面對房地產行業調整周期，中國金茂上半年依然保持了穩定增長。

8月30日，中國金茂（00817.HK）發布2022年上半年業績報告。報告期內，其實現營收287.45億元，同比增加1%，毛利為62.25億元，同比增長8%，整體毛利率為22%，同比提升2個百分點，主要得益于公司核心業務物業開發的毛利率改善。

上半年，中國金茂錄得合同銷售額699億元，銷售排名較去年同期上升4位至TOP11。半年報顯示，中國金茂前6個月完成了29個項目的交付工作，其主責交付項目無一緩交。

業績說明會上，中國金茂管理層表示，上半年累計回款733億元，回款率105.0%，創歷史新高。資金穩健，“三道紅線”繼續保持全綠檔，融資成本僅3.8%，達歷史新低。

從業務分布來看，上半年，中國金茂城市運營及物業開發收入約249.51億元，與2021年同期基本持平，占收入比重為87%。其中，城市運營項目上半年為公司貢獻25%簽約額、近半數利潤額，中國金茂“城市運營商”定位對其持續發展的戰略意義正在逐步顯現。

截至6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運營項目。1-8月中國金茂新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

不過，從總體看，中國金茂在公開市場上的投資力度相對保守。上半年在成都、合肥、北京等地核心位置獲取3宗地塊，同步獲取天津東麗、青島即墨等城市運營后批地塊，整體拿地溢價率僅為0.6%，全部底價拿地。其中北京崔各莊奶西地塊由金茂與首開合作開發，8月上旬已公布案名。

報告期內，中國金茂的商務租賃及零售商業運營收入7.19億元，同比減少5%，物業出租方面，截至6月30日，公司持有的北京凱晨世貿中心、西城金茂中心、長沙梅溪湖國際研發中心的出租率都是100%，上海金茂大廈寫字樓出租率為93.8%。

上半年，酒店經營為中國金茂貢獻收入為5.11億元，同比減少41%。但包括物業管理、樓宇裝修、綠色建筑等地產相關的其他業務同比增長32%，對總營收的貢獻比為8.91%，基本可以抵消商業、酒店業態所受疫情影響。

在物業管理板塊，今年3月中國金茂成功分拆旗下物業管理平臺金茂服務（00816.HK）于港股上市，也是2022年首個上市物企。

據金茂服務年報數據顯示，今年上半年共錄得總營業收入10.97億元、歸屬母公司凈利潤1.69億元，同比增長59.95%、93.85%；截至期末，合約建筑面積約為6960萬平方米、在管建筑面積約為4550萬平方米，同比增長57.8%、128.6%。

規模及營收的大幅增長的背后是多筆收并購擴張動作。6月17日，金茂服務收購首置物業100%股權，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內的53個合約及鎖定項目。收購完成后，金茂服務的在管物業組合將更加豐富。

“隨著房地產行業的承壓，有一些房企背景的物管公司也出現了并購的機會，在這方面我們正在跟多家標的公司進行商洽，另外隨著行業整體估值回歸到理性，也有一些非常優秀符合匹配金茂服務戰略的公司成為公司未來獲取的標的項目。”金茂服務執行董事兼首席執行官在業績會上表示。

不止是物業板塊，中國金茂也加大了收并購的力度。6月9日，中國金茂發布公告，宣布擬私有化中國宏泰發展(以下簡稱“宏泰”)。據悉，宏泰擁有多個優質產城項目，基石項目龍河新城位于京津冀首都經濟圈，若私有化進程順利，進一步提升中國金茂在城市運營方面的規模。

從財務數據來看，中國金茂上半年現金短債比、凈負債率、剔除預收后資產負債率相關指標進一步優化，繼續保持“三道紅線”全綠。

上半年，標普、惠譽、穆迪三大國際評級機構均對中國金茂維持全投資評級認定，標普將金茂評級“展望”上調至“穩定”。

截止6月末，中國金茂提取銀行授信及未使用直融額度共計1308億元。債務結構進一步優化且合理，公司債務98%為銀行類、直融類、保債類融資。

報告期末，中國金茂所持現金及現金等價物為328.87億元，剔除受限制存款及現金94.34億元后，也仍有234.53億元，而一年內到期計息銀行貸款及其他借款僅為280.59億元，現金流足以覆蓋短期債務。

作為央企的中國金茂上半年融資渠道繼續保持通暢，獲得近200億元直接融資，其中包括發行了利率僅為3.4%的87.1億元全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅為3.5%的15億元全國首單地產行業并購主題公司債等。

“中央‘房住不炒’的主基調不會改變，優勝劣汰仍將繼續，行業發展將趨向平穩。同時在國家新型城鎮化和雙碳戰略下，行業發展及創新轉型將迎來契機，品質房企將迎來更多機會。”對于未來行業走勢，中國金茂在半年報中如此表示。

在這種展望之下，中國金茂未來發展戰略則為繼續堅持“城市運營商”的定位，提質增效，實現從常規發展模式向創新驅動模式、從規模導向向市值導向和利潤導向轉型。