海，并一舉拿下3宗地。這3幅地塊分別位于奉賢區莊行鎮、青浦區重固鎮郟店路和自貿區臨港新片區，總成交金額達15億元。
截至目前，大名城已在上海五個新城及臨港區域拿得了至少10宗土地，總的拿地金額接近百億元。在布局的這些區域里，大名城目前有九個住宅項目處于在建在售狀態。
當然，在闊別房地產行業幾年后，大名城也面臨著土儲不足問題。
在今年5月13日，對于投資者提出的有關大名城資金充裕但土地儲備不足該如何應對的問題，大名城表示，公司繼續重點布局上海五大新城及臨港地區，獲取奉賢、青浦區重固鎮、臨港自貿區等地塊，總計土地207.50畝。
一個月后的6月8日，在上海首輪土拍中，大名城如愿以償競得青浦重固鎮一宗地，實現了上述初衷。
重操舊業
如今專注于上海市場的大名城，在業務上卻算不上“專一”。
1986年，俞培俤在福建成立了名城控股，大名城為其旗下房地產板塊的運營主體，在2011年上市于上海證券交易所。30年間，大名城一直以穩健低調房企的形象在業界立足，并不會引起過多關注，既不會冒進拿地，也不主張高杠桿。
直到2015年，在地產行業興起轉型潮之際，大名城順勢宣布要轉型進入其他賽道，提出“產業+資本”雙輪驅動發展模式，并成立名城金控作為其施行金融投資及租賃業務的平臺。
次年，大名城又出資金出資3.5億元，參與發起黃河財險持有黃河財險14%的股份，同時還合作成立了資產管理公司，其開辟金融領域的決心和力度可見一斑。
更能體現其轉型決心的一件事則是收購中程租賃，大名城將其稱之為“在金融領域邁出的重要一步”。
2016年，大名城旗下子公司名城金控斥資25億元收購中程租賃100%股權，并有業績對賭，要求中程租賃在2016年-2019年的凈利潤分別不得低于2億、3億、4億和5億元。
不過，好景不長，被寄予高期待的金控板塊自2018年開始走下坡路，并沒能等到4年對賭協議的全部完成。
數據顯示，2018年大名城金控板塊營業收入約2.7億元，同比下滑77.67%，毛利率降至負數，為-109.48%，比2017年同期減少了155.06 個百分點。
2019年12月30日晚間，大名城發布公告稱，已收到中程租賃的股權轉讓尾款，完成轉讓中程租賃100%股權。宣布自2015年布局的“產業+資本”戰略，正式被放棄。
年報數據也能證明這一點。2019年全年，大名城金控業務的營業收入為55.63萬元，同比下滑了99.79%；占總營收的比重也面臨大幅下滑，僅占0.0043%。直到2020年，其金控板塊營收僅約29萬元，占公司總收入的比例接近為零。
金控方面的失利令大名城開始掉頭，選擇回歸地產業務，并在公告中稱，公司未來將進一步聚焦房地產主業，集中自身資源發展房地產業務。
重操舊業的大名城，在2019年這一年終于突破了200億元的銷售額。但在這一時期，同為閩系房企的陽光城、世茂以及融信等都已經位列千億房企陣營。
地產業務增長失速后，大名城面臨多重上升壓力。尤其是在2020年，整個房地產行業發生急劇變化的一年，大名城不得不押注于市場預期相對樂觀的上海。
從時機上而言，大名城選擇在這一時期堅定回歸似乎并不算明智之舉，但也正是因為這家中小房企一直不那么“冒進”，也才有可能避免在新一輪洗牌期中被快速出局，并且成為如今為數不多在上海還能堅持拿地的民營房企之一。
而且從數據來看，截至2021年年底，大名城的凈負債率僅為 20.47%，扣除預收賬款資產負債率為 39.42%，現金短債比為 4.24，“三道紅線”全部達標，屬于綠檔房企。
“暗礁險灘”
重回地產后高調重倉上海，令大名城的一舉一動都受到市場的關注。
比如大名城紫金九號某業主就不明白，為何大名城近兩年“劍走偏鋒”，偏向于“在上海郊區拿地”，地塊既不夠優質，地段也不算便利，認為其過于隨意。
在土儲告急之際，成功拿得地塊對于大名城而言或許是久旱逢甘霖。但也有業內人士分析，就一家剛過百億的中小房企來說，短期內進補如此多的土儲，勢必會面臨現金流承壓。
不僅如此，雖然作為一線城市，上海對于房企仍然是有盈利空間的。但就房地產項目本身而言，能否盈利取決的因素較多，大名城重倉上海，一定程度上仍是在和市場博弈的過程。所重倉的區域雖有新城規劃背書，也存在不小的銷售風險。
事實上，在大名城拿地的這些區域，已有的部分項目銷售也并未跟上。如去年在臨港新片區開盤的大名城映園，在整個臨港新片區一房難求的情況下，該項目第一次開盤認購率剛剛130%，入圍分41.6分，屬于當時該區域的最低認購分數。
松江老城區的大名城映云間項目，也在去年開盤兩次。然而這個項目也未達到預期，在各區域新房都能實現被一搶而空的熱度下，映云間項目第一次開盤的認購率只有69%，第二次甚至都未有搖號這一程序。
另外，即便是過去引以為榮的項上海紫金九號，也曾因為后續服務設施難跟上等問題，在開盤后多次出現業主維權情況，“豪宅”定位有所受損。
與大名城在上海迅速擴張同頻的還有利潤的大幅下滑。2020年上半年大名城在上海積極擴儲的同時，其中報已開始顯現增收不增利現象。
數據顯示，2020年上半年公司實現營業收入76.69 億元，同比增長74.41%；凈利潤僅為3.02 億元，同比增長9.78%。從全年來看，大名城的毛利率也較2019年下滑了9.3個百分點，僅有15.41%。
重拾舊業后，大名城不惜以拿地資金超過銷售額去擴儲，因此也不可避免導致公司經營性現金流的下降。
尤其是2020年，大名城在土地市場積極拿地，半年間花費了78億元拿地（7幅地有6塊位于上海，1塊位于福州），這一規模已超過公司上半年的銷售額。克而瑞數據顯示，2020上半年大名城的銷售額約為77.1億元。
正是在積極重倉上海這一年，大名城的經營活動產生的現金流量凈額自2017年以來出現首次為負數，為-24.17億元。在去年，大名城還出現了上市以來的首次虧損。
如今再度在上海青浦區拿得地塊，對于當下的大名城來說，除了產品層面能否被市場認可，也需要面臨接下來市場調整的考驗。