記者 樊旭

中銀證券首席經濟學家徐高日前表示，長期以來，我國對房地產業(yè)存在三大錯誤認知，包括供給飽和、集中供地政策和“地產-基建模式”三個方面。在當前地產行業(yè)面臨困頓的局面下，應反思過去政策背后的錯誤，促進行業(yè)良性循環(huán)。

他指出，第一個錯誤認知是認為我國房地產供給已經飽和，因此，房價上漲時政府往往通過限制供給來試圖平抑房價。但實際上，中國大陸的城市人均居住面積仍然低于中國臺灣和日本，城鎮(zhèn)化也還在中途，而且住房建設不能只看面積不看質量。

“中國人對美好生活的向往主要表現(xiàn)在住更大更好的房子上，而事實上，國人房地產需求還遠遠沒有得到滿足。”徐高周二在北京大學國家發(fā)展研究院舉辦的朗潤?格政第159期研討會上說。

另一方面，他表示，通過限制供給來抑制房價，并不能達到消除房地產泡沫的目的。相反，恰恰需要擴大供給來疏通供需平衡關系。

“道理很簡單，房價高意味著房地產供不應求。2004年是一個分水嶺，從那年8月31日開始，所有的土地出讓必須通過招拍掛手段進行，地產行業(yè)把那天叫做‘831大限’。從那之后，土地的供應收緊了。”徐高說。

他指出，2004年以前，我國土地購置面積每年平均增長30%左右，這之后波動很大，平均來看是負增長。2004年以前，房屋完工面積每年平均增長20%左右，之后平均下來是零增長，近年來更是負增長。房屋價格同樣是2004年之后開始大漲。

“所以，土地供給收緊，導致地產供給收緊，導致房價的上升。”徐高說。

徐高指出，第一個錯誤認知帶來了第二個錯誤認知，即希望通過集中供地來控地價、控房價。

“集中供地”是2021年初自然資源部對全國22個重點城市提出的新供地模式要求，包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，即全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

“中國房價高的原因是土地壟斷供應，但集中供應事實上又在增加土地壟斷供應的程度。最近幾個月，土地購置面積負增長50%，但同時土地購置價格正增長40%-50%，這種背離過去十幾年都沒有看到過。這個政策經不起最簡單的經濟學原理的考驗。現(xiàn)在看到土地購置價格正增長40%-50%，可以想象未來房價會怎么走。”徐高說。

第三個錯誤認知，徐高表示，是很多人認為“地產-基建模式”會造成巨大的金融風險，但事實上這正是我國經濟快速增長的“法寶”之一。

“中國的投資中，基建和地產加起來占到一半。地產是開發(fā)商投資，基建是地方政府融資平臺投資——通過發(fā)債獲取貸款，來做基建。我國現(xiàn)在總共有1000多家融資平臺，資產回報率（ROA）不到2%，但是發(fā)債平均利率4%-5%，相當于是以2%的回報率在發(fā)利率4%-5%的債券，這在很多人眼里就是龐氏騙局，因為還不了債，早晚會爆發(fā)危機。所以近幾年對融資平臺債務一輪又一輪清查。”

“但是這純粹是誤解。”徐高表示，因為融資平臺95%以上的投資項目是基礎設施投資，基建項目的一大特征就是有很強的外部性，即沒法變現(xiàn)成項目本身的投資回報率，但能在社會層面創(chuàng)造巨大效應。

“正因為基建投資的外部性和成本不匹配，導致基建投資在全世界各國都是難題。美國總統(tǒng)拜登上臺后雄心勃勃幾萬億美元的基建投資規(guī)劃，也不了了之，因為沒有人愿意掏錢。”他進一步表示，基建靠市場是搞不成的，只能靠政府，而中國恰恰找到了一個好辦法，就是“地產-基建模式”。

徐高指出，雖然基建項目背負大量債務，但是創(chuàng)造了很大社會效應，這些社會效應體現(xiàn)在地價、房價的上漲，地方政府通過賣地可以把基建投資的外部性變現(xiàn)，所以雖然基建項目本身的賬目算不平，但是算大賬是可以算平的。

“現(xiàn)如今我們看到房地產行業(yè)的困局，要好好反思這些政策背后的錯誤，否則在中美博弈的大環(huán)境下就是自廢武功。”他說。