文|動脈網
2022年8月8日，大連康養集團正式揭牌。再加上之前6月掛牌成立的上海康養集團、年初的北京康養集團以及2021年7月的蘇州康養集團，可以看到各地方正在組織“國字頭”隊伍入場康養產業。
國企參與養老并非什么新鮮事，只是過去我們熟悉的是中康養、中康投、國中康健這樣的央字頭隊伍。他們實力不容懷疑，這次地方出手，或許會帶來更多貼近本地實際情況的措施。
養老產業具有前期投入大、投資回報周期長的特點，對企業的投融資能力、運營管理能力有很高的要求。因此，過去10年，即便是財大氣粗的房企，也不容易在養老產業上跑通。
相比房企，國企可能更適合參與養老產業。國企融資能力強，有條件、有能力去做養老服務業發展的開拓者。并且，國企的品牌形象更容易受到C端客戶群體的認可。
國企參與養老，既是責任使然，也是優勢所在。
蘇州康養集團怎么做？
據蘇州市政府的數據，目前蘇州戶籍人口中有188.84萬老齡人，占總人口比例達24.78%，平均期望壽命達84.33歲，老齡化程度居國內前列。推動老年康養服務及康養產業的發展刻不容緩。
蘇州康養集團在7月份集中簽約了13個項目。透過這13個項目，我們可以看到蘇州康養集團圍繞康養機構、康養置業、康養醫療、康養居家、康養教育、康養旅居等板塊進行了布局。
蘇康養近期簽約項目，數據源自官網
可以看到此次集中簽約的項目涉及到多種養老項目類型，無論是城心養老還是日間照料，不管是酒店康養還是鄉村康養，應有盡有。難道“國家隊”入局養老的打法，僅僅是憑借雄厚實力，全線出擊、多點開花嗎？
或許我們應該撥開業務的表象，探索國企參與養老過程中，最核心的優勢——盤活資源。
這里的資源除了養老服務需要的資金、技術以及人才外，最重要的莫過于對于閑置物業再利用的探索。
養老項目以及服務的落地，離不開場地，而場地成本是養老機構投資中占比最高的。如果地方政府能將閑置場地資源有效整合，將這條路走通，無疑會解開養老服務機構身上最沉重的負擔，讓他們能快步奔跑迎來新的發展機遇。
場地，桎梏養老機構發展的枷鎖
一直以來，養老機構都存在“一床難求”與“半數空置”并存的現象。
一方面，大力引入各類資源投入養老產業，達到的效果卻不如預期。另一方面，空置的床位代表著投資的失敗，對于養老行業的發展起不到正向作用。也就是說，這種現象是養老行業發展的核心矛盾之一。
雖然可以用供需問題來簡單解釋，但背后的邏輯還需加入政策和市場等宏觀因素。我們可以從政府、養老機構和用戶三方各自的角度來分析這個問題，正是三方各自思維模式的不同，造成了這樣的現象。
01 規劃階段
對各地政府來說，養老服務的建設是一個重要的指標。
一個普遍的現象是，對于養老機構發展目標的話語主要有“床位數每千名老人達到X張”“福利機構總床位數達到X張”和“新增床位達到X張”。其中的共性在于強調床位的覆蓋率以及床位總數的增長。
政府在追求數量增長的同時，可能會造成養老機構的服務供給和市場需求之間匹配度不高，形成了結構性失衡。
對于供給端的養老機構，要想快速擴張就必須迎合政府的需求。
盡管服務的是夕陽人群，但養老產業本身卻是一個朝陽產業。據中國社科院發布的《中國養老產業發展白皮書》預計，2030年我國養老產業規模約為13萬億元。面對此等規模的市場，社會資本快速涌入。
由于發展規劃及地方政府都將床位增長作為主要發展目標，社會資本在此政策激勵之下，快速投入市場，建設養老機構。在這過程中，社會資本忽略了老年人的實際需求，包括對養老機構的價位、服務內容和位置偏好等。
廣州市養老機構分布情況，數據源于廣州市民政局
對需求端的老年人，實際需求未被認真傾聽。
老年人的實際需求是復雜且充滿變化的，不管是養老機構還是政府部門，對其需求特征的描述和預測往往很困難，因此很難納入決策的因素中。此外，國內的家庭環境又在某種程度上限制了老年人的發聲渠道。
老年人本身的表達和思維能力在逐漸退化，其子女在面對是否將老人送入養老機構時又存在矛盾心理，無法正確向外部傳達老年人的真實需求。政府和養老機構無法觸達老年人的真實想法，使得真正的用戶反而成了局外人。
也就是說，在規劃階段，三方的信息不能有效互通，使得供給與需求的結構失衡，造成了“一床難求”與“半數空置”的現象。
02 建設階段
對政府來說，養老機構的發展是依托于城市建設的。
目前，養老機構建設場地的獲得主要有兩種途徑：一是拿新地塊建設養老機構；二是將原有的建筑或場所改造成養老機構。無論是哪種，養老機構的選址都有郊區化的趨勢。
過去的十年，國內一二線城市建設的主基調是中心城區不斷向外拓展，城市在不斷地擴大。在這個過程中，人口遷移的速度滯后于城市擴張的速度，也就是說，老年人的分布呈現由中心城區向郊區遞減的趨勢。
2021年廣州市戶籍老年人口數量，數據源于廣州市統計局
但在現實中，中心城區的土地儲備有限且租金高昂，政府并沒有動力將中心城區的土地開發成為經濟效益不高的養老機構。因此出現了新增養老機構多在郊區的現象，盡管這與老年人數量的分布情況并不匹配。
只是地方政府無意去改變，因為城市建設和發展才是第一要務，而城市的擴張往往需要產業布局來吸引人口遷入。養老本身就是一項服務性產業，政府反而希望養老機構的入駐能夠帶動所在地區的人口增長。
對養老機構而言，大機構可以圈地，小機構只能去郊區。
養老機構作為服務業，受到交通位置、周邊醫療資源以及人口的影響較大。擁有優越的交通條件、優質的醫療資源且人口密集的地方，往往是養老機構的最佳選址。
只是中心城區的土地資源緊張，很難有新的地用來建設養老機構。為了應對需求，只能在中心城區尋覓合適的廠房等廢棄場地改造成為養老機構，但這類場地數量有限，無法滿足市場需求。
值得注意的是，養老機構在政府床位數補貼這一邏輯之下，對于機構的建設更趨向于容納更多的床位，這也意味著更大的場地面積和更高昂的建設成本。
在綜合考慮需求、租金及土地升值空間等因素之后，養老機構傾向于選址在近郊相對便利的地區。區別在于有資本支持的大機構看重土地的增值空間，借著興建養老機構的機會進行圈地，而中小機構只能用租賃的方式。
廣州市新老區域養老資源對比，數據源于廣州市統計局、民政局
民辦養老機構的郊區化發展，使得城市近郊的床位數量接近甚至超過中心城區成為一種常見狀態。
以廣州市為例，廣州市以前俗稱的老四區越秀、東山、海珠和荔灣，除去東山被撤銷外，剩余3區有著全市數量最多的老齡人口，但無論是從床位總數還是人均床位數來看，都比不上新興的白云、黃埔、番禺和花都。未來，南沙、從化和增城會不會也朝這種方向演變呢？
對老年人來說，養老機構位置的考慮主要基于在家庭關懷、醫療條件和交通條件三個方面。
很多老年人之所以不愿去養老機構，最大的原因在于養老機構的位置會將老年人與原有的家庭關系和社會關系相隔離。老年人在這個階段對于家庭關懷的情感需求尤為看重，即便是選擇機構進行養老，也優先考慮離家近或者離子女家近的養老機構。
隨著年齡的增長和身體機能的下降，老年人對于醫療服務的需求會不斷增長。周邊有大醫院的養老機構會更容易得到老年人的青睞。
而優秀醫療資源通常集中在中心城區，因此中心城區的養老機構的入住率相對更高。基礎設施相對較弱的郊區民辦養老機構入住率更低，“高空置率”現象的出現也就不足為奇。
交通條件是家庭照料和醫療資源的延伸考慮。如果不能在最優范圍內找到合適的機構，那么交通便利，便于子女探望和醫療資源使用的郊區養老機構就成了權衡之下的選擇。
也就是說，在建設階段，政府基于城市擴張的需要，對養老機構選址的宏觀布局逐漸向郊區傾斜。再疊加養老機構對成本的考量，以及老年人對位置的偏好，造成了中心城區“一床難求”與近郊地區“半數空置”的現象。
03 運營階段
政府部門對于資源的分配，使得公辦與民辦養老機構在運營階段所處的境況差異較大。
地方政府受限于財政壓力，再加上養老機構本身具有的社會福利性質，并沒有大規模增加公辦養老機構的動力，反而趨向于將有限的資源投入打造示范項目。從數量上來說，公辦養老機構數量和床位數量的占比都非常小。
近年來，政府對民辦養老機構運營的補貼類目和補貼額度在不斷增加，只是這些補貼卻并未有效降低養老機構的運營壓力。
以額度較大的一次性補貼“醫養結合補貼”為例，這一補貼的條件是需要養老機構能夠提供一定的醫療服務，甚至是開辦醫療點。這對本就利潤微薄的中小型養老機構來說屬于不可能完成的任務。這種“補強不補弱”的邏輯，反而加大了中小養老機構的運營壓力。
此外，政府的運營補貼是多數民辦養老機構能夠獲得的主要補貼，但隨著政府對規范經營的條件包括建筑面積、消防設備等軟硬件要求越來越正規，獲得該補貼的難度也在逐漸加大。
對于民辦養老機構來說，正規經營的要求肯定應該遵守，但現實情況是軟件上的要求容易改進達標，硬件層面的東西包括現有建筑的基礎設施早已規劃好，要改就沒那么容易了。如果另起爐灶，在成本上更無法承擔。
一位業內人士向動脈網介紹到：“養老機構成本占比最大的項目是場地建設裝修以及設施采購，通常占總投資的70%左右。且養老商業是一個重資產的長尾模式，投資回報時間偏長，根本無力重頭再來。”
另外，場地資源的不平衡也導致了養老機構收費標準的差異。
對公辦養老機構來說，場地設施由政府提供，規避了最大的成本，再疊加打造示范項目的邏輯，很多公辦養老機構不僅收費低、設施完善而且處于中心城區。反觀民辦養老機構，受限于場地成本，收費遠高于公辦機構，再加上位置因素，對老年人的吸引力有限。
“補貼少→收費高→入住率低→補貼少”是民營養老機構不得不面對的惡性循環。
對于老年人，費用是首要考慮的問題。目前我國老年人的收入主要來自養老金，企業年金和職業年金尚未發展起來，商業養老保險發育程度較低。老年人尚需用自身積蓄或子女供養來彌補養老金的不足，因此對于養老服務的支付意愿較低。
廣州市養老機構入住率統計，數據源于廣州市民政局為老服務綜合平臺
以場地為代表的資源分配不均，造成了運營成本的差異，再將老年人支付能力的因素考慮進去，使得民辦養老機構陷入“補貼少→收費高→入住率低→補貼少”的惡性循環，而公辦養老機構則進入“補貼高→收費低→入住率高→補貼高”的良性循環。
從廣州市養老機構入住率的數據也能看出，總的來看，公辦機構的入住率普遍高于民辦機構，中心城區的入住率也要高于新區。
綜合來看，造成中心城區公辦機構“一床難求”與近郊地區民辦機構“半數空置”現象的原因，在于政府、民辦養老機構和老年人三方對于養老的認知不同步，但究其根本，核心矛盾在于場地。
場地的高成本使得投資的周期長回報慢，國家隊的入場能否改變這種生態呢？
國家隊會帶來哪些改變？
國企作為國家經濟的重要組成部分，伴隨經濟發展的不斷沉淀，遺留下大量的房產、土地等存量資源。如何盤活這些閑置資源，是國企一直以來都在考慮的事情。
早在2016年，中共中央辦公廳和國務院辦公廳就對國有企業提出“盤活國有資本存量資源布局養老產業”的指導意見。到了2021年，發改委再次提出“在推動地方黨政機關和國有企事業單位培訓療養機構轉型為養老服務設施方面，特別要注重盤活存量資源”。
01 場地供給，平衡公辦民辦成本差異
國企常見的存量房產主要有國有物業、政府物業，地產閑置物業以及酒店物業。
像社區中心、黨群建設中心、街道配套用房，這類物業就是典型的國有物業。它們具有分布廣泛但面積偏小的特點，再加上各地區人口分布和養老需求的不確定性，以及這些物業分布在不同的國企手中，缺乏有效的集中統一管理，導致過去并沒有針對這類場地運營的商業模型。
還有舊辦公樓、集體宿舍等政府物業，這類物業相比之下有更大的面積，更容易進行集中改造，地方政府也有意愿與外部企業合作，發揮協同優勢，采用公建民營的方式提供多樣化的養老產品和服務。
此外，還有國企做地產開發，根據規劃要求興建的商業配套如公寓大樓。這類物業由于去化率不如住宅，閑置數量也不少。如果能將此物業進行改造利用，無論是裝修成為養老公寓還是配合周邊醫院做醫養結合，都是一個不錯的發展方向。
另外就是酒店資源包括各地企事業單位下屬的療養類機構。如何盤活過剩的酒店資源一直是各地都想解決的問題，例如利用酒店資源開設月子中心。同樣的邏輯，對酒店進行適老化改造以及療養機構的轉型，都會為養老服務提供大量的場地資源。
最后是集體所有制企業的遺留場地，比如工廠廠房。這類場地由于所有權歸屬問題，一直以來并沒有妥善處理的渠道。但它們所在的位置得益于城市的發展擴張，往往處在一個較為核心的區域，是理想的養老服務建設區域。
以往國企參與養老，更多是從內部閑置物業再利用出發，作用也僅限于集團本身的發展。對于地區養老幫助有限。如今以地區為單位，新設健康養老集團，在一個區域內盤活以物業為代表的閑置資源，對于整個地區養老服務的提升有明顯促進作用。
02 整合本地資源，打造產業集群
國企入局成立康養集團，除了場地資源，該如何在康養二字上做文章呢？
按以往的傳統思維，可以習慣地將康養理解為健康+養老，但從產業發展的角度考慮，康養應該是以健康和養生為核心兼顧養老。
康養的概念需要升級成為“康養+”。
“康養+”產業發展包括傳統藥業的延伸、旅游合作、商業地產合作、政府合作、養老社區、社區綜合健康服務、醫養結合、投資醫療不動產等模式。同時，醫療康養設備、遠程醫療、物聯網、大數據、健康體檢、保健食品、康養旅游、適老產品等康養科技產品都有機會成為產業的下一個增長點。
此外，還要將本地優勢資源考慮進去。以蘇州為例，過去數年間，蘇州在生物醫藥、電子信息和裝備制造等產業積累了經驗。蘇州康養集團的成立，可以用市場化+產業化的發展模式，打造出適應市場需求的康養產業集群。
產業集群的打造不僅只針對蘇州本地，還能將產品和服務向長三角區域拓展。
從結果來說，最直接的可能是認知偏差的消除。過往，老年人被認為是公共資源的消耗者，做養老只是公益性的福利事業，并不掙錢。
隨著康養產業的發展，數量愈發龐大的老年人群體或將被看作是重要的經濟發展的貢獻者和促進者。這樣有利于梳理政府、社會和老年人的關系，從而更精準地提供養老服務與產品。
03 機構衍生服務，助力閑置物業快速改建
閑置物業的改造最終是為了促成物業的可持續發展，也就是物盡其用。想要完成這個目標，針對閑置物業進行功能上的升級改造就必不可少。改造工程并不難做，難的是改造后要符合后期運營的需要。為了規避后期風險、前期的基礎工作就不能少，而這也會成為新興的機會。
為養老機構提供方案的供應商不少，但之前多以通用解決方案為主，適配過去粗獷發展的風格。閑置物業這么多，如何判斷是否適合用作康養開發？這就需要供應商提供更多細致的服務。
比如項目可行性評估，需要針對周邊老年人口結構和類別、公共醫療配套資源、板塊發展速度、區域競爭環境，結合閑置物業形態及體量、周邊居民意愿等因素設計出適宜的養老服務產品，并用投資的標準建立財務模型進行綜合衡量。
對于有大量閑置物業可供選擇的國企來說，這樣的服務能有效降低后期經營風險，是值得投入的成本。
04 養老服務向小而美專而精發展
通過前面對蘇州康養集團此次集中簽約項目的梳理，我們可以看到，盤活場地資源后，國家隊并不想一手包辦所有，反而大力引入社會力量進入養老產業提供產品和服務。
此時，社會機構的核心競爭力在于服務能力。
過去，政府為了快速提高養老覆蓋，采取了床位補貼的手段，但從商業角度來說，依靠補貼并非是一個穩定的商業模型。在床位數量到達一定程度后，補貼退坡是可以預見的事件，如果沒有穩定的經營能力，終究會被市場所淘汰。
過去，民辦養老機構受限于補貼政策，將重點放在床位建設上。之后，隨著補貼的退坡和國家隊對于場地成本的兜底，服務能力將決定養老機構發展的上限。
再加上數量巨大的國有物業，能擺下數百張床位的場地并不多，未來的養老機構可能會向小而美的方向發展。
從運營效率的角度考慮，一個機構既針對活力老人又針對失能失智老人，服務人員的工作安排肯定會出現問題，整個團隊運行效率必然無法達到最優。
從支付的角度考慮，綜合的普惠性養老，用戶端的付費意愿并不高，反而是針對特定人群的個性化養老和定制化養老，用戶有較高的付費意愿。
從用戶的角度看，如果老人的子女到養老機構考察，發現這里的服務項目價格從3000~13000，明明只有100張左右的床位，卻能針對多種疾病需求進行各類專業看護，他們會信任這樣的機構嗎？
對于養老機構來說，未來需要將自己的客群定位更加聚焦，比如就針對失能老人，設計相應的服務標準并公示，將費用組成明細公布，讓老年人的子女能迅速理解服務的價值所在。
寫在最后
歸根到底，養老是服務行業，落腳點在“人”。過去參與其中的企業，特別是一線養老機構，受限于成本，特別是場地成本，能夠施展的空間不多。未來，隨著國企在這一層面的兜底。如何以人為本的發展養老產業，提供多樣化的養老服務項目，是養老機構們接下來要認真思考的問題。
在場地成本這個最大的枷鎖被打開后，入門門檻降低，養老產業周期長回報慢的難題或許會得到解答。對于這個13萬億的市場，資本接下來會如何參與，值得持續觀察。