記者 樊旭
針對(duì)近期房企經(jīng)營(yíng)困難下停工、爛尾情況增多的問(wèn)題，鄭州政府正在為房企探索新的紓困模式。
據(jù)財(cái)聯(lián)社周三報(bào)道，鄭州市政府相關(guān)部門日前召開(kāi)房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)，建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創(chuàng)、瀚海等8家企業(yè)參加會(huì)議。會(huì)上，鄭州提出四種項(xiàng)目紓困模式：
一是“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo)；二是資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購(gòu)”模式，由政府組織國(guó)央企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題；三是資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付；四是銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。
一則網(wǎng)傳未經(jīng)證實(shí)的來(lái)自鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局的文件《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》透露了部分房企的選擇模式。文件顯示，某集團(tuán)在鄭州有7個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)退出，選擇棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式6個(gè)，選擇項(xiàng)目并購(gòu)模式1個(gè)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞指出，統(tǒng)貸統(tǒng)還模式又稱統(tǒng)借統(tǒng)還模式，實(shí)際上是專項(xiàng)貸款“統(tǒng)一評(píng)級(jí)、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”的運(yùn)作模式，是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為棚戶區(qū)改造提供的一種融資方式，可以追溯到2014年棚改貨幣化大潮下的政策性金融支持創(chuàng)新。
在操作流程上，省政府設(shè)立或指定一個(gè)專門的融資平臺(tái)，通過(guò)這一專門融資平臺(tái)統(tǒng)一向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款，投入到各市列入省棚戶區(qū)改造計(jì)劃范圍內(nèi)項(xiàng)目。各市政府統(tǒng)籌安排償還資金，上述融資平臺(tái)歸集資金統(tǒng)一還款。
“2018年以來(lái)國(guó)家在金融財(cái)政方面進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)管控，尤其消除隱性債務(wù)方面的各類管控比較多，所以統(tǒng)貸統(tǒng)還模式降溫了，實(shí)際上就是指國(guó)開(kāi)行的金融支持降溫。所以此次鄭州再次提及統(tǒng)貸統(tǒng)還的模式，其實(shí)是國(guó)開(kāi)行在解決停工停貸潮中有了新動(dòng)作，具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義和信號(hào)意義。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
值得注意的是，7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作，雙方將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該地產(chǎn)紓困基金很可能會(huì)起到融資平臺(tái)的作用。他表示，“統(tǒng)貸統(tǒng)還”有助于減輕地方政府的財(cái)政壓力，同時(shí)可借力國(guó)開(kāi)行政策性金融資源，幫助解決房企資金瓶頸，快速重啟項(xiàng)目開(kāi)工，加快推進(jìn)保交付工作。
對(duì)于“保障性租賃住房”模式，廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，如果企業(yè)已無(wú)能力開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備地塊，或者開(kāi)發(fā)必虧損，可按市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，由地方融資平臺(tái)或其他租賃公司收購(gòu)后做保障性租賃住房。這樣，一方面，出售的資金可以確保企業(yè)交付其他項(xiàng)目，另一方面，還能完成保租房的任務(wù)，是一種可行的模式。
不僅是地方層面有所動(dòng)作，國(guó)家層面似乎也有設(shè)立紓困基金的意向。
克而瑞周一援引境外市場(chǎng)資訊機(jī)構(gòu)REDD消息，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)步惡化，繼而引發(fā)系統(tǒng)性險(xiǎn)，近日國(guó)務(wù)院正考慮設(shè)立房地產(chǎn)基金，規(guī)模最高可達(dá)2000億元至3000億元之間，用于支持12家出險(xiǎn)房企和部分地方房企。
李宇嘉認(rèn)為，設(shè)立紓困基金的主要目的是為了保交付，讓困難的項(xiàng)目能順暢地運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)完成市場(chǎng)化出清。
“所謂的救市，也只是局限在保民生、保穩(wěn)定方面。也就是，救業(yè)主不救項(xiàng)目，救項(xiàng)目不救公司，救公司不救老板。”他說(shuō)，“因?yàn)槊裆蜕鐣?huì)穩(wěn)定是國(guó)家必須堅(jiān)守的底線。”