文|野馬財經
劍指1400億元銷售目標，美的置業能靠并購完成任務嗎？
“黑鐵時代”的房地產市場，有房企選擇求穩收縮，有公司熱衷逆勢擴張。何享健家族的美的置業（3990.HK）顯然是屬于后者。
在8月29日召開的業績會上，美的置業執行董事兼高級副總裁王全輝介紹，上半年公司收購了8個項目，交易代價約15億元，新增權益貨值62.9億元。
事實上，無論是美的集團還是美的置業，何享健家族似乎總是對并購情有獨鐘。身處持續下行的房地產行業，營收、利潤雙降的美的置業，能靠逆勢并購完成銷售目標嗎？
上半年收購8個項目
王全輝介紹，美的置業的收并購動作是從2021年9月啟動的。
據愛企查顯示，從2021年10月起，美的置業旗下多個合作項目開始出現股權變更。
首先是2021年10月，花樣年（1777.HK）將佛山市順德區美岸房地產開發有限公司的35%股權轉讓給美的置業，美的置業實現了對該公司100%持股。
此后幾個月，美的置業接連收購雅居樂（3383.HK）、正榮地產（6158.HK）在武漢、天津、無錫、長沙等地的多個項目股權。
事實上，在一眾房企中，和美的置業公開交易最多的當屬金科股份（000656.SZ）。
早在2021年12月，美的置業就曾收購常州市美科房地產開發有限公司中金科股份持有的49%股權；2個月后，金科在重慶美科房地產開發有限公司持有的全部股份也轉讓給了美的置業。
時間來到今年3月，美的置業還和金科股份還進行過項目的雙向交換。
3月11日，美的置業公告稱，將收購金科股份南京的兩個項目，代價9.07億元，其中包括4.97億元的債務接管，即美的置業最終實付金額為4.1億元。
同期，美的置業還向金科出售柳州、岳陽兩家合作公司，總交易價格為1.84億元（包括2414.82萬元的債務接管）。
圖片來源：美的置業公告
一系列操作完成后，截至2022年6月底，美的置業已經完成了29個項目的股權交易。其中2022年上半年完成的有17個，包括8個收購項目，收購交易代價約15億元，新增權益貨值62.9億元。此外，美的置業還退出了柳州、九江、大理等低能級城市，減少權益貨值8.5 億元。
“當前公司的主要深耕方向是深耕戰略城市、包括城市級別比較高的城市，如天津、重慶、佛山等。同時退出了一些計劃要放棄的城市，如九江、柳州、大理等。”王全輝在2022年的中期業績會上介紹。
對于下半年計劃，王全輝表示，市場仍在筑底，下半年來看，我們在投資方面更多考慮手上現有的土地資源，以及合作項目的安全問題，在新增土地上投入精力會比較少。“少拿地，攻老本”將是下半年的工作重點。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析，在當前行業進入深度調整期的背景下，美的置業開展逆勢并購，這確實可以以較低的價格“撿漏”一些優質資產。并且美的置業背靠美的集團，確實有一定的底氣。
“但是盡管如此，在當前的行業環境下，大舉并購擴張，仍然是一件十分激進的行為，一旦并購的資產不能妥善消化，或者盈利能力未達預期，都容易遭受牽連導致企業陷入危機。”陳霄補充。
“營利”雙降，錢從哪里來？
盡管展現出逆勢擴張的姿態，但美的置業上半年的業績并不理想。
中報顯示，美的置業上半年實現營業收入316.63億元，同比下降4.2%；核心凈利潤約27.36億元，同比下降11.8%。
在銷售數據方面，截至2022年6月底，美的置業實現合同銷售額400.3億元，同比下降了51.53%。
美的置業表示，營收下滑的原因是確認銷售面積減少以及銷售單價降低所致，銷售收入的下降也隨之影響了毛利。此外，公司管理及咨詢服務收入下降也對整體收益造成減幅。
積極出手的美的置業，能否借并購挽救下滑業績還未可知。不過，和一眾陷入危機的房企相比，美的置業確實有不錯的融資能力。
今年3月1日，美的置業上市了2022年度第一期中期票據，發行規模15億元，票面利率4.5%。美的置業也因此成為2022年首家成功發行中票的民營房企。
5月23日，美的置業還作為示范房企成功發行了2022年（第一期）公司債券，發行規模10億元。
企業預警通顯示，美的置業目前共有15只存續債券，總規模95.94億元，其中14.9億元將于1年內到期。
來源：企業預警通
另外，今年上半年，美的置業還獲得了多家銀行的授信額度，其中還覆蓋對并購業務的專項支持。
2022年3月起，美的置業先后與招商銀行、交通銀行廣東省分行、建設銀行廣東省分行、中國農業銀行廣東省分行達成戰略合作，獲得總授信額度750億元。其中390億元是地產并購貸及保障性租賃住房貸款，另外360億元則是個人住房按揭貸款專項額度。
半年報顯示，償債方面美的置業壓力較小。截至2022年6月底，美的置業持有現金及現金等價物232.18億元，一年內到期的有息負債約為135億元，現金足以覆蓋短債，流動性尚可。
不過三道紅線方面，美的置業凈負債率44.9%、現金短債比1.73、預扣資產負債率70.3%，仍踩中一條，為黃檔房企，離轉“綠”目標還有一步距離。
劍指1400億，能靠并購實現嗎？
美的置業成立于2004年，最早由美的集團創始人何享健掌權。2013年，何享健將美的置業全部股權轉至兒媳盧德燕名下，地產業務獨立發展。
盧德燕是何享健之子何劍鋒的配偶。不同于一眾接班的企業二代，何劍鋒在27歲選擇自立門戶，現在是“盈峰系”的實際控制人，旗下擁有兩家上市公司，盈峰環境（000967.SZ）和百納千成（300291.SZ）。此外，他實控的盈峰集團還是“公募一哥”易方達的并列第一大股東。
盡管老公另起門戶，當前盧德燕仍在“美的系“，并與何享健共同執掌美的集團大股東美的控股。其中，何享健持有美的控股94.55%股份，盧德燕持有5.45%。
此外，盧德燕通過持股三家公司，在美的置業共擁有10.86億股股份，股權占比80.12%，為公司控股股東。據2018年5月契約顯示，何享健與盧德燕約定為一致行動人。
值得注意的是，雖然身為美的置業的掌舵人，但盧德燕一直比較神秘和低調，美的置業如今主要是職業經理人團隊站在臺前。
“整體戰略布局，肯定還是由實際控制人在負責。”一位房地產業內人士表示。
盧德燕掌權后的美的置業，開始進入高速增長時代，野心也逐漸出現。2016年，美的置業提出“4年沖千億”目標，2018年還表示要致力成為中國十大房企之一。
此后的2016年-2018年，美的置業合同銷售規模依次突破200億元、500億元和790億元，增速顯著。并于2018年10月登陸港交所。
不過夢想和現實之間總是若即若離。2019年，美的置業憑借1012.3億元的銷售額提前邁入千億門檻，但距離前十卻一直有著不小的差距。
克而瑞數據顯示，2021年時，美的置業以1370億元全口徑銷售額位列房企銷售榜第28位。2022年上半年，其實現約400億元的銷售額，上升了5位，排在房企第23。
此外，400億元的銷售額，距離其年初定下的1400億元目標也有著不小的距離。美的置業能靠并購完成今年任務嗎？
您的城市有美的置業的房子嗎？美的置業當前的并購行為，您怎么看？歡迎評論區留言討論。