記者｜張子怡

深圳上半年雖然繼續創造過豪宅盤“日光”的成績，但就整體市場成交量而言，二手房參考價政策威力不減，加上市場環境的變化，新房和二手房都處于量價齊降的水平。

樂有家研究中心近日發布的數據顯示，2022年上半年深圳一手住宅網簽16126套，環比下跌39%，同比也下跌39%。這是近年來的成交低谷，比2020年上半年還少了601套。

值得注意的是，廣州6月一手住宅網簽達1.25萬套，深圳6個月的一手住宅網簽量總和，比不上廣州2個月的網簽量。

由于近三年深圳加大新房供應量，疊加二手房受參考價政策影響成交量大幅下降，深圳樓市逐漸以新房成交占主導。

樂有家研究中心數據顯示，2020年上半年，深圳新房成交占28%，二手房成交占72%。從2021年下半年開始，深圳一手住宅成交量重回主導地位，占比超過二手。

2022年上半年，深圳樓市總交易量為26091套，其中一手住宅占62%，二手占38%。總交易量與2021年上半年比，少了2.8萬套，與2021年下半年比少1.2萬套。

過去，深圳新房市場由于去化快，在開發商眼里“安全感”十足，也是深圳土拍市場向來熱俏的重要原因。

如今隨著銷量的整體走低，深圳新房市場的去化周期也逐漸走高。過去12個月里，深圳一手住宅去化周期從2021年7月的5.7個月，到2022年6月的10.3個月，近乎翻倍。

即便是市場下行期間，市中心區域仍是新房銷售情況最好的區域。

樂有家研究中心數據顯示，寶安、南山及光明是2022年上半年一手住宅網簽前三甲，交易量超過2500套，但環比均是下跌。同比中，羅湖、福田、南山與光明呈現上漲，其中羅湖與福田漲勢超過200%。龍華排名第四，網簽2397套。

南山、福田和羅湖作為深圳核心區域，近年來土地供應極少，房價上漲迅速。在新房限價的影響下，新房預售價格遠低于同片區二手房價格。在位置不錯的情況下，入市的新房往往銷售情況都會不錯。

今年上半年備受市場關注的網紅豪宅盤：海德園A區、招商仕林臻邸、潤璽二期、崗廈天元花園等非普宅項目，認籌人數多、去化率也高，均在南山和福田。

樂有家營銷總裁孟凡振表示，今年深圳的豪宅市場表現不錯，豪宅盤會積極入市，購房者里尤其是華強北做芯片生意的老板，都會購置豪宅，而且都是一次性付款。

樂有家研究中心數據也顯示，在貸款方式上，2021年至2022年上半年購房者選擇變動不大，但追溯到2020年會發現一次性付款的比例有顯著的上漲。從10%翻倍增長至21%。這也體現了資金實力雄厚的購房者看到了深圳樓市底部區間的機會，決策速度加快。

不過界面新聞了解到，一次性付款比例上升以及豪宅市場火熱，另一原因涉及經營貸抵押房產的問題。目前深圳經營抵押貸再度火熱，利率也有降低，有購房者通過該方式盤活資金。

深圳二手房參考價實行長達一年半時間，參考價未曾調整，二手房市場表現也相當慘淡。

樂有家研究中心數據顯示，2022年上半年深圳二手住宅成交量竟不及10000套，環比下跌19%，同比下跌65%，是2007年以來最差的一個上半年，出現了16年以來的最低谷，比2008年上半年還要少52%。

從2021年7月開始，深圳二手房成交價出現明顯的下跌。環比持續下滑，到2022年6月，二手房價已經回到2020年末2021年初的水平，個別區域甚至回到2019年。

樂有家研究中心數據顯示，2021年7月，深圳二手房房價同比上漲5%，環比下降5%；2022年6月，價格同比、環比同降，分別下降2%和1%。

二手房成交排名前列的20大熱門片區中，過半數的片區價格出現了下滑。以2022年二季度二手房價，對比2021年四季度，龍崗中心城、大芬、東門、翠竹等片區價格下跌超過4%，跌幅最多的是羅湖布心區域，價格下跌達6.96%；黃貝嶺、西麗、景田、南頭的漲幅則在4%以上。整體來看，剛需片區多數下滑，改善片區比較穩定。

孟凡振預計，下半年深圳有可能調整二手房參考，部分上調，也有部分會下調價格，業主肯定會跟著參考上調價格，但購房者貸款額度也會相應提高。不過如無政策加持則成交量只會在低位中緩慢震蕩上行，剛需上車、置換升級機會多。