記者｜牛鈺

上半年在北京市場有多個紅盤銷售的首開股份，也難以避免行業調整期帶來的銷售下滑，由盈轉虧。

8月28日晚間，北京首都開發股份有限公司（下稱首開股份，600376.SH）披露2022年半年度報告，期內實現營業收入71.04億元，同比減少78.68%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-14.24億元，同比減少267.87%。

首開股份表示主要受房地產結算周期的影響，本期房屋集中交付項目較少，房屋銷售結算收入大幅降低。

早在今年初，首開股份便預判市場行情，對2022銷售目標設置得十分謹慎，計劃全部項目銷售簽約金額1080億元，計劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，比2021年已實現業績有所下滑。

今年上半年，按全口徑統計，首開股份完成銷售面積144萬平方米，銷售額435億元，銷售回款562億元，分別完成年計劃的38%、40%、52%。 同時，上半年開復工面積1808萬平方米，新開工面積246萬平方米，竣工面積124萬平米；實現物業租賃面積94.5萬平方米，同比增長37%；商業物業管理面積15.3萬平方米，同比增長13% 。

雖然銷售規模有所下滑，但首開股份在北京市場仍位列第二。據中指研究院數據統計，今年上半年，首開在北京市場實現227.6億元的銷售額，排名僅次于中海地產。另外，首開股份在全國房企銷售業績榜單中的排名也相比去年同期提升11個名次，位列22名。

北京市場貢獻了首開超一半的銷售額，依賴于多個合作開發的紅盤。比如與中海地產、建工聯合打造的西二環豪宅項目端禮著，開盤認購額就達到近50億元。位于朝陽金盞的華樾國際領尚，開盤當天去化率接近70%，該項目由首開聯合金地、旭輝、招商蛇口開發。

作為北京市場的頭部房企，首開的中報數據直接展現了北京樓市的現狀，其在中報里提及，2022年上半年，北京商品房銷售面積為446.1萬平方米，同比下降8.7%。北京商品房銷售額為1844.32億元，同比下降10.9%，其中，住宅銷售額為1671.59億元，同比下降13%。

截至今年6月底，首開股份擬售、在售主要項目（含自持）約162個，總建筑面積近4600萬平方米，其中當期在建超過1800萬平方米，期末未售面積近1700萬平方米。

從區域布局看，首開股份已形成了北京區域（以北京為中心的京津冀區域）、北方片區和南方片區三大區域，其中北京區域主要項目79個，總規模近1800萬平方米，南方片區主要項目76個，總建筑面積超2160萬平方米。

首開在公告中表示，受政策影響，傳統開發投資業務增長受到制約。當前公司結利項目面臨的減值壓力較大；商辦、車庫等歷史庫存去化困難，公司利潤受到侵蝕；“兩集中”土地供應新政下，重點區域優質地塊競爭激烈，新增項目“地貨比”攀高，項目盈利空間受到擠壓，公司整體盈利水平逐年下滑，今年公司結利任務非常艱巨。

除地產開發主業外，城市更新也是首開股份近年來重點推進的業務之一。據半年報披露，近幾年，首開已在城市更新改造業務方面累計投資超30億元，報告期內也有追加一些項目的投資，以及實現投后管理并推出的寫字樓項目。

在財務方面，報告期末，首開股份剔除預收賬款后的資產負債率為72.18%，凈負債率為145.21%，現金短債比為1.43倍。雖然仍踩中“兩道紅線”，為橙檔房企，但較去年底的數據略有改善。

作為國企的首開上半年融資渠道暢通，累計新增融資約265.7億元，其中開發貸93.4億元，信托29.5億元，保債計劃7.6億元，發債135.2億元；累計歸還融資約332.23億元，有息負債凈減少66.53億元。

上半年，首開只在北京市場摘得一宗地塊，為二批次供地中較熱門的崔各莊鄉奶西村29-319、320地塊，交易總價為40億元拿下地塊，溢價率僅為1.5%，樓面價約為4.4萬元/平米，銷售指導價為8.5萬元/平米，房地價差超過4萬元/平米，項目利潤空間可觀。隨后首開引入金茂在該地塊進行戰略合作開發。

“正在積極推進多個股權收購項目的落地。”首開在中報表示，這意味著，在收縮公開拿地投資之外，首開或將通過收并購方式尋找機會擴充土儲。