在2022年兩會上，中央用109個字：“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，再次明確了房地產業發展方向。

“房地產是支柱性行業”在政府報告中少有被提及和強調，中央明確了房地產業發展方向，探索新的發展模式，多種方式并進。房地產行業未來機會在哪里，是與制造業、服務業、高科技等行業邊界的融合與升級，還是在傳統住宅開發以及養老等行業中創新都有可能？

針對兩會中提到的熱點問題，由金地華東發起的《陽侃的茶室》也積極捕捉這一信號，前瞻性地拋出“房地產商業模式轉型”話題，并力邀中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成，易居企業集團CEO丁祖昱，分別從宏觀經濟、行業視角、企業經營的層面進行探討分析。

政策上堅持“三穩”，房地產調控不會走老路

盛松成指出，基建投資成為今年穩增長的重要抓手，“今年將是中國的‘基建大年’。基建投資的可控性較強，可以在較短時間內推動經濟企穩、改善市場預期。”

疫情的反復對實現今年經濟社會發展目標提出了新的挑戰，基建投資應兼顧直接效益和帶動效益、短期效益和長期效益、局部效益和全局效益。他認為，中國基建仍有很大的發展空間，中國人均基礎設施資本存量只有發達國家的20%-30%，且城鄉、區域發展差距較大，農村人均公共設施投入僅為城鎮的五分之一左右。

盛松成指出，基建投資資金較為充裕。財政部已提前下達今年1.46萬億元人民幣專項債額度，全年專項債額度為3.65萬億元，與去年持平。今年前五個月，地方政府債券共計發行20339億元，占全年3.65萬億元專項債額度的55.7%，發行進度遠超過去年同期。

就房地產領域，盛松成指出：“首先，中央提出的穩地價、穩房價、穩預期，其中穩房價是根本目的。其次，金融部門將積極配合住房和城鄉建設部和地方政府，堅定地維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。最后，房地產行業運行和發展模式已經發生了根本的改變，高杠桿、高周轉已難以為繼，也不會像過去那樣大量資源向房地產行業集中。”

而針對市場頗為關注的房地產投資，盛松成認為，本輪疫情對于房地產市場最大的沖擊在于復蘇態勢受阻。盡管疫情沖擊下，房地產投資再度轉為負增長，但目前已經出現改善的跡象。5月當月，房地產開發投資環比增速較4月提高了4.2個百分點。應繼續邊際放松房地產調控措施，幫助房地產行業自救。

他指出，目前中國房地產調控的主要目標有三個：一是防風險，即防止房企之間的風險傳染，以及房地產向金融的風險擴散；二是滿足剛性和改善性需求；三是保持房地產市場的平穩發展，以防拖累經濟。此外，還有政策性住房，老舊小區改造等存量市場也是帶動房地產開發投資、基礎設施投資的重要領域。

市場規模見頂，房企未來首先考慮風險控制

易居企業集團CEO丁祖昱觀察分析認為，2022年整個行業基調是平穩去杠桿，進入良性循環。

目前來看，整個房地產市場還在回穩，因為被突發疫情打斷，市場直到6月份才開始回升。這一次行業調整就是供應、需求、房價、支付能力等多方面市場透支的內在結果。

數據顯示，中國房地產市場近5年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%。過去20年房價只漲不跌，房價收入比攀升至8.9年，房價5年復合增長率7%，中國房地產市場被透支。同時，購房貸款按揭余額超38萬億，購房者支付力被透支，居民杠桿率飆升達到了相對高點位，大家對未來消費也變得謹慎。

在企業端，百強房企在過去6年銷售復合增長率25%，房企在銷售、融資、投資端快速擴張。過去五年房企有息負債增速遠遠高于銷售增速，資產負債表成了“負債表”。為了符合三道紅線監管，企業繼續借錢只能大量開始做表外負債，進一步加劇了企業風險。企業過度追求規模、過度金融化更是行業調整核心原因。

目前而言，丁祖昱建議宏觀調控應因勢利導，放松“四限”：限購、信貸、限價、限售，讓市場信號不再失靈。

對于企業，應盡快恢復其經營“造血”功能，丁祖昱提出系列建議，包括“三道紅線”延期3年達標，對無法償還的到期債務展期2-3年，展期債券利息參照基準利率減半征收，成立紓困基金發放貼息貸款。

對于未來，丁祖昱認為，企業必須考慮風險控制，讓市場穩定下來。第一，不做表外負債，回到低負債水平。第二，項目做封閉管理，項目之間資金不做挪用，保證資金不出問題。第三，對企業融資全過程透明監管，只要透明就應該放開。

高周轉杠桿時代結束，創新模式開發時代到來

對房地產行業來說，未來的轉型方向非常廣。從縱向看，有做汽車、做教育、做各種跨界；往橫向看，做產業、做長租公寓、做舊改等。陳喆拋出了一個思考問題，如何在原有的房地產傳統領域，比如在住宅、商辦開發中尋找新的商業模式轉型。

丁祖昱認為創新模式應該從源頭上去考慮，高速開發時代結束，高杠桿時代也結束了，新模式開發時代應該到來。同時，現場多位嘉賓也在組織架構、市場機遇、存量更新，企業長期能力上提出創新模式想法。

陽侃率先提出，應該把企業組織架構與投資做匹配。站在從業者角度來說，第一件應該做的事，把組織架構跟投資布局做匹配。陽侃認為，每個企業稟賦不一樣，投資能力跟組織能力有可能不一樣。但不管投資標準怎么變化，你的組織能力、投資布局能力、跟對未來戰略機會的判斷能力，這三者之間都要做重新的配置。

其次，在市場上主抓改善型需求。未來行業需求主力在哪，對于市場長周期的判斷，有沒有形成變化，這對于開發企業很重要，且具有戰略性跟前瞻性作用。對于這個判斷，丁祖昱認為還是在改善需求，不管是首改還是再改需求，未來改善肯定是市場主流。

第三，逐步進入城市更新與存量的開發。當前趨勢下，存量賽道未來有很大的市場空間，而存量資產大多是在政府或國企單位手上，開發企業是否有意愿轉向資管運營，去協同政府做資產管理，抓住這個機遇呢？ 

回答是肯定的，這個方向有很多房地產企業在考慮，丁祖昱覺得機會很大，特別是在去年城市更新的新政出臺之后。但是，如何吸引更多民企開發商進入這個賽道，需要更多配套政策和金融手段，比如更大的開發利潤空間，好的融資工具，完善的退出方案，這些條件都需要時間來完善，可能在2030年會逐步成熟。

陽侃也提到，上海做城市更新門檻高，是因為項目大多是輕資產運營，投資回報率偏低。其原因是因為資產升值收益只歸屬于產權方，運營方只有從租金升值中獲取收益。上海的城市更新如果想做得更好，破局點就在于市場化運營，可以分享資產本身的增值，而不只是經營收益的增值。

第四，企業的長期能力和對產品無限的追求。如果企業還處在經營困難當中，考慮先活下來再說。但對于發展穩健的企業來說，未來的長期主義則很重要。對于企業的三種能力，開發、投資還有經營，理想的狀態是企業三種兼顧，但現實比較難實現。到底三者兼顧平衡，還是一枝獨秀更利于企業發展？

陽侃認為，如果企業經營效率比別人高，就可以用更小的資金撬動更高的收益，這是強運營能力。當然，企業還需要更底層的能力，比如產品能力，客戶服務能力。企業一定要堅持長期主義，同時也不能光有情懷，必須把眼前的投資質量做好，同時經營效率比別人更高。

丁祖昱給出一種觀點，他指出企業綜合能力不能有短板，但是產品能力可以無限制追求發展。對房企來說，任何一個短板都可能是致命，不管是投資還是成本。因為競爭到最后，脫穎而出的企業水平不會差距太大，大家的能力會越來越均衡。

當前，房地產市場在變，行業規模收窄，過度金融化退出，市場出現分化。想要在未來跑贏市場競爭，企業必須具備穩健的基本能力。同時，行業的變化也倒逼企業創新，要求創新者能站在更高視角思考問題。金地華東一直保持對市場的靈敏反應，在穩健發展中摸索創新。在企業層面，金地堅持企業良好基本面，堅持有質量的增長，維護好股東利益，并結合大環境適時做出調整。在探索方面，金地華東試圖通過《陽侃的茶室》這種行業沙龍形式不斷發起行業創新，無論是對城市群的研究探討，還是對鄰里關系的洞察，以及對房地產商業模式轉型的嘗試。金地華東希望通過這樣的努力，以更廣闊的視野，從人和城市關系，去思考人與空間的問題，為行業的發展貢獻一份力量。