文｜邁點

一、政策推動保障性租賃住房REITs迎來快速發展

在“房住不炒”的政策大背景下，住房租賃行業迎來迅猛發展，而保障性租賃住房成為發展重點。以發行公募REITs的形式盤活相關資產、擴大保租房投資成為近期的主要舉措。

2020年4月，證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發改委下發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到試點申報項目名單，并對保障性租賃住房實現REITs發行條件給予了多種保障。2022年5月，證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行REITs有關工作的通知》，強調了推動保障性租賃住房REITs業務規范有序開展。隨后7月，證監會在2022年系統年中監管工作會議暨巡視整改常態化長效化動員部署會議上也提到，穩步擴大REITs試點范圍，加快推進常態化發行，促進存量資產盤活及支持實體經濟發展。

從地方層面來看，自從保障性租賃住房被納入基礎設施REITs試點項目后，相關試點工作已逐步在全國展開。7月15日，海南省住房和城鄉建設廳等9部門發布關于加快發展保障性租賃住房的實施意見，提出在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金（REITs）試點工作。此外，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省份也明確提出支持開展保障性租賃住房REITs試點。

接下來，預計保障性租賃住房REITs項目將加快落地，有利于有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，推動保障性租賃住房市場穩定健康發展。

二、保障性租賃住房公募REITs正式上市，公募REITs試點范圍進一步擴大

從5月底上報交易所，到7月29日拿下發行批文，8月16日正式發售，8月31日正式上市，保障性租賃住房REITs迎來快速發展。

8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs：中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT正式上市。截至8月31日上午收盤，3只保租房REITs紛紛漲停。其中中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT分別報收3.38元、3.263元、3.229元，分別上漲30%、30%、29.99%，3只公募REITs成交額合計突破2億元，備受資金追捧。

首批保障性租賃住房公募REITs的正式上市，標志著公募REITs試點范圍進一步擴大。隨著3只保障性租賃住房REITs的面世，公募REITs產品數量已經擴容至17只。公募REITs的資產類型已經從收費公路、倉儲物流、產業園區等，擴展到清潔能源、保障性租賃住房等。

三、首批保租房REITs出租率高，收益較為穩定

從三只保障性租賃住房REITs的資產來看，三只保租房REITs在資產范圍、項目選址、保障群體、實際運營、資產收益等方面各有異同。

從資產范圍看，三個保租房REITs資產均為租賃社區項目，所有資產均為出讓用地，平均房源在2000套左右。

紅土深圳安居REIT項目的底層資產包含四個保障性租賃住房項目，分別為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目，總建筑面積合計 13.47 萬平方米，共包含 1830 套保障性租賃住房，還配備商業及地下車庫。單個項目可提供約200-600套房源，屬于中小型租賃社區。

華夏北京保障房REIT項目的底層資產包含北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目，總建筑面積約11.28萬平方米，有2168 套可出租房，每個項目可提供約1,000套房源，屬于中型租賃社區。

而中金廈門安居REIT項目的底層資產包含廈門市集美區的的兩個保障性租賃住房項目，建筑面積約 19.86 萬平方米，有4665套房源可租，單個項目均為可提供超過2000套房源，屬于中大型租賃社區。

從項目選址來看，三只保租房REITs的資產主要位于一、二線城市的人口集中區域，區域優勢明顯。其中，紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT的底層資產分別位于一線城市深圳、北京。中金廈門安居REIT位于二線城市廈門的核心區域。配套設施完善，產業集中，有利于保證底層資產的出租。

從保障群體來看，三只保租房REITs的資產主要面向保障房的目標群體，租戶較為穩定。其中深圳人才安居與廈門安居REITs主要面向的是新市民和青年人，華夏北京保障房REIT主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。

從資產收益來看，三只REITs對應的資產均為保障房，且出租率較高。其中紅土深圳安居REIT項目和中金廈門安居REIT項目的底層資產是保障性租賃住房項目，出租率高于99%，而華夏北京保障房REIT項目為公租房，項目運營較為穩定。紅土深圳安居REIT項目的底層資產評估價值約11.58億元，出租率高達99%。中金廈門安居REIT底層基礎出租率高達99.5%，資產評估值約為12.14億元。而華夏北京保障房REIT項目的底層資產總估值約 11.51億元，出租率為94%，目前兩個項目已進入運營穩定期。

從實際運營來看，由于資產的保障屬性較高，首批保租房REITs的租金標準相較實際市場的租金水平均有較大價差，運營較為穩定。尤其是北京和深圳的項目，租金讓步較大。北京的項目為已建成項目，運營時間較長，目前運營穩定。而深圳人才安居和廈門安居REITs資產為新建成項目，運營時間多為三年內。

從公眾投資者配售比例來看，三只REITs均受到了投資者的青睞。3只保租房REITs的公眾投資者配售比例均低于0.7%。其中，紅土深圳安居REIT的公眾投資者配售比例低至0.39%，再度刷新公募REITs產品公眾配售比例的新低。

總體來看，首批三只保障性租賃住房REITs的底層資產分別位于一、二線城市的核心區域，產品覆蓋了不同規模、不同運營階段的租賃社區，保障屬性高，租戶穩定，出租率維持在高水平，運營能力佳，吸引了投資者的關注，為后續保租房REITs發行拓寬了道路。

四、小結

首批以保障性租賃住房為底層資產的公募REITs順利上市，標志著我國住房租賃產業“投-融-建-管-退”的閉環正式合攏。有利于進一步拓寬融資渠道、盤活存量資產、完善投融資機制、推進保障性住房建設，深化保障性租賃住房市場化進程。

目前，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區均有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與基礎設施REITs試點，青島也迎來了首個保障性租賃住房公募REITs項目啟動。相信隨著首批保障性租賃住房公募REITs的正式發行，預計后續將有更多以保障性租賃住房、公租房等保障房為底層資產的公募REITs發行上市。