記者｜楊冰柯

因大手筆在杭州市場那地，濱江集團（002244.SZ）成為重倉區(qū)域市場的房企代表。

濱江集團近日發(fā)布的2022年半年度報告顯示，上半年實現(xiàn)銷售額683.93億元，同比下降22.2%，而百強房企上半年同比下降幅度為50.7%。

由于銷售比行業(yè)平均水平好，濱江在克而瑞上半年房企銷售排行榜中的名次有所提升，其全口徑銷售額為683.9億元，位于排行榜第13名；權益銷售額為425.8億元，位于排行榜第16名。

在房企們更看重銷售回款的當下，濱江也不例外。濱江董事長戚金興表示，今年的一號部門是“財務部”，主要任務是“抓回款”、“減杠桿”、“降成本”。

根據(jù)業(yè)績報告，濱江上半年權益銷售回籠資金322億元，比去年同期提升6%；公司經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額約4.8億元，同比增加151.04%。尚未結算的預收房款為1198.5億元，較年初增長28.13%，為未來業(yè)績提供保障。

濱江今年上半年實現(xiàn)營收106.9億，同比下降44.9%。對于營收大幅下滑，濱江在半年報中解釋稱，主要是由于上半年納入并表范圍的項目交付減少導致結算金額的下降。

根據(jù)業(yè)績報告，上半年濱江集團的營收來源于10個交付項目，較去年和前年同期，數(shù)量均有減少。同時，權益比例依然較低，平均數(shù)僅為43%。

在利潤方面，濱江的房地產業(yè)務毛利率微降0.74個百分點至21.21%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤12.84億元， 較上年同期增長1.34%；對應歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為12.82億元，同比增長1.58%。

在負債方面，截止報告期末，濱江的有息負債規(guī)模為558.07 億元，其中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%；平均融資成本為4.7%，較上年末下降0.2個百分點。

截至上半年末，濱江扣除預收款后的資產負債率為65.47%， 凈負債率為85.79%。債務期限構成上，短期債務為178.96億元，占比為32.07%，低于期末貨幣資金 (197.79 億元)，現(xiàn)金短債比為1.11 倍。這表示，濱江的“三道紅線”保持“綠檔”。

今年上半年，這位民營房企的濱江在土地市場上表現(xiàn)突出，尤其在大本營杭州。根據(jù)業(yè)績報告，上半年濱江新增土地儲備項目30個，其中杭州達到28個，寧波1個，金華1個；新增項目土地面積合計149.4萬平方米，新增項目計容建筑面積合計366.3萬平方米，新增土儲貨值權益比例57.5%。

截止2022年上半年末，濱江的總土地儲備中杭州占比62%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等城市占比22%，浙江省外占比16%。

根據(jù)濱江集團的半年報，今年的戰(zhàn)略目標仍保持不變。

銷售目標仍然為1500億元-1600億元；拿地策略上，以銷售為導向，在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲備。

投資力度在權益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為不超過0.6的基礎上保持平衡；融資繼續(xù)保持穩(wěn)健，保持合理的有息負債水平，融資利率從4.9%確保下降至4.7%；區(qū)域布局繼續(xù)保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展策略。

值得注意的是，在現(xiàn)階段多數(shù)民營房企面臨融資難的背景下，濱江年內成功發(fā)行了5筆低息債券融資。其中包含一期中票9.4億元、四期短融、超短融合計35.8億元，利率區(qū)間為3.6%至4.8%，這也直接帶動期內濱江的綜合融資成本由年初的4.9%降低至4.7%。

雖然成績單整體表現(xiàn)都不錯，但濱江集團不是沒有風險。中信建投在研報中表，長三角區(qū)域政策放松不及預期，濱江的拓展速度不及預期，這些因素都會影響濱江接下來的持續(xù)發(fā)展。